3月17日起，中國(guó)人民銀行決定上浮個(gè)人住房貸款利率：5年期以上房貸利率至少提高0.2個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人住房貸款最低首付款比例可提至30%。一時(shí)間，已經(jīng)在十天前剛剛遭遇上海市府對(duì)財(cái)稅新政的上海樓市又被推到了風(fēng)口浪尖——這座遠(yuǎn)東最大、最繁華的喧鬧樓市是否感受到了一絲初春的涼意？

    政策實(shí)施

    一個(gè)星期過(guò)去了，盡管四大國(guó)有銀行總行的態(tài)度日漸明確，滬上各家銀行的直接落實(shí)還是未明朗化。據(jù)此次新政，5年期以上房貸年利率從5.31％升到6.12％，但可以打9折為5.51％。然而，這1折的優(yōu)惠給不給？怎么給？一個(gè)完全明晰的貸款細(xì)則似乎還看不到眉目。多家銀行的新聞發(fā)言人反復(fù)向記者強(qiáng)調(diào)，目前他們制訂的房貸政策還不是最終定稿，盡管，各銀行將執(zhí)行差異化利率已經(jīng)有了明顯趨勢(shì)。

    根據(jù)記者手頭掌握的資料，建行上海分行表示，新發(fā)放個(gè)人住房貸款一般執(zhí)行基準(zhǔn)利率（5年期以上執(zhí)行6.12%），可適當(dāng)浮動(dòng)；而對(duì)能確認(rèn)為是自住房、個(gè)人資信良好以及是貸款購(gòu)買第一套房的客戶，可以給予下浮利率，最多可下浮10%。從工行獲得的消息是，該行在全國(guó)范圍內(nèi)基本執(zhí)行房貸下限利率，其中上海作為特殊地區(qū)，可以根據(jù)自身情況制定有區(qū)別的政策。工行上海分行表明，工行在上海已確定執(zhí)行6.12%的基準(zhǔn)利率，但不排除執(zhí)行下浮利率。上海銀行則表示，新發(fā)放個(gè)人房貸一般執(zhí)行基準(zhǔn)利率，但如果是一手房，并且首付在四成以上的貸款人，可以享受5.51%的下限利率……

    相對(duì)中資銀行的一團(tuán)亂，外資銀行則保持旁觀者姿態(tài)。主要是央行對(duì)房貸利率的調(diào)整對(duì)外籍人士貸款買房基本沒(méi)有影響。外籍人士一般都從外資行使用外幣貸款，但即便在中資行貸款，外籍人士對(duì)這部分貸款成本提高一般仍輕松承受。有關(guān)資料顯示，盡管上海樓市去年上漲幅度高達(dá)15%，但美元相對(duì)其他貨幣的貶值幅度卻達(dá)到38%，相比之下，美元持有者仍然希望投資買房。

    現(xiàn)場(chǎng)觀感

    在剛剛結(jié)束、歷來(lái)有上海樓市風(fēng)向標(biāo)之稱的“上海之春”房展會(huì)看來(lái)，不久前本地財(cái)稅新政和此次央行房貸新政雙重影響下，無(wú)論是買房或是賣房，各方又都受到了一定的波動(dòng)。自住者購(gòu)房計(jì)劃按部就班，但看房選房更為謹(jǐn)慎，持幣觀望情緒有所蔓延；投資客坦言“進(jìn)退兩難”，分流趨勢(shì)愈加明顯；中介拋盤量一路走高，部分門店甚至上漲一成；開發(fā)商則一改往日派頭，使盡手段招攬買主。

    自住購(gòu)房：觀望情緒蔓延

    這次展會(huì)上自住購(gòu)房者依舊是主力群體。在隨機(jī)調(diào)查中，絕大多數(shù)購(gòu)房者都表示央行新政是控制信貸風(fēng)險(xiǎn)和打壓投機(jī)，對(duì)自己購(gòu)買自住房影響不大，還貸壓力也沒(méi)有增加太多。其中，出于居住需求、尤其是為子女籌備婚房的買者，雖然每個(gè)月可能又要多還幾十元貸款，只要還在可以承受的范圍內(nèi)就不會(huì)影響考慮已久的購(gòu)房決定。但房?jī)r(jià)走勢(shì)的撲朔迷離，購(gòu)房者大多不會(huì)輕易出手而寧愿持幣觀望；即使現(xiàn)在購(gòu)買也會(huì)多考慮房?jī)r(jià)較低的中外環(huán)線附近房產(chǎn)，因?yàn)榭赡苌蠞q幅度不大、下跌空間也不大。

