狙擊高房價，房貸加息之后開征物業稅，引發——購房者之痛：一場只能由別人發牌的游戲

    日前，財政部副部長肖捷在“中國發展高層論壇”上表示，房地產保有和交易環節目前稅費偏輕，今后一段時期我國將重點推進房地產稅改革，開征房地產稅已成定局，“明租、正稅、清費”將是房地產稅改革的基本方向。此外，中國稅務學會 會長楊崇春表示，目前中國稅務學會正在加緊研究房地產稅(或稱物業稅)適宜的開征時間，并積極建議有關部門采取固定稅率征收方式。

    房地產稅又稱物業稅或財產稅，主要針對土地、房屋等不動產征收。房地產稅實施后，在房地產的持有階段，業主將向政府繳納相應的稅款，擁有的物業越多，所交的稅款也就越多，此舉將提高房地產的持有成本。

    因此，中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容指出，征收房地產稅將打擊房市投機行為，進而抑制投機，對房價上漲有明顯抑制作用。

    但更多人，尤其是那些有著真實購房需求而又一直被過高房價所抑制的購房者，卻對地產稅開征房價下降的分析有所懷疑，他們更多的擔憂是今后除了要考慮是否買得起房以外，還要面臨著房貸加息、交物業稅后是否有能力養得起房子的問題。

    根據購房者差異化需求征稅

    面臨著房貸加息之后物業稅遲早開征的事實，很多已購房者感到了壓力。

    在深圳某知名IT企業工作的李先生去年買了套價格近八十萬的房子，每月還貸近5000元，“買房也貴，供房也貴，什么時候才是個頭啊！”除了還款壓力，李先生更多的感受是無奈，“即使是為了打擊投機客而征稅，但我們真正需要房子住的人也要同時賠著付出代價。牌始終攥在別人手中發，我們普通消費者根本不能作出利于自己的選擇。”

    采訪中，盡管許多消費者和李先生一樣無奈，但多表示理解征收物業稅帶來的好處，希望政策制定在實現遏制房價的目的時，也要考慮不再增加普通住房者的負擔。

    因此，有聲音呼吁在征收物業稅時采取區別對待原則，即根據購房者的差異化需求來征稅。如，只對那些利用炒房投機行為獲取收益的購房者課以重稅，以免加大實際住房需求者的負擔。畢竟，大多工薪階層購房都采取按揭貸款方式，許多人都是用未來錢，供樓的負擔和壓力已經很大。而日前房貸加息政策已經加重了還貸壓力，如果再加重稅賦負擔，肯定會造成供不起樓、納不起稅的普遍現象，增加金融和樓市的風險不算，還會給社會帶來極為不穩定的因素。

    另一個建議來自于全國政協委員、山東經濟學院房地產經濟研究所所長郭松海，他提出了在常規做法外，還需對空置房屋開征閑置稅，適度限制房地產市場的投資行為。“此種做法，將對那些收入高、房產多而空置，造成資源浪費的人征稅。”郭松海認為土地資源是有限的，很多人還沒有足夠的房子住，而浪費寶貴資源就應該繳納高額的稅費。

    開征物業稅：溫水煮青蛙？

    易憲容表示，國內房市出現的嚴重投機炒樓而造成房價快速上漲現象，與房地產稅費偏低有關。

    目前政府的土地收益大體可分三類：租、稅、費。租即土地出讓金，由房地產開發企業一次性支付。稅和費則見之于房地產開發以至銷售的各個環節，主要集中在開發投資環節。相比之下，占有和交易環節稅費相對偏輕，個人在購買了住房后，即不用納稅。

    因此，支持征收物業稅的人士認為正是由于占有不動產的稅很輕，個人投資購買房地產的預期收益便會很高，刺激了各類投資者的房地產需求，客觀上鼓勵了房地產投機行為。而在征收物業稅后，政府取消土地出讓金，把土地出讓金分散到每年的物業稅里去，因此發展商成本就減少許多，那么房價就下跌。

    據測算，在現行商品房房價中，地價大約占到整個開發成本的40％左右。如果開征物業稅，原來要一次性繳納的70年的土地使用費分年支付，初始房價平均將下降40％左右。一套原來需要80萬元才能買下的房子，將來可能只要48萬元就可以入住。對于很多中低收入家庭來說，住房夢將變得更容易實現了。

    而來自反對征收物業稅的聲音表示，企業是追逐利益的，即使成本下降，開發商是否就愿意將這部分成本轉讓給消費者呢？

    市場經濟行為下，價格對供需反應最為靈敏，房市也不例外。此前，政府從土地出讓中獲得收益，而征收物業稅后，政府不再能一次性獲得土地出讓收益，因此有專家懷疑征稅后，很有可能抑制政府大量出讓土地，從而影響開發速度和住房供應。

    如果控制了住房，而百姓購房需求又不降，購房人預期房價將會上漲，則房地產稅所帶來的成本將會被房價上漲帶來的收益所抵消。尤其是對于那些快進快出的投機者來說，這筆成本幾乎不用考慮。真正緊張的仍是那些購房自住的業主。因此，物業稅開征的時機如果拿捏不準，開征房地產稅反而會抑制健康的需求，反而有可能推高房價。

    建設部政策研究中心主任陳淮博士指出，開征房產稅對于打擊投機是重要的手段之一，但是指望房地產稅抑制房價的想法是比較有限的。

    易憲容補充表示，在征收物業稅外，還需要加大房地產交易稅的征收力度，通過對房地產交易所獲得的利潤征收重稅，使炒房人無利可圖，真正從需求上打壓炒房現象。只有在房子的供應、保有、流通等各個環節有充分的準備，房價才能真正回到合理的水平上來。

    鏈接

    不動產稅：針對地面建筑物及附著物征收的稅收，與新房產稅概念大致一致。不動產稅的稅種包括，針對房產價值征收的房產稅和針對房產出租收入的稅收。是物業稅和房地產稅的總和。

    物業稅：不動產稅中的一種。是開發商建房時繳納的一部分稅，實行新的房地產稅后，改由購房者在購買房屋后按年繳。在這種方式下，土地的供應和交易基本上沒有限制，但是作為土地的使用要定期進行評估，在此基礎上征收物業稅。物業稅的做法有利于資源優化配置，城市的某些特別資源，由于基礎設施變化而升溫（如公路、地鐵通車后，沿線土地價格就會提高），從而物業稅也跟著提高，這樣，政府獲得長期穩定的收入來源。