房地產(chǎn)是否存在泡沫的爭(zhēng)論由來(lái)已久，最近，央行的“房貸新政”似乎對(duì)此給出了定論。

    普通購(gòu)房者關(guān)心的不是房地產(chǎn)有無(wú)泡沫，關(guān)心的是如何用最經(jīng)濟(jì)的價(jià)格買到最實(shí)惠的房子。現(xiàn)在，很多地方的房?jī)r(jià)確實(shí)太高，讓普通消費(fèi)者難堪重負(fù)，這也難怪央行“房貸新政”一出，會(huì)立刻招致網(wǎng)友罵聲一片。

    面對(duì)目前的高房?jī)r(jià)，普通購(gòu)房者一方面寄希望于國(guó)家的宏觀調(diào)控，另一方面也采用各種自發(fā)方式與之對(duì)抗，目前，除各地點(diǎn)燃的個(gè)人集資建房的零星之火外，住房團(tuán)購(gòu)的方式也正在許多地方流行。

    未買房者觀望

    本月17日，央行對(duì)房貸政策進(jìn)行了調(diào)整，提高了房貸利率和一些地區(qū)的首付比例。這一政策一出臺(tái)，立即遭受到了普通老百姓的廣泛質(zhì)疑，認(rèn)為這將增加普通購(gòu)房者的買房負(fù)擔(dān)，“新政”打擊的將是中低收入者。

    世紀(jì)證券的房地產(chǎn)行業(yè)研究員王波分析，“房貸新策”利率的提高會(huì)增加已購(gòu)房者的利率成本，但對(duì)于那些準(zhǔn)備買房的中低收入者來(lái)說(shuō)，如果能正確理解政策意圖，并做出理性選擇的話，房貸加息是個(gè)利好消息。

    王波表示，在兩會(huì)時(shí)候，溫家寶在政府工作報(bào)告中明確指出，今年政府工作的一個(gè)主要目標(biāo)就是控制房?jī)r(jià)上漲。在兩會(huì)結(jié)束的短短幾天內(nèi)，央行就對(duì)房貸政策進(jìn)行了調(diào)整。“這給市場(chǎng)釋放出了一個(gè)‘政府將控制房?jī)r(jià)上漲’的強(qiáng)烈信號(hào)。”

    “新政能達(dá)到兩種效果，抑制過(guò)度的投機(jī)性購(gòu)房。此外則是推遲潛在購(gòu)房者的即期消費(fèi)，兩方面的合力將導(dǎo)致供需的變化，反映到房?jī)r(jià)上就是迫使房?jī)r(jià)下跌，潛在購(gòu)房者從房?jī)r(jià)下跌中獲得的收益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于由于利率提高所增加的成本。”王波道。

    王波告訴記者，購(gòu)房者的成本包括本金和利息兩塊，“就算利率上調(diào)100%，本金只需要下調(diào)不到10%，潛在購(gòu)房者就能彌補(bǔ)掉增加的利息成本。”

    “本金是每平方米房?jī)r(jià)乘以購(gòu)房面積，因此只要房?jī)r(jià)能下跌一點(diǎn)點(diǎn)，購(gòu)房者的成本也能降低。”“目前，準(zhǔn)備購(gòu)房者的理性選擇就是持幣觀望。”

    有市場(chǎng)人士說(shuō)，現(xiàn)在壓力最大的可能是房地產(chǎn)商了，從地產(chǎn)商前后矛盾的言語(yǔ)可以看出一二。“之前，有房地產(chǎn)商說(shuō)我們建房不是給老百姓建，是為富人建，可在加息之后，很多房地產(chǎn)商又出來(lái)表示房貸調(diào)整將增加老百姓的負(fù)擔(dān)，而且將促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。潛臺(tái)詞就是‘你們不要觀望了，趕快買房子吧’！”

    王波建議，“千萬(wàn)別被房地產(chǎn)商給忽悠了，既然房子不是給普通老百姓建的，那普通老百姓現(xiàn)在還急著買干嘛？還不如等一等，看一看。”

