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在我看來，房地產(chǎn)發(fā)展的周期，一般可分為四個階段，第一階段是復蘇期，第二階段是高漲期，第三階段是危機期，第四階段就是蕭條期。復蘇是在蕭條之后開始的，一般動力是來自經(jīng)濟開始發(fā)展，人民收入增加，有錢改善自己的生活，負擔買房的能力就慢慢增強了。而當房價隨市場需求增多又開始上升后，就會有投資的情況出現(xiàn)了。資金總是流向能賺錢的地方，買房地產(chǎn)賺錢就會吸引越來越多的資金進來，這些情況在內地一些大城市已經(jīng)開始。
但是，市場發(fā)展到一定程度還會出現(xiàn)一個情況，就是房價已經(jīng)跟當?shù)厝说呢摀芰Ψ珠_了，自住者已經(jīng)開始買不起了，這樣的話，樓市就逐漸進入危機期了。市場反映出的情況是，房價在上升，交易的多是期房，因為投資者喜歡買首付比較少的期房，而自住者的購房動力在走下坡路。至于危機不一定立即就會爆發(fā)，還要等到經(jīng)濟環(huán)境、國際環(huán)境出現(xiàn)變化時才會找機會向下走。我看到內地現(xiàn)在也是資金大量流進房地產(chǎn)市場，有些房價升得比較高的地方已經(jīng)出現(xiàn)價格跟廣大群眾購買力有一定差距的情況，不過這都還處在危機期的初級階段。
面對央行房貸新政，有人說是一個地方生病讓全國吃藥，我相信應該是什么地方有病就什么地方吃藥比較合理。但是吃什么藥也要非常小心，因為一旦用藥太重，把房地產(chǎn)投資環(huán)境破壞之后，再要救回來也是不容易的。香港1997年之后特區(qū)政府以為把房地產(chǎn)價格壓下來就可以改善人們生活，可以使生產(chǎn)力、競爭力增強，但結果正好相反。因為房地產(chǎn)價格跌下來后，人們儲存在房地產(chǎn)市場內的財富都蒸發(fā)掉了，人們的消費能力、再投資能力都受到很大的破壞，變成整個經(jīng)濟都蕭條下來，后來政府想了很多新的措施來支持房地產(chǎn)，也搞了很多年才補回來。
同時，我認為房貸利率的增加對房價不一定會產(chǎn)生很大影響，關鍵是房價處在何種程度。因為一般來說流進房地產(chǎn)市場的資金要的是投資回報率，如果投資回報大大高于投資成本，就不會去管利率百分之零點幾的增加了。香港在上世紀70年代末80年代初時有一段時間利率不斷增加，從10%增加到22%，這段時間利率又增加，房價也上升，但是完全沒有影響。現(xiàn)在內地也有這種情況，上海房價的增幅最近一段時間可能是20%、30%，加上1%的利率，對自住者可能有影響，投資者卻根本不放在心里。再看看香港前幾年利率不斷下跌，但房價也是不斷地下跌，不會因為利率下跌大家就都去買房。同樣，單獨的成本上升，是不能把投資的需求完全破壞的。
我看到了上海房價的上漲，認為可能本身就值這個價錢。以前是經(jīng)濟還沒有充分發(fā)展起來，地區(qū)流動比較小，現(xiàn)在全國有錢當然也應該在房價上反映出來，因為房地產(chǎn)是儲存財富的一個主要工具，現(xiàn)在全國富起來了，房價應該也是上升的。而上海是全國經(jīng)濟發(fā)展最好的地方，所以全國的有錢人都跑到上海去買房子也是很正常的情況。所以我覺得出現(xiàn)的情況是，上海的房價不僅是反映上海人的購買力，還反映了全國人投資的偏好。
（香港中原地產(chǎn)集團主席 施永青）
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