    炒房者：多空分歧大

    比起自住購(gòu)房者有剛性需求支撐，炒房客、尤其是投機(jī)客態(tài)度猶疑。最近有關(guān)樓市的新政頻出：貸款難了、成數(shù)高了、短期脫手又加稅。3月7日，上海開始對(duì)一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓房屋加收財(cái)稅5.55％，打擊了短期投機(jī)客，但半年來(lái)兩次加息使得長(zhǎng)線投資，主要是出租房屋的業(yè)主每月還貸額激增，收益日漸微薄，投資者越發(fā)進(jìn)退兩難。

    在這樣的緊張氣氛下，投資客早前那種一致看多、“揀到籃子都是菜”的看法不見了，在問(wèn)及財(cái)稅新政及利率上調(diào)是否會(huì)影響投資決定時(shí)，多空分歧屢屢出現(xiàn)。一部分投資客開始觀望，逐漸關(guān)注起其他類型物業(yè)，特別是一些高風(fēng)險(xiǎn)也高收益的品種，如產(chǎn)權(quán)酒店、商鋪、寫字樓等；另一部分謹(jǐn)慎型投資客則在看好前景的同時(shí)，開始選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的物業(yè)，如周莊、朱家角的旅游地產(chǎn)等本地近郊的物業(yè)。

    當(dāng)然，也有一些投資客表示仍將繼續(xù)投資。在他們看來(lái)，稅費(fèi)增加的5.55％指出可轉(zhuǎn)讓給下家，持這類想法的投資客多數(shù)表示，手中房源快滿1年且資金鏈不緊的就捂到一年期滿再轉(zhuǎn)讓，剛到手房源且資金又依靠貸款的就馬上出手，轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)給下家。“現(xiàn)在市場(chǎng)還是紅火，缺的不是下家是房源；至于加息不過(guò)百八十元，對(duì)短期脫手影響不大”。

    中介：拋盤量激增約一成

    “上海之春”同樣也是二手房市場(chǎng)的盛會(huì)，同期舉行的二手房展還是熱熱鬧鬧，品牌中介紛紛參展。“總得來(lái)看，這一次來(lái)掛牌的房源有兩個(gè)特點(diǎn)，一是投資客以前看中的市中心次新房比較多；二是總體數(shù)量比去年底房展多一成左右。我們覺(jué)得不排除是樓市新政導(dǎo)致投資客信心不足，打算出貨回籠資金的原因。”現(xiàn)場(chǎng)一位中介負(fù)責(zé)人解釋。

    在上海靜安區(qū)一些中小中介的門店里，新政也在顯現(xiàn)效力。“我們這里本來(lái)有很多炒房客把剛交房的××城房子掛牌，一個(gè)禮拜前就有人來(lái)要加價(jià)。比如一套100平方米160萬(wàn)元的房子，房主現(xiàn)在要加兩萬(wàn)元以抵消轉(zhuǎn)讓時(shí)的稅費(fèi)損失。”正在改掛牌價(jià)的業(yè)務(wù)員王小姐告訴記者，“這讓我們本周房源掛牌量激增了至少一成。當(dāng)然，也還有部分人選擇繼續(xù)捂房，他們可能是資金較為寬裕和看好樓市遠(yuǎn)景的投資客。”

    開發(fā)商：賣方市場(chǎng)未變

    央行取消個(gè)人房貸優(yōu)惠利率并允許部分地區(qū)房貸首付提至3成，上海也有一些中高檔樓盤首付比例已達(dá)4成，這是否會(huì)影響開發(fā)商的資金回籠？

    萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石表示，相信新政策不會(huì)對(duì)萬(wàn)科造成不利影響。

