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本報記者 許凱 發自上海
愿天下居者皆有其屋，大庇天下寒士俱歡顏
每一次例會都在討論“土地和資金”這兩個問題，最大的擔心就是，能否在拿到地的時候，募集到足夠的資金
半輩子光陰為房所累，不如給自己一個機會搏一把
即使最終無法進行下去，其中的歷練也值得我們嘗試
像上海很多普普通通的年輕人一樣，走在街頭，并沒有多少人能一眼把朱劍他們認出來。盡管，他們正因自己所從事的項目不時登上報端或現身熒屏；盡管，他們所從事的項目已經吸引了無數人的關注。
他們的項目與住房有關。2004年11月底，做IT營銷策劃的朱劍在網上建了個“個人集資建房”論壇；稍后，同是IT從業者的應榮軍也在網上建立類似的論壇；再后來，購房未果的外貿采購員郭宇新看到論壇，表示認同并加入進來。他們把項目命名為“上海家圓”，并設立“上海家圓網”（www.dromya.com）作為運作平臺，招募志同道合者。
這個被諸多評論者稱為“地產烏托邦試驗”的項目并非首創。2003年4月，“海歸”翁云就曾倡導集資造“硅谷樓”，一度聚集50多人，后因建房稅收及地塊未獲得政府支持而不了了之，翁云等轉行成為開發商。同年12月1日，就職北京聯想集團的于凌罡通過互聯網論壇提出一個幾百人合作蓋樓的設想，說只要拿出15萬元，就能擁有一套價值50萬元的住宅。其后，南京、成都等地相繼出現效仿者。
倡導者的住房生態28歲的朱劍、27歲的應榮軍和郭宇新都沒有買房，靠租房過日子。像很多上海的工薪階層一樣，他們也渴望擁有一套自己的住房。他們的項目及網站沒有順理成章地冠名“家園”，而是都采用了“夢圓”的“圓”字，或許正表達了這種熱切的渴望。
然而，擁有一套住房卻“難于上青天”。上海市統計局公布的數據顯示，盡管2004年上海房地產價格漲勢逐步趨緩，但按可比口徑計算，住宅商品房價格水平比上年上漲14.6%，每平方米銷售均價已達6385元。
假定房價9000元/平方米，以三口之家所需80平方米一套計算，需支付72萬元。而2004年上海人均可支配收入為1.68萬元，三口之家平均可支配收入約為5萬元，這意味著想買這樣一套住房，普通人家不吃不喝也要等上14年。如果用30年八成按揭貸款，則月供約需3200元，這個家庭每月所剩不到800元，人均只有266元，在城市最低生活保障線上下。
高昂的房價，讓眾多的人們選擇了租房。還是上海市統計局的數據，2004到2005年兩年內，無購房打算的上海居民比例已上升至75％，其中67％的人表示是因為房價太高無力購買。
郭宇新就屬于67%因房價太高無力買房的人之一。這也是他選擇組織合作建房項目的原因。“與其背負20年到30年的房貸負擔，半輩子光陰為房所累，不如給自己一個機會搏一把。”他說。
于凌罡倡導合作建房，也是基于房價高企普通市民無力購買這一現實。發帖子提倡議之前，他只是聯想公司的一位技術工程師。“當時我周圍能買得起房子的人很少。我印象特別深刻，2000年‘太陽園’開盤，5000多一平方米，我們都只能望樓興嘆。我不想為了買房而買房，買一套房子，得半輩子替別人打工。房子應該是為生活服務而不是束縛生活的。”4年后，于凌罡說。
一呼百應盡管于凌罡聲明說，提出合作蓋樓，并不是為了解決自己的住房問題，而是出于對現有房產開發模式的不滿。但沖著他前來的合作者，卻不乏期望擁有住房者。到2005年1月份，項目的參加者已經超過500人。
朱劍的項目“上海家圓”也聚集了大量人，截至3月29日凌晨，其網站已經有注冊會員3179人。據說，核心會員就有800人之多。
