盡管各家商業(yè)銀行總行根據(jù)央行意圖已出臺相應(yīng)調(diào)整房貸利率政策，各支行仍可向總行申請向下浮動利率最低至5.51%。這既是慣例，更在于現(xiàn)在“銀行搶客戶都來不及”

    盡管中國建設(shè)銀行幾天前剛剛傳出董事長張恩照因個人原因辭職的消息，該行對于3月16日晚，央行新出的房貸政策的反應(yīng)一點也不遲緩。《財經(jīng)時報》從 建行有關(guān)方面了解到，建行總行17日已內(nèi)部傳達文件表示將新的利率點定在6.12%。記者隨后致電建行客服電話，獲得的信息同樣是6.12%。但至記者3月18日截稿時止，建行尚未對此消息予以公開宣布。

    與建行類似，在央行正式宣布調(diào)高房貸門檻前，其他幾家商業(yè)銀行均有具體方案出爐。《財經(jīng)時報》從各行有關(guān)部門獲悉，在個人住房貸款利率的調(diào)整上，農(nóng)行欲走下限5.51%，招行實行基準利率6.12％，工行、交行尚未表態(tài)，但工行上海分行明確表示要將新利率上調(diào)至6.12 %。

    支行態(tài)度或可曖昧

    不過，這都只是各家商業(yè)銀行總行根據(jù)央行意圖而規(guī)定的政策，到各支行具體操作方案中可能只是上浮0.2個百分點的變化。因為各支行可向總行申請向下浮動利率最低至5.51%。

    建行房貸部一位負責人透露，按慣例各支行肯定是走下限。而作為一級土地開發(fā)商的北京中關(guān)村某房地產(chǎn)公司一個地產(chǎn)項目負責人，則一語道出個中關(guān)系：“銀行搶客戶都來不及呢。”

    但也有購房者擔心，如果銀行真的實行基準利率，相對于5.51%下限，也是一筆不菲的收入。據(jù)稱建行個人房貸業(yè)務(wù)總額超過1000億元，照此計算，如果按照基準利率執(zhí)行一年，第二年又調(diào)至下限，既不至于失去未來的市場份額，又可憑空獲得大筆額外的利息增長。且購房者在哪個銀行貸款，往往視開發(fā)商與銀行的協(xié)議而定，而開發(fā)商選擇合作銀行亦不會僅僅對比利率優(yōu)惠比例這一項，銀行可能權(quán)衡得失而定基調(diào)。

    至于首付比例是否上調(diào)，各行均稱尚未規(guī)定“一刀切”的比例，要視合作樓盤、開發(fā)商以及貸款申請人的具體情況而定。工商銀行北京分行房貸部有關(guān)負責人和記者討論時表示，央行的政策只是提出銀行“可以”將首付比例上調(diào)至30％，對于個人自購住房的貸款申請人，銀行業(yè)務(wù)部門其實并不愿意嚇跑他們。

    在銀行界人士看來，央行新出臺的調(diào)整政策給予銀行的操作空間更勝從前。尤其首付比例有上、下調(diào)10％的空間。

    不過記者也注意到，銀行業(yè)內(nèi)部，代表各方立場的聲音對于是否限制房貸意見不一。央行有關(guān)負責人在闡述是次新政時，一方面認為，房價過快上漲，隱含了潛在的金融風險。因此，有必要調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，從調(diào)控需求入手，引導(dǎo)社會對未來房地產(chǎn)價格形成較合理的預(yù)期；一方面也承認，自營性個人住房信貸“對商業(yè)銀行而言是優(yōu)良資產(chǎn)”。

    央行有既定打擊對象？

    對央行此番新政，目前市場終端反應(yīng)尚不強烈，今典地產(chǎn)一位資深業(yè)內(nèi)人士向記者形容其為“溫柔一刀”。在他看來，央行新政有既定的打擊對象，不是整個房市。

    在上海一家證券公司工作的蔣先生告訴記者：“利率下限上調(diào)只有0.2個百分點，即使我買一個100來平米、每平米1萬的房子，也多付不了多少錢，雖然心中不滿，但該買房時還是要買。”

    在北京、上海，類似蔣這樣年齡24歲－35歲、月收入3000元－10000元、需要自購住房的年輕職員不在少數(shù)。在房價尚未高企的成都、重慶、武漢等二線城市，月收入2000以上的年輕人已開始成為供房大軍的一員；30歲以上的很多工薪收入者更開始供第二、三套住房，作為家庭理財?shù)耐顿Y部分。他們是房地產(chǎn)開發(fā)商和研究人員最關(guān)注的消費群體。