    王石指出，央行新政向市場(chǎng)傳遞了一個(gè)信息，就是政府希望借此令房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化和房產(chǎn)購(gòu)買者更加冷靜。“萬(wàn)科擁有良好的品牌，業(yè)務(wù)又集中于國(guó)內(nèi)各大城市，因此在市場(chǎng)自住需求強(qiáng)烈的支持下，業(yè)務(wù)應(yīng)該不會(huì)受到影響。”

    近日才豪奪上海新江灣城大幅土地的廣州珠江地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，此次加息是去年房貸加息的一個(gè)延續(xù)性行為。而許多房地產(chǎn)商認(rèn)為這次加息也不是終點(diǎn)，央行肯定還會(huì)繼續(xù)加息。這次房貸加息幅度不大，說(shuō)明國(guó)家平穩(wěn)地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

    該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，雖然加息會(huì)在一定程度上平抑購(gòu)房消費(fèi)，但是目前房產(chǎn)仍然是賣方市場(chǎng)，這一點(diǎn)短期內(nèi)不會(huì)有太大的改變。而且由于加息的幅度不大，對(duì)房?jī)r(jià)總體也不會(huì)有太大的影響。但是，如果加息的預(yù)期目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，也就是再加一兩次息后能使虛高的房?jī)r(jià)降下來(lái)，必將能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

    專家：央行新政劍指投機(jī)

    對(duì)于房貸政策出臺(tái)，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉觀點(diǎn)鮮明：“這是打擊投機(jī)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有效措施，與上海市提出的‘鼓勵(lì)居住消費(fèi)，規(guī)范投資行為，抑制短期炒作’的方針，完全符合。”

    華偉表示，近兩年房產(chǎn)過(guò)熱顯現(xiàn)傾向，超過(guò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，在這個(gè)時(shí)候，商業(yè)銀行緊緊跟上，運(yùn)用信貸杠桿，既能大力削弱炒房者的投資能力，又能有效降低風(fēng)險(xiǎn)。華偉表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，通過(guò)上調(diào)個(gè)人房貸利率，可以使部分高檔房購(gòu)買者停住購(gòu)房腳步，就勢(shì)必會(huì)加大地產(chǎn)商開發(fā)高檔房的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而調(diào)整失衡的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，使得市場(chǎng)中相當(dāng)數(shù)量的中低端需求得到滿足，“這對(duì)廣大老百姓，對(duì)樓市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，都有好處”。

    滬上資深金融房產(chǎn)專家、個(gè)人理財(cái)網(wǎng)CEO洪曦先生表示，央行的一系列新政策充分表明了對(duì)于商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)在全國(guó)范圍內(nèi)“有保有壓”的明確方針——取消現(xiàn)行住房貸款優(yōu)惠利率可以看作是一項(xiàng)專門針對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的控制措施，而下調(diào)金融機(jī)構(gòu)在人民銀行的超額準(zhǔn)備金存款利率又可能加大流通領(lǐng)域的現(xiàn)金供應(yīng)量，令商業(yè)銀行其他貸款業(yè)務(wù)獲得更多支持。

    洪曦表示，對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，相比起信用貸款、開發(fā)貸款、其他抵押投資貸款，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)依舊很小，即使提高了利率水平，其依舊是各家銀行的“兵家必爭(zhēng)之地”。在貸款客戶和總量可能因?yàn)椤凹酉ⅰ倍鴷簳r(shí)縮減的情況下，新政會(huì)令各家銀行的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。

    “盡管這是一次全國(guó)范圍的銀行政策，但對(duì)于敏感的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)有著更為重要的意義：十天以前的本地樓市財(cái)稅新政正逐漸被市場(chǎng)消化，這一次的央行政策又?jǐn)y勢(shì)而來(lái)，影響不言而喻。”洪曦表示，央行新政加大了樓市投資資金成本的同時(shí)，更反映出央行對(duì)于保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、防止金融風(fēng)險(xiǎn)的決心，這有望改變大部分投資客對(duì)于今后樓市走向的預(yù)期，控制住房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的趨勢(shì)。