    從記者走訪的幾個(gè)正在銷售的樓盤看，持幣觀望的潛在買房者正在增多。以往比較熱鬧的看樓處如今顯得比較冷清，除了幾個(gè)工作人員外，看樓詢價(jià)的人寥寥無(wú)幾。

    住房團(tuán)購(gòu)興起

    在“房貸新政”推出后，近日，廣州發(fā)展行推出了名為“家多好”的網(wǎng)上房貸團(tuán)購(gòu)業(yè)務(wù)，個(gè)人可借助廣發(fā)行的“團(tuán)貸”，在房?jī)r(jià)、貸款費(fèi)用以及銀行相關(guān)服務(wù)等方面享受優(yōu)惠折扣。據(jù)悉，這是國(guó)內(nèi)銀行首次借用“團(tuán)購(gòu)”概念，向個(gè)人借款人提供團(tuán)隊(duì)貸款的優(yōu)惠折扣。目前住房團(tuán)購(gòu)主要由單位組織及購(gòu)房者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)自發(fā)組織。

    據(jù)廣發(fā)銀行方面介紹，由銀行出面辦理的房貸團(tuán)購(gòu)業(yè)務(wù)，可以享受購(gòu)買住房的房?jī)r(jià)和房貸的最大優(yōu)惠折扣。其中包括由銀行出面直接向房地產(chǎn)商批量采購(gòu)；銀行將團(tuán)購(gòu)業(yè)務(wù)的相關(guān)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)集中交給指定保險(xiǎn)公司，爭(zhēng)取最低費(fèi)率。另外，銀行也會(huì)給參與房貸團(tuán)購(gòu)的借款人一定的費(fèi)用優(yōu)惠。

    住房團(tuán)購(gòu)其實(shí)早已經(jīng)在很多城市興起。家住南昌的羅先生現(xiàn)在擁有的一套面積一百多平方米的房子就是通過(guò)團(tuán)購(gòu)形式購(gòu)買的。羅先生介紹，現(xiàn)時(shí)團(tuán)購(gòu)在南昌比較時(shí)興，主要是由單位組織，自發(fā)的也有，但是不多。“現(xiàn)在組織團(tuán)購(gòu)的一般是一些效益好的單位，通過(guò)團(tuán)購(gòu)，一方面可以爭(zhēng)取到一定的價(jià)格優(yōu)惠，另一方面，單位也會(huì)給參與團(tuán)購(gòu)的員工一定的補(bǔ)助，是一種變相的福利。”

    羅先生介紹，南昌最早的住房團(tuán)購(gòu)是由南昌大學(xué)的老師組織的，當(dāng)時(shí)他們一口氣拿下了某開發(fā)商開發(fā)的500多套房，與開發(fā)商的談判價(jià)為2400元/平米，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)為2700元/平米，后來(lái)，由于房?jī)r(jià)上漲厲害，開發(fā)商想悔約，最終的成交價(jià)提高到2500元/平米。

    “從南昌的情況看，住房團(tuán)購(gòu)的價(jià)格優(yōu)惠不等，主要看樓盤開發(fā)所處的階段及開發(fā)商當(dāng)時(shí)的資金面情況，一般在樓盤開發(fā)早期、開發(fā)商資金面緊張的情況下，價(jià)格折扣越多，目前，團(tuán)購(gòu)的折扣從八五折到九八折的都有。”

    “不管折扣多少，團(tuán)購(gòu)總比單個(gè)購(gòu)房者與開發(fā)商談判簽約好，至少權(quán)益保障比較充分。現(xiàn)在，很多開發(fā)商不歡迎團(tuán)購(gòu)。”羅先生說(shuō)。

    王波分析，在“房貸新政”推出后，開發(fā)商將面臨資金回籠的壓力，會(huì)增加住房團(tuán)購(gòu)者手中的談判籌碼，住房團(tuán)購(gòu)的方式可能會(huì)得到較大的發(fā)展。王波建議，即使不組織團(tuán)購(gòu)，購(gòu)房者也可以采取分批與開發(fā)商簽訂協(xié)議的方式，這樣能在協(xié)議中爭(zhēng)取到更多的權(quán)益。