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今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境較為緊張。銀行對房貸風險關注度提高，房貸的門檻抬高。近期房地產(chǎn)上市公司股價普遍有較大幅度的調整。盡管如此，我們仍然看好優(yōu)質房地產(chǎn)上市公司的投資價值。
基礎消費需求支持行業(yè)發(fā)展
雖然目前我國局部地區(qū)的房地產(chǎn)存在過熱現(xiàn)象，但不能以偏概全，應該看到房地產(chǎn)行業(yè)存在旺盛的消費需求。目前，我國正處在城市化的快速發(fā)展期。大規(guī)模城市化帶來城市人口的增加和城市建設的加速，這顯然會帶動對房地產(chǎn)的旺盛需求。我國居民整體收入水平的提高和多種收入層次的拉開產(chǎn)生旺盛的升級換代需求。此外房產(chǎn)品質的升級將促使大量的以改善生活品質為目的的消費需求產(chǎn)生。
上市公司優(yōu)勢顯現(xiàn)
土地是房地產(chǎn)開發(fā)的最基礎的因素。我國土地供應模式的改革，使得房地產(chǎn)公司的競爭力要素從區(qū)域性的非市場化要素，轉為市場化要素。實力成為能否獲得土地的關鍵性因素，而不再是協(xié)議轉讓時期的關系等非市場化因素。實力主要反映在資金和開發(fā)能力。有資金，且開發(fā)能力強的公司將獲得更有利的地位。地產(chǎn)商開始從區(qū)域走向全國。
宏觀調控下，自有資金實力和獲得資金能力成為房地產(chǎn)公司的關鍵競爭要素之一。房地產(chǎn)上市公司擁有的資本市場融資渠道在目前資金緊缺的局面下重要性大大提高。同時銀行資金也在向公司實力強，并且信用度好的公司集中，房地產(chǎn)上市公司獲取貸款的能力也較強。
從需求方面看，我國目前消費者對于住房的需求已經(jīng)從基本的居住需求向追求生活品質的層次轉化，優(yōu)秀地產(chǎn)商能提供良好的產(chǎn)品品質、優(yōu)秀的物業(yè)管理和良好的客戶服務，這是一般地產(chǎn)商所不能提供的。所以消費者對于地產(chǎn)品牌的信任度和忠誠度正在提高，正在推動值得消費者信賴的公司贏得更大的市場份額。
市場監(jiān)管的加強和秩序的規(guī)范，有利于規(guī)范公司的發(fā)展，有利于市場份額向規(guī)范公司集中。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，商品房開發(fā)、銷售行為存在較多違法違規(guī)行為，這些行為的存在不利于市場良性競爭和健康發(fā)展。今年政府將進一步規(guī)范市場秩序，對于行為規(guī)范的房地產(chǎn)公司來說，這是獲得健康市場環(huán)境的好事。
土地資源稀缺顯現(xiàn)價值
土地資源是不可再生的，擁有優(yōu)質的土地儲備是房地產(chǎn)開發(fā)商成功的基礎。而目前我國的土地管理的工作已經(jīng)提升到嚴格保護耕地和國家經(jīng)濟安全的高度。總理在《政府工作報告》中部署今年的國土資源管理任務時，要求堅持實行最嚴格的土地管理制度，從嚴執(zhí)法，嚴格控制農用地轉為建設用地，嚴格保護耕地特別是基本農田。從緊從嚴的土地政策將制約未來建筑用地的新增供給。同時從城市土地供給角度看，由于房地產(chǎn)這種產(chǎn)品的更新周期較長，隨著城市建設和改造的不斷成熟，城區(qū)優(yōu)質土地儲備也越來越稀少。新增建筑用地的從緊供應和城區(qū)優(yōu)質土地的減少，使得擁有優(yōu)質土地儲備的房地產(chǎn)上市公司的投資價值顯現(xiàn)出來。
值得關注的重點公司
萬科A(000002)：萬科是房地產(chǎn)板塊公認的龍頭公司。公司土地儲備達900多萬平方米，鑒于該公司擁有的豐富的土地資源儲備和優(yōu)秀的管理水平，我們認為該公司目前價值被低估。從中長期的角度來看，該股仍有較大的上升空間。
金融街(000402)：金融街公司在北京金融街地區(qū)擁有獨家開發(fā)權，目前金融街地區(qū)仍有一百多萬平方米土地還未開發(fā)，金融街區(qū)域可開發(fā)至2007年，這將保證公司未來幾年良好的收益能力。我們認為該公司具有獨特的土地資源優(yōu)勢，具有較高的投資價值。
冠城大通(600067)：太陽星城項目是冠城大通未來幾年的主要收入來源和利潤增長點。此外，公司在福建、廣西等地還正在增加土地儲備，持續(xù)發(fā)展能力強。2005年到2007年將是太陽星城項目的主要結算期，公司業(yè)績將得以高速增長，而未來幾年的凈利潤還可望將有超過50%的增長。鑒于冠城大通良好的成長性和較低的市盈率，我們認為該公司目前價值被低估。
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