    “如果首付比例提高10％，以前可以買三套房的錢，現(xiàn)在只能買兩套；但是，出于個人住房或投資理財需要，即使為湊足上調(diào)的首付借幾萬元，也要買第一套和第二套。”32歲、在北京一家醫(yī)藥公司工作的齊先生住在北京六環(huán)外的天通苑小區(qū)，他已貸款在清華大學(xué)附近的東升園小區(qū)供著一套6000元/平的二手房。

    在今典地產(chǎn)那位業(yè)者看來，這些人都不是央行微調(diào)利息和提高首付能擋住的客戶。根據(jù)央行測算，考慮到市場競爭因素，多數(shù)銀行會執(zhí)行下限利率，預(yù)計實際上調(diào)幅度在0.07–0.32個百分點間，因而對新購房居民的影響十分有限。這項政策調(diào)整對已購房居民也有一個較長的適應(yīng)期，已簽訂的住房貸款合同將到明年初才執(zhí)行調(diào)整后的利率。

    流動性危機先沖房地產(chǎn)業(yè)

    分析人士認為，銀行可能上調(diào)首付比例的對象是高檔商品房和個人購置數(shù)套住房者。央行此舉用意在于從市場需求這一源頭擠掉房市中部分泡沫，同時又保證房價不會出現(xiàn)暴跌。

    高企的房價有相當部分是炒房者、開發(fā)商和地方政府哄抬起來的，明顯超出本地居民購買力。一旦市場低迷期到來，外地游資抽身逃離，開發(fā)商扛不住價格，便會引起房價下跌，進而造成開發(fā)商和大量炒房者資金鏈斷裂，他們在銀行的按揭貸款、抵押貸款便會形成大量壞賬。而商業(yè)銀行在2006年之前將資本充足率提高至8％已非常吃力，這個時候?qū)τ趬馁~風險尤其敏感。

    央行另一個擔心在于可能有大量的熱錢潛伏于房地產(chǎn)市場的炒作中。截至今年9月底，中國外匯儲備達5145億美元，而2002年底只有2864億美元，不到兩年的時間增加了2281億美元。

    此外，一旦美聯(lián)儲加息、人民幣升值壓力繼續(xù)加大、中國通脹率持續(xù)上升，熱錢在考慮收益和風險的前提下會大量流出中國。其中，首當其沖可能出現(xiàn)流動性危機的就是房地產(chǎn)行業(yè)。

    摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家謝國忠近日指出，上海潛伏熱錢風險尤甚。美元將在2005年見底，美聯(lián)儲將把利率提高到3%以上，美國的消費將真正陷入疲弱，這將阻止熱錢流向上海。類似于1995年，當美元見底的時候，泰國曼谷的“房地產(chǎn)泡沫”開始破裂，下跌的房價使外國投機熱錢撤離。謝擔憂上海可能步曼谷后塵。

    上海反應(yīng)趨緊

    近期，房地產(chǎn)價格漲幅持續(xù)高位運行，明顯引起宏調(diào)決策者的警覺。央行在宣布調(diào)整房貸政策時還指出：2004年全年新建商品房平均銷售價格上漲14.4%，其中住宅上漲了15.2%，遠高于其他各類物價指數(shù)的漲幅。

    僅僅在兩個月前，關(guān)于中國房地產(chǎn)是否存在泡沫還在媒體上爭議未決。最近召開的“兩會”總理政府工作報告及近期政府系列發(fā)文顯示，中央對于房價是否過高、房地產(chǎn)是否存在泡沫已有定論，目前正急于通過宏觀調(diào)控手段控制風險。央行在未有先兆的情況下突然推出調(diào)整房貸政策，雖然措施溫和，卻也釋放出明顯信號。

    上海方面對此反應(yīng)更趨緊張。上海銀監(jiān)局3月初召開“全市中資銀行業(yè)金融機構(gòu)負責人座談會”，要求各商業(yè)銀行重視房地產(chǎn)貸款快速增長過程中的風險管理。3月11日，上海銀監(jiān)會向各股份制銀行下發(fā)通知，要求各家銀行調(diào)查其上海分支機構(gòu)的個人房貸情況，并請各家銀行對房貸政策提出建議。

    由上海市銀行同業(yè)公會牽頭、上海主要銀行協(xié)調(diào)制訂的一份房貸風險防范細則的初稿據(jù)悉也已呈報上海市政府，其中措施包括對銀行貸款成數(shù)和貸款總規(guī)模進行控制；對轉(zhuǎn)按揭的間隔時間進行限制；對單個自然人房貸的最高金額進行限制；對高檔房貸款予以必要限制；對外地人包括海外人士的房貸提出更嚴格的資質(zhì)要求等。