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本報記者 李小剛
葉公好龍
葉公喜歡龍，但等龍來了，葉公卻被嚇暈了。
其實買不起房子的老百姓就像是葉公一樣，被高房價折磨的死去活來之后，都覺得央行的加息將是打下房價的利器，因為大家都相信，投資者在成本增加的情況下，投資需求會被打壓，那么房價也會應聲而落。
但結果并非如此，去年10月份的加息并沒有導致房價的波動，反而異常堅挺。那么這次央行專門針對房地產(chǎn)行業(yè)的利率調(diào)整，開始時老百姓歡欣鼓舞，認為購房的機會又開始向自己靠近了。但僅僅時隔幾日之后，普羅大眾們卻發(fā)現(xiàn)自己要去買房子的門檻不僅沒降反而提高了，自己的負擔變得更加沉重。
加息與房價：兩個問題
只要加息房價就會下降的想法從開始就是一個錯誤。用左小蕾的話講，抑制房價與防范金融風險，這根本就是兩個問題，老百姓要解決的問題和央行關心的問題不是一回事
高房價已經(jīng)成為中國目前最熱的話題，而在上海更是熱中最熱。
關于上海地產(chǎn)泡沫與過熱的爭論，在幾經(jīng)反復之后已經(jīng)變得索然無味，只是不停上漲的房價仍然刺痛著老百姓的神經(jīng)。能夠控制房價，甚至降低房價，以滿足普通百姓的購房需求正匯成社會的最強音。
希望上海房價下跌，已經(jīng)成為目前許多老百姓心中最強烈的想法，而在一片茫然無助之中將希望寄托于銀行的加息就似乎有些找錯了方向。
“這次央行的房貸利率調(diào)整主要的原因還在于防范個貸風險，避免房地產(chǎn)風險演變?yōu)殂y行金融風險，從而導致出現(xiàn)大量壞賬。”銀河證券首席經(jīng)濟學家左小蕾揭示出央行調(diào)整房貸的最直接原因。她認為，房價的急劇攀升與房貸的大幅增長已經(jīng)使央行察覺到地產(chǎn)市場中蘊涵的金融風險，如果任其發(fā)展，后果不堪設想。
雖然金融風險在不斷得到控制，但眾所期盼的房子似乎離老百姓越來越遠，中國指數(shù)研究院（華東）副院長陳晟在接受記者采訪時表示，目前的房貸調(diào)整，可能會造成富者更富、窮者愈窮的狀況，因為資金實力強的投資者對這樣微弱的成本增加在感覺上肯定沒有窮人感覺敏感。對此，左小蕾指出，從控制金融風險講，金融系統(tǒng)調(diào)高房貸利率無可厚非，同時增加了老百姓的負擔本身并不應該都由銀行所考慮和承擔。
對于這個結果，普通百姓也許在房貸調(diào)整之初并沒有一個清醒的認識，片面地認為只要加了利息，投資得到控制，房價會向下走，直到降到自己能夠接受的程度。但這樣的想法顯然從開始就是一個錯誤，用左小蕾的話講，抑制房價與防范金融風險，這根本就是兩個問題，老百姓要解決的問題和央行在關心的問題不是一回事。
就在房貸政策調(diào)整后的一周內(nèi)，央行于3月21日宣布，中國建設銀行成為住房抵押貸款證券化的試點。
由于房貸證券化有利于改善商業(yè)銀行當前的信貸結構，避免因為“貸長存短”而產(chǎn)生的金融風險，從而成為商業(yè)銀行避險的工具，也為國際上所廣泛采用。但是討論已久的住房抵押貸款證券化方案，緊隨房貸調(diào)整后毅然出臺，這本身就是值得注意的行為。看來金融系統(tǒng)化解金融風險已經(jīng)是目前的當務之急。
銀行也要賺錢
復旦大學房地產(chǎn)研究中心副主任華偉始終向記者強調(diào)，也是個商業(yè)盈利機構，銀行也要賺錢，銀行不是個福利機構，在風險增大的時候也要保護自己不受損害，不能將社會問題都交由銀行承擔
央行的房貸政策已經(jīng)開始觸動老百姓的神經(jīng)了，買不起房子的依然買不起，而買了房子的普通百姓壓力加大。正是在這種情況下，引發(fā)了學界和輿論對央行房貸調(diào)高的質疑，這其中較為激進的一種觀點是，央行的政策在“劫貧濟富”。
復旦大學房地產(chǎn)研究中心副主任華偉始終向記者強調(diào)，銀行也是個商業(yè)盈利機構，銀行也要賺錢，銀行不是個福利機構，同時在風險增大的時候也要保護自己不受損害，并不能將社會問題都交由銀行來承擔。
金融專家洪曦則對這次房貸調(diào)整的評價更是直截了當，“作為商業(yè)機構，哪個行業(yè)賺錢，銀行就會從中賺錢，目前提高房貸利率，就是因為房地產(chǎn)市場很火，所以從本質上講，銀行的行為是在從地產(chǎn)市場中‘抽頭’。”
