近日,中國央行出臺了兩條與房地產有關的利率措施,引起海內外投資界的廣泛關注。對中國房地產特別是價格趨勢的說法,現在可謂五花八門。然而,房地產產品因其獨特性,是很難用一個模式或一種標準來衡量的。

    中國房地產市場,尤其是一些知名大城市的房地產將會有怎樣的表現,這里暫且不談。我們先來看看海外的情況。

    英國投資人的騷動

    前兩天看到一則新聞,頗有感觸。據路透社報道,英國倫敦一對普通老夫妻珍妮和涅克在倫敦物業博覽會上再次投資海外物業。他們這次投資的目的地是在中東迪拜購買所謂的pied-a-terre(落腳點式房屋)。

    珍妮和涅克對于海外置業并不陌生。早在20多年前,他們就在葡萄牙購買了度假屋。這是他們第一次下手。接著這對夫婦又在法國添置了兩棟房子,在西班牙的旅游勝地馬尤卡島上也買了一個單元。而他們在英國倫敦還一直擁有著自己的老房子。

    珍妮和涅克夫婦屬于英國人在海外購業的少數先鋒式人物。他們在接受記者采訪時說,這是他們第一次在中東購買不動產,同時也是由于這幾個月來,他們的荷包頗為豐盈。他們對記者說,"我們投資購業的目的是為了生活得更舒服,并不是為了貪圖短期利益而置業的。"

    現在,英國人在海外置業的隊伍已達到了前所未有的程度,這支隊伍還在不斷擴大。根據英國政府的統計,至少有250萬英國人在海外擁不動產。這個數字,自1993年起上升了95%。

    說到這里,筆者要插一句。就我認識的英國同事、朋友,基本上除了擁有英國的住房外,都擁有至少一所海外度假屋,或是在一些大都市擁有所謂的pied-a-terre落腳點單元。若干年前,我本人在巴黎也曾作為房產投資專家,為海外投資者提供專業服務。我的客戶中,英國人占了大多數。

    其實,對250萬人這樣一個數字,業內人士都認為實在是屬于保守的估計,因為許多以現金付款的都未曾被記錄在內。這里要說的是,這個數字也許并不十分準確,但這不是關鍵。英國人海外置業人數迅速的增長原因,才是我們今天所關注的問題。

    倫敦人口與房地產市場

    我們先來看看倫敦房地產市場的一些情況。倫敦現有人口7百多萬,分散在約3百萬房屋的家庭中。其中包括了50萬的退休人口,87萬家庭有小孩、26萬家庭沒有小孩。而由于生活方式的變化,諸如晚婚或是離婚率提高,每個家庭所含人口減少,這就導致了更多小家庭的產生,自然對于房屋的需求也提高了。

    倫敦房地產市場和英國其他城市有著非常大的區別。房屋價格基本上是全國平均水準的兩倍。在倫敦,一套房屋的平均價格為26.1萬英鎊,而英國其他城市房屋價格平均價位在13.2萬英鎊。倫敦房價的上漲在過去10年內是工資上漲幅度的2倍。因此,是否有能力在倫敦購房,實在是個問題。而據統計,在倫敦約有57%的人是住在自己物業內的,26%的人住社會福利房,15%左右租房子住。

    與此同時,倫敦房地產市場的供給這幾年沒有滿足日漸增長的需求。目前,每年凈供給差不多為2.4萬套房屋,有一定缺口。為此,倫敦市長今年表示,希望從現在起每年直至2016年可以提供約3萬套住房,其中50%的住房價格應該是普通人可以承擔的。

    對倫敦市長來說,居民住房問題也是個頭疼的問題。

    房地產市場和其他金融市場

    去年,英國房價平均上升了10.7%,達到每套17.8萬英鎊的均價。正是由于倫敦房價的不斷上揚,導致了不少英國人紛紛涌向海外房地產市場。許多英國居民發現,其住所的價值從2000年至今已經翻了一番,為此他們可以向當地銀行獲取再生貸款,從而運用這筆資金投資海外不動產。

    英國倫敦一家資深房地產商認為,由于英國房價的極度上漲,人們發現他們所擁有的不動產價值增值不少,人們的荷包變得豐碩起來。而同時證券市場風險又大,外加企業年金、養老金的表現不盡人意,這幾個因素綜合其來,促使了英國人海外置業。而地理位置是否靠近英倫、天氣是否溫暖宜人,則成為購房的主要因素。對英國投資人來說,首選自然是西班牙,在2004年,共有近6萬英國人在西班牙購房。緊接著是去法國,去年約有3.6萬人購房。

    正是為了迎合這些新興的國際化需求,在過去幾年中英國大銀行巴克雷銀行逐步在西班牙、法國、葡萄牙、意大利開設了辦公室,為那些希望在當地購買物業的英國人提供房屋貸款服務。

    除了這些傳統的歐洲陽光地帶外,由于東歐部分國家將會在2008年加入歐盟,譬如克羅地亞和保加利亞,這些地區低廉的房價也吸引了不少新的購買者。在保加利亞的黑海岸上,一個一室一廳的單元要價僅僅1.5萬英鎊,是很有吸引力的。而據道瓊斯非正式調查顯示,在本次倫敦物業博覽會上,大多地產商都向購買者保證,投資海外房地產市場會有2位數的回報,尤其是在西班牙或是克羅地亞。

    你看看,情況有多復雜。

    一個致命的賣點

    英國的房地產故事說明什么呢?其實不僅僅是英國,我們可以看到,現在房價的上漲是全球化的。而大都市的房價又往往領先于其他城市一步。從近期國際房地產市場的走勢看,回報率一直比預期的要高。這是房地產市場一個致命的賣點。

    不過請不要忘記,房地產市場的流動性不強,而購房往往要牽涉到許多繁瑣的手續,有許多沒法避免的過程。正如上面那對夫婦最后在采訪中提到的,他們在享受其度假屋的舒適、不動產增值好處的同時,也付出了許多時間和精力。

    現在,中國作為一個新興市場,其房地產業似乎也起來了。然而,中國不像其他成熟市場,有自己十分獨特的經濟與社會結構問題。而即便對成熟市場來說,房地產問題也是一個非常復雜的問題。各地的房地產價格,甚至一地不同區域的房地產價格是非常不一樣的,也很少有可比性。所以,最是房價不好說。

    而中國現在面臨的,實際上又不只是房地產問題,而是通過房地產市場反映出來的經濟結構問題,這就使原有的房地產問題變得更加復雜,更不好用一兩句話來說了。所以對管理當局來講,既要關注房地產市場自身的情況,尊重其內在規律,又要處理好房地產市場與經濟社會其他方面的關系,這是非常難的事。而抓住問題的癥結,才是解決問題的根本。

    這里有一點需要提醒的是,對于像中國這樣的新興市場,房地產需求肯定是一個不斷加大的過程,房價走高也是很自然的事。但房價怎么走,跟經濟社會方方面面是什么關系,這是很值得關注的。