“你們的計劃很誘人，我參加。我在寶山羅徑，那里有土地。”一個叫冰水的網友在“上海家圓”論壇留言說。
不可否認，冰水等人參加項目，與朱劍和于凌罡他們的理想有關。于凌罡“藍城模式”的理想是：愿天下居者皆有其屋，每個中國人，不論貧賤富貴，城市農村，都能有一套屬于自己的城市住宅。朱劍等人“上海家圓”項目宗旨，則是一文一白兩句話：“大庇天下寒士俱歡顏”、“以合理的價格構筑理想中的家園和生活”。
在高企的房價下，更誘人的當是低價二字。于凌罡曾多次表示，他的方案最吸引人的一點就是比普通買房子省錢：由于是非盈利性集資建房，這個項目可以省掉購買普通商品房時需要承擔的開發商利潤、廣告費用、機構維持費用和項目貸款利息4筆費用。根據他的估算，自己蓋比買地產開發商的房子大約便宜40%，因為能扣除開發商約30%的開發利潤和10%的營銷成本。
運作模式“召集500名左右的真實參與者，共同籌集一筆資金，選擇合適的地塊，建造適合大家購買力的房子，價格會比市價便宜約40%，讓參與者共同受益。”這是“上海家圓”項目的簡單夢想。
為了實現這一夢想，朱劍和郭宇新辭職，專門侍奉“家圓”項目。朱劍的家人都在南通，當初辭職是為了休整3個月，“家圓”項目讓他休整的期限無限延長。“爸爸當初不太理解，老婆也說我怎么在上海一直不找工作，不掙錢還要花錢，這些都得跟他們解釋清楚。”朱劍說。好在他帶了份有的報紙回家，從事建筑行業40余年的老父親終于理解了他，并給了他不少建議。
目前“家圓”項目正順利推進。隨著建筑、管理、法律、財務等方面專業人士的加入，建設規劃組、融資財務組、法律政策組和常務組都有了固定的組員，“家圓”項目實施路徑已明晰：第一步吸收21名股東，每人出資1萬元，組建“上海家圓投資咨詢有限公司”，此公司的任務是為打通“家圓”項目籌備及開發過程中的資金鏈條，提出切實可行的土地獲取方案，為“家圓”項目開發實體培養穩定高效的工作團隊，并完成“家圓”項目相關法律文件；第二步募集500名參與者，每人出資約15萬元，成立房產公司，引入第三方監管，并向銀行融資；第三步進入市場程序購地、建設。
“項目開發完成，銷售給業主，清算開發公司，結束項目。”朱劍特意把這條寫進“上海家圓項目描述”。
北京的于凌罡采取的是類似的運作模式。“由一群志同道合、接受合作蓋樓制度、并愿意遵循這個制度做事的業主共同實施的，一種在資金、權利、義務、責任等方面全方位合作的蓋樓模式。”據了解，于的“合作蓋樓”需要招募300個合作伙伴共同出資，合伙人需持15萬元自有資金，并且承擔22.5萬元的銀行貸款加入“合作蓋樓”。參與合作的業主們共同出資購地，共同招聘成立運作機構（由項目管理組、工程監管組、項目財務組組成的獨立公司），通過招標完成設計、建筑、監理、審計等與蓋樓相關的各項工作。對于建成的住宅樓，根據事先協議的合理分配原則進行分配。
“首先是制定一套合理的協議文本草案，然后召集足夠數量的志愿者、參與者進行完善，使之成為具有法律效力的一整套協議。然后進行協議公正，辦理驗資手續，成立法人機構，競標購地，招標設計、建筑、施工、監理、審計等供應商和服務商，實施大樓的建設，并進行合理的規劃和分配，最終辦理全部商品房手續，安排業主入住，提供相關的物業服務和管理服務。”于總結說。
拿地障礙首要的障礙是土地。而這正是“上海家圓”項目負責人所擔心的問題。“每一次例會都在討論‘土地和資金’這兩個問題。”朱劍說，“拿地和資金肯定是最大的困難，而且幾乎是捆綁在一起的困難。我們最大的擔心就是，在能拿到地的時候，還要募集到足夠的資金，否則等有了資金后，可能就沒有合適的地塊了。”
