中國人民銀行決定調整商業銀行自營性個人住房貸款政策到今天已有12天了，但人們對其的關注程度卻絲毫沒有減弱。

    在上海，投機者放話說：“壓在手里的房一兩年賣掉基本沒影響，上漲造成的損失完全可以轉嫁給買家�！痹诒本�，一批業內人士表示，政府的出發點是通過利率調整的信號抑制房地產的過度發展，但這是一廂情愿。根本問題還是解決供需關系 的問題。另有媒體認為，此次房貸再次加息，商業銀行才是最大贏家，其結果是，一大筆真金白銀從購房者腰包里流入銀行的口袋。雖然各有各的理由，但專家認為，目前過高的房價，是綜合因素導致的結果。對于“多因一果”的高房價，單單依靠抬高住房貸款門檻企圖抑制房價，太過于簡單。專家表示，我國住房金融迄今未取得突破性進展的一個重要原因，就是沒有一個降低信貸風險的良好機制，結果是市場一有風吹草動，銀行就采取抬高門檻的做法，就惜貸，讓單個的群體替金融風險買單。

    化解金融風險成為銀行主訴求點

    去年10月26日，高法出臺了《關于人民法院查封、扣押、凍結財產的規定》(2005年1月1日起實行)。這個規定與銀行關系密切的是其中的第六條和第七條，意思是，對于以房產為抵押的銀行貸款，如果貸款人不能按時還貸，法院可以查封，卻不得拍賣、變賣或者抵債。也就是說，銀行的這筆按揭貸款，法院不給兌現。

    高法的司法解釋成了一枚“重磅炸彈”，銀行業反應激烈。北京、上海、深圳、杭州等地銀行同業公會還曾集體上書高法，對司法解釋提出異議，認為應當修改。因為銀行業認為，當前，房產抵押是銀行貸款的一種重要的擔保形式，而高法的司法解釋可能使房產擔保變現成為困難，將導致銀行出現新的金融風險。雖然整個銀行業使出了“渾身解數”，但高法就是“不協調”，司法解釋一個字也沒改，銀行只好“另謀出路”。

    其實，銀行業一開始就是“兩條腿走路”，上書高法的同時，就在醞釀抬高房貸門檻，目的是化解由司法解釋可能導致的金融風險。譬如，某些商業銀行開始增加首付比例，要求提供兩套房屋抵押只貸一套的錢。而正是在高法司法解釋與銀行業的沖突背景下，人民銀行出臺了抬高住房貸款門檻的政策。雖然公開的理由是抑制房價過高，但化解金融風險實際上成了其政策的主訴求點。

    升息讓銀行坐收32個億

    以50萬元20年房貸為例，利率調整后，銀行如果實行5.51%(調整前是5.31%)的利率水平，消費者需要多支付1.4萬元；如果利率回歸到同期貸款利率水平(6.12%)，多支付5.6萬元。有人估算，根據2004年底商業銀行購房貸款余額1.6萬億元粗略計算，約0.2％的利率提升幅度可能每年會為銀行帶來約32億元的稅前利潤增量。

    但是，銀行在房地產這一塊業務上確實有風險，主要還是結構上的�？梢杂萌嗣胥y行的一個數據來說明：2004年底商業性房地產開發貸款和購房貸款余額之和為3.98萬億元，占金融機構全部貸款余額的21.10％，已突破國際上20％的警戒線。而2004年國內非金融機構融資中約82.9％來自于貸款。在當前國內的金融體制下，銀行業無法將自身的信貸風險進行轉移，匯集了絕大部分的宏觀經濟和產業體系波動風險。在此情況下，如果房地產市場出現了較大的波動，不僅會給銀行體系帶來巨大的風險，而且這種波動將會加以數倍的放大，導致更大的金融風險。

    據新華財經經濟分析師鄭文博分析,央行提升房地產貸款基準利率以及對房地產市場的調控，將對商業銀行產生以下幾個方面的影響：首先是業務擴張速度，其次是貸款收益率，第三是資產質量。出于對房地產市場和房價走勢的預期，開發貸款和購房貸款等可能會出現一定程度的放緩，這會對商業銀行的資產擴張構成負面影響。

    風險另一面：房企與銀行的風險博弈

    鄭文博表示,央行這種化解金融風險的做法，與西方一些發達國家思路完全不同。以美國為例，幾乎所有買房者都要到銀行去借款，為降低銀行的風險，一方面由聯邦住房管理局為所有提供房屋按揭銀行提供保險投保，承諾客戶還款，消除貸款風險；另一方面，美國國家房地產金融管理局則購買所有房地產貸款銀行的債權，進行抵押或包裝上市。這樣，銀行可以把一些中長期債權變現，從而順利地將銀行的貸款風險轉移到債券市場，最后又分散到社會的每一個投資者身上。正是由于有了這套體制的保障，美國的房地產市場從1930年代后期起，開始進入良性循環。

