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“地產商還有15年的好日子”———華遠集團董事長任志強訪談 本報駐京記者 張春蔚 本報記者 暴春燕
“銀行調整房貸利率很正常，但未必能解決問題”
記者：央行在短短5個月內兩次調高貸款利率，打擊房地產行業的炒賣投機行為
，你如何看待這些舉措？
任志強：進一步加強房產信貸管理是國際上通行的辦法。銀行適時進行調整，不同國度、不同時間有不同的目的。
我國之所以出現央行直接管理房貸政策，一個前提是我國沒有住宅法，而大多數國家都有住宅法。各國在制定住宅法的時候，住房問題的解決是和金融問題聯系在一起的。
比如說美國，它的住宅金融不靠銀行，而是靠不動產信托基金。不動產信托基金分為住房類不動產信托基金和商業類不動產信托基金兩類。兩個法律實行的年限也不一樣，中間相隔二十多年的時間，先是住宅類的。大量住宅的信貸不是由銀行解決的，而是由住宅法規定的信托基金來解決的。這個信托基金跟央行是沒有太多關系的。在美國多數是高價位的銀行按揭，比如300萬、500萬美元以上才由銀行來解決。50萬美元以下的低價位房子，平均價格是12萬－20萬美元之間的，老百姓買這些房子從來不用銀行的錢。所以銀行是沒有風險的。
美國的銀行可以在一年期或七年期選擇一個固定利率，這個利率不會因為央行利率調整而調整。我國情況就不同了，每年1月1日調整利率，其他就得跟著調整。
美國的不動產基金是免稅的，我們國家不是，所以說我們沒有住房金融體系和非銀行之外的信貸基礎。現在是有一些信托基金，但一般都是開發貸款而不是消費貸款，而且是不免稅的。因此把所有的壓力都壓在銀行上，銀行因此而調整是很正常的。
我個人認為，增加房貸0.2％是不夠的，按揭成數增加到三成也未必能解決需求過旺的問題。上次的央行調息是針對整個經濟環境，而這次主要是針對房地產。之所以說對中低收入者影響不大是因為大部分人都可以獲得住房公積金貸款，上調以后還是比原來銀行貸款利率低。稍微高點的話，可能一部分是住房公積金貸款，一部分是銀行貸款。中低價位的房子，比如50萬，利率的調整對它的壓力并不大，大概增加幾千元。
40萬以下的低價房中住房公積金貸款所占的比例非常高，幾乎能占到百分之八九十。只要交上了公積金的人都有權享受。超過三四十萬的房子才能用銀行貸款。
高收入人群購買一兩百萬的房子，很多人根本是一次性付款不存在貸款問題。越貴的房子越沒有銀行風險。
“房地產業是沒有泡沫的”
記者：你如何看待房地產行業是否有泡沫這個問題？
任：各方數據造成了理解不充分的問題。從我們作出的數據分析來看，房地產業是沒有泡沫的。
現在爭論的焦點是有房住和有房產這兩個概念，有房住不等于有房產，租房子也是有房住；有房產和有新房產也是兩個概念———大家現在是把新房產才算作有房產，有舊房產不等于有房產———其實我國80％的家庭都擁有自己的房產。
供需總量上，我們并沒供應多少房子。面對每年增長1000多萬城鎮人口的現實，我們現在的房地產供應總量其實不足，每年的新增人口和住房的增長量并不協調。高檔住宅只有十萬套，普通住宅是246萬套，普通住宅所占比例相當高。2004年上海的高檔住宅比例有所提高。總體看來，沒有調整的必要。
記者：你說理解不充分，那么你認為有哪些理解需要被糾正呢？
任：很長一段時間，大家都談到房地產投資“過熱”。大家說