為了拿到土地，“家圓”項目組設想了三種獲取途徑：a、直接或聯合參與政府公開土地出讓的招拍掛過程購得土地；b、從上海市存量土地中尋找適合的土地直接購買；c、與其他開發商共同開發其擁有的土地。
“自然人和自然人的聯合體從政府手中批到土地的先例還沒有過。而且政府的土地政策是：以特定的價格向特別困難的人群傾斜。白領群體買房自住，肯定是走市場購買的道路。”浦東房地產經濟研究中心主任李戰軍把“家圓”的方案總結為一條。“一位信托公司的老總對我們說：‘要在一級市場上拿土地，很困難。’所以我們準備到二級市場上購買中小開發商的土地。”應榮軍表示。
“我們會成立一個具有房產開發資質的公司，和其他的房產開發公司一起參與競爭。”朱劍說。
郭宇新告訴記者：“每一塊土地信息，我們都很認真地去收集，然后做出工程估價、確定單價區間，隨后對已經確認核實過個人信息的人群發出公告，征詢意見。核實了出資人、繳納了保證金后，我們就可以正式進入土地運作的流程了。這些工作都同時操作，這樣才能確保一旦有非常合適的土地時，我們就能迅速反應，并且保證我們有資金去購買。”
于凌罡也把拿到土地作為項目正常進展的關鍵。他的設想同樣是根據土地市場供應情況，通過招、拍、掛等合法的手續獲得土地。他認為，該項目存在的第一個風險就是政策風險，主要表現在“能不能拿到土地”。“如果今年拿不到土地，這個項目自動結束。”他說，“目前市面上有一些有利的消息，最近招商地產在北京朝陽路上通過項目出讓，拿到了一塊不錯的土地，價格也比較理想。這種拿地方式也是我們考慮的方式之一。”
“在土地通過‘招標、拍賣、掛牌’等方式進入公開的市場以后，個人買地是允許的。”南京市國土資源局辦公室的楊科長認為，只要有實力就能買到地，拿到地后只要按一定的容積率等規劃要求及時開工建設就可以了。其實，這其中關鍵的是，與其他開發商一起競拍的時候，他們集資的資金實力是否有較強的競爭力。
新烏托邦？
“我不是林沖，不是堂·吉訶德。我是一個為理想奮斗的人，但我絕對不是一個理想主義者。理想主義者是只想不做，而我恰恰相反，我是在實踐，有幾個理想主義者敢于實踐呢？”于凌罡在回答各種質疑時說。其中，最嚴厲的質疑就是認定“合作建房”是烏托邦。
于凌罡認為藍城項目不是“新烏托邦”的理由是，“因為‘藍城’的建設是有依托的。第一，是規模，沒有規模不建，因為沒有規模就沒有穩定性。第二，它本身具有可推廣性。”
盡管如此，他并不否認藍城項目將會遇到以下風險：“主要有三個風險：第一是政策風險，主要是能不能拿到土地；第二是資金風險，能不能從銀行貸到款；第三是管理風險，這么多人在一起，能不能很順利地在民主議事的基礎上去做事情。”
浙江初陽律師事務所樓獻律師認為，在社會分工趨于成熟的今天，出現合作建房是一種反歷史潮流的行為。房產市場不比一般的市場，它需要很強的專業開發技術和專業管理能力。
據記者了解，合作建房還存在以下障礙：
其一，政策法規障礙。業內人士認為，其操作最起碼與上海現行的開發資質規定和預售規定相抵觸：目前上海的商品房在銷售過程中遵循的是預售制度，該制度規定房屋必須在建設到一定程度、依法取得預售許可證以后方可銷售，但“合作建房”在項目建設之前就已經“預售”完畢，那豈不是相當于拿著圖紙賣房？
其二，資金障礙。有開發商認為，一個項目如果拿地款需要5億元資金，即使按每人15萬元計，也要600人以上才能達到這個要求，但想在一定時間內找到這么多人，并且要說服這么多居住需求不同的人來接受這種集資建房方式，這本身就困難重重。另外，能不能從銀行拿到貸款，主動權完全在銀行一方。對合作建房者而言，這本身就是未知數。