    鄭文博認為,目前國內房地產價格已經脫離普通民眾的購買力。分析房地產價格，地價高是事實，房地產的高額利潤也是事實。調整地價是一方面，另一方面我國的房地產市場由于進入門檻高，市場競爭不足。同時,國內企業的融資渠道單一，商業銀行仍是絕大多數房地產企業的主流融資渠道，房地產買地貸款、開發貸款及按揭貸款的80％左右都來自于商業銀行。在中國還沒有產業基金的情況下，房產基金也不會在短期內對發展商起到支持作用。

    另外,外資銀行認為，即使中國對外資銀行放開了人民幣業務，他們也不會輕易開辦房地產開發貸款業務，除非開發商具有很強的股東背景或擔保條件。因為在他們看來，中國的房地產開發很不規范，存在風險較大。

    國家統計局數據分析：在房地產買賣雙方均嚴重依賴銀行貸款（開發貸款、個人住房抵押貸款）的機制下，截至2004年4月，銀行系統因此積累的債務已高達4300億元，正在股改的建行不得不把200個不良資產項目集體打包賣給摩根士丹利。在我國房地產高速發展的幾年里，房企與銀行實際一直上演著一場風險的博弈。

    就建筑業而言，由于我國建筑市場一直存在低水平競爭和過度競爭，建筑企業的盈利狀況都比較差，拖欠工程款的問題導致建筑商資金周轉效率降低，銀行貸款的增加導致企業的資產負債率居高不下，潛伏著很大的財務危機。

    自宏觀調控以來，銀行從2003年9月到2004年11月，對房地產開發的貸款持續走低。雖然房地產資金來源對銀行的依存度很高，國家在調控上可以通過限制貸款來減少資金供給，很快能達到一定的調控目的。但也反映出一個問題：由于中國的房地產商從土地的取得,到房子的建成銷售，自有資金投入所占比例很小，且將市場開發風險都積聚到銀行和購房者身上，從而加大了銀行系統的金融風險，也影響了房地產的正常發展。

    控險應從源頭著手

    來自工商銀行的一份業務綜述顯示，2003年9月2日，工商銀行個人住房貸款余額在同業中率先突破3000億元，處于中國最大按揭銀行地位。這一業務的流動性良好。工行個人住房貸款的收回額占到同期發放額的51.1％，近幾年工行個人住房貸款收息率一直保持在99％左右。目前工商銀行已經為近220萬戶居民在購置住房方面提供了按揭支持，不良貸款率僅為0.21％，達到國際銀行業先進水平。

    中央財經大學金融業務教研室李德峰在接受記者采訪時說,此次中國人民銀行上調利率的政策還是比較溫和的，但因為實際操作當中還有很多漏洞。比如個人在提供收入證明時，極有可能虛增收入，而銀行在控制這方面風險的手段明顯不足。李德峰認為，當前商業銀行在進行住房貸款審核時，多是委托律師進行，有可能沒有進行嚴格的一一審核，從而會出現風險。但目前居民的現有住房率低，而房地產市場供應充足，居民又有能力按揭。銀監會應該主要從控制商業銀行著手，而不是對個人住房貸款進行限制。

    中國建設銀行北京分行資產保全部調研員谷祥近日在一個論壇上坦言，目前國內個人資信評定、審核機制尚不規范。北京建行個人貸款的信用記錄和資信審核是最重要的內容，但恰恰這兩個內容國家沒有統一的信息庫，這正是我們國家機制不健全的現狀。個人信用記錄檔案今年才在局部城市聯網，可以查詢。收入水平的判定以及信用狀況的評定目前還沒有，這正是各商業銀行貸款當中的兩個風險點。由于過去沒有資信庫，各個銀行根據自己能夠搜集到的情況去判斷，就有一些缺失。所以前一段時間發生的不良貸款其中有的原因就是判定不準、搜集資料不全。

    谷祥表示，對于商業銀行來說主要是控制結構、扶優限劣方面。因為建設銀行發放個人住房貸款和公積金委托貸款的規模比較大，房地產、建筑業、個人住房消費貸款所占總的比例是30％多。這個因素在一個商業銀行營利性和風險性斟酌的時候究竟占多少，還要進一步研究。同時對客戶要細分類，信譽比較好的、具有資金實力的客戶，現在還是實行下限的利率。他說：“因為這幾年房地產市場發展的很快，商業銀行信貸的風險也隨之增加，房地產企業貸款不良率已經增加到10％以上，個人住房貸款不良率達到3％以上，這已接近了警戒線，而今后要防范風險，就一定要實行差別化的經營管理。”