銀行的商業(yè)行為在房貸政策出臺后，各家銀行所反映出的態(tài)度也可以看得一清二楚。據(jù)上海最大的房貸服務公司安家集團內(nèi)部人士介紹，在房貸新利率出臺后，貸款出現(xiàn)了一段時間的停滯，這主要是因為各家商業(yè)銀行在制訂新利率的標準方面不敢輕易劃定標準。
按照央行新房貸政策的規(guī)定，央行授權商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則，也就是在5.51%的基礎上，各商業(yè)銀行可根據(jù)自身情況自行確定利率，給予了商業(yè)銀行很大的自主權。
但也就是這個定價自主權，使得上海各家商業(yè)銀行出現(xiàn)一段時間的不知所措。安家集團的這位人士告訴記者，因為在銀行看來，房貸仍然是其優(yōu)良資產(chǎn)，而且在缺少其他貸款領域的情況下，個人房貸還是各家銀行搶奪最激烈的領域，“誰都不愿意放棄這塊資源，所以出現(xiàn)了一家商業(yè)銀行會通過我們問另一家銀行利率確定在多少，銀行之間通過我們相互打探定價的情況特別多。”
對于大幅增長的個人房貸，幾乎所有的銀行都知道存在風險，但是在面臨風險的防范之時出現(xiàn)的各種反應，的確令人回味不已。左小蕾表示，授予銀行自主定價權也是推進銀行業(yè)市場化的機會，確定合理的價格既可以防范風險，又能留住客戶。其實，銀行左右為難的最主要的目的，就是想如何賺更多的錢。
抑制房價需要配套措施
地方政府壟斷土地資源，因此對地產(chǎn)市場負有調(diào)節(jié)責任，應對中低收入家庭采取加大住房貸款貼息力度，擴大經(jīng)濟適用房的供應量，以保證中低收入家庭的居住權利
雖然經(jīng)歷了房貸調(diào)整，但美聯(lián)物業(yè)顧問（上海）有限公司副總經(jīng)理方萬昌依然在勸有錢的人買房子。他告訴記者，調(diào)高的利率對有資金實力的投資者還不會產(chǎn)生太大影響，而且就上海地產(chǎn)市場的情況看，還會有上漲的空間。
“我是從香港來的，也經(jīng)歷過香港樓市從瘋狂到下跌的階段，但現(xiàn)在上海與香港的情況并不同。”方萬昌邊說邊反問記者，“你看到有國外的機構投資者撤出上海了嗎？沒有吧，而且還在進入，香港1997年下跌的時候海外機構的資金都在撤離，況且上海的經(jīng)濟仍然在快速向前發(fā)展。”
但是持續(xù)高漲的上海房價存在問題，已經(jīng)得到上海地產(chǎn)界多數(shù)人士的認同。“至少持續(xù)幾年這樣大的漲幅肯定有問題。”記者采訪過的一些地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士異口同聲。
資本利得稅是打擊房地產(chǎn)投機最有效的措施，“必須用重稅來打擊投機，這樣才能達到既能避免傷及自住需求，又可控制投機的目的。”左小蕾說。事實上，華東師范大學亞歐研究所研究員余南平也是重稅的擁護者，他認為5年內(nèi)轉讓住宅，應從200%的起征點征收資本利得稅，這樣可以控制上海逐漸炒高的房價。
從目前情況看，上海的房價在目前央行調(diào)整房貸之后還沒有顯示出疲態(tài)，據(jù)方萬昌稱，美聯(lián)物業(yè)的成交量沒受到太大的影響。洪曦更是表示，上海的房價今年下跌的可能性很小，在銀行惜貸的情況下，“現(xiàn)在的錢越來越值錢了”。
那么在房價與普通百姓越來越遠的情況下，華偉在央行政策剛剛公布之后就宣稱，房貸調(diào)整必須有其他配套措施相伴實施，特別是地方政府應該拿出對應措施，否則起到的作用將很有限。
華偉的建議與許多開發(fā)商的想法有許多相似之處：政府有責任解決普通百姓的居住需求。地方政府壟斷土地資源，因此對地產(chǎn)市場負有調(diào)節(jié)責任，應對中低收入家庭采取加大住房貸款貼息力度，擴大經(jīng)濟適用房的供應量，以保證中低收入家庭的居住權利。
《國際金融報》 (2005年03月25日 第十三版)
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