花旗銀行上海分行副總裁許東輝表示了他的憂慮：合作建房者以每人出資15萬元成立公司，以300人計也才4500萬元。這筆錢在上海、北京這樣的大城市買地顯然是太少了。而沒有地作抵押，就不可能獲得銀行貸款。退一步講，即便能競拍到土地，銀行貸款前還有一套嚴格的程序，審查公司的開發資質、信用記錄、經營業績等，而對于這種合作建房公司而言，這些指標全是空白。銀行如果愿意承擔這筆貸款風險，實在需要很大的勇氣。
其三，協調障礙。上海金城律師事務所孫海鋒律師認為，只要有政府支持，拿地、立項本身都不存在太大障礙，關鍵是“人性”的問題。那些參與集資的人本來并不認識，并不是親戚朋友，面對十幾萬元或者更多的資金投入，人與人之間如何信任？意見如何統一？
其四，開發風險。凡是投資都會存在風險，由于開發的啟動資金都是由個人集資所得，資金數目完全是根據項目本身而定的，不會有太多備用資金，如果項目在開發過程中出現了一些額外支出———比如建材漲價、城市總體規劃有更改、建筑質量或安全產生意外等，后續資金將是個大問題。
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成把這些障礙歸結為“六關”：一是政府準入關。造房要經許多部門批準蓋章，這些章能不能蓋上？二是資質關。開發房產必須要有資質，有人把關，如何取得資質？三是土地關。你如果想通過競標獲取土地，你連參與競標的資格都沒有，怎么辦？你如果想從別人手上買一塊地，他的開價你是否受得了？四是資金關。銀行肯不肯貸，如何貸，都是問題。五是配套關，各種配套設施如何解決？六是協調關。幾百個人的口味怎樣一致，也難辦。
試驗在繼續個人合作建房，已引起政府的關注。2月初，國家建設部住宅與房地產業司以《關于請報送個人集資合作建房有關情況的函》的形式，向成都、北京、南京、廈門市建委和上海市房屋土地資源管理局發函，要求五城市報送三方面內容：本地區個人集資合作建房的詳細情況；五城市建委或房屋土地管理部門對個人集資合作建房的意見和看法；五城市建委或房屋土管部門對建設部關于個人集資合作建房工作的建議。
雖然建設部住宅與房地產業司此次發函僅屬普通調研性質，但據建設部一位官員透露，相關部門已經開始關注個人集資建房中可能出現的違規現象，對不合法的個人集資行為將堅決叫停。
截至今日，叫停聲一直沒有響起。作為國內此項創舉的始作俑者，于凌罡也很贊同叫停非法集資行為：“目前很多城市都有效仿個人集資建房的行為，但很多僅停留在表面上的復制，不能了解集資建房的核心價值，其中也不排除別有用心者的參與。”
盡管自己的舉動引起全國的關注，于凌罡仍把自己定位為“概念提供者”。而他的項目，也在不斷探索。近日，于凌罡的項目又有了新進展。他向記者證實，正與萬通等開發商談判，欲借力開發商加快合作建房的進度。“只要是有利于合作建房的快速健康推進，我們歡迎一切合作，不僅是在拿地方面，還包括今后的每個環節。”
與此同時，朱劍等人的“上海家圓”也在進展。據記者了解，他們目前正在進行“上海家圓投資咨詢有限公司”的注冊工作，并為拿到土地而努力。“這些應該都沒什么問題。”朱劍很有信心。
“我現在這樣努力做，也是為了在最短的時間內給自己一個項目能不能成功的答案。即使最終無法進行下去，其中的歷練也值得我們嘗試。”郭宇新說。
《國際金融報》 (2005年03月30日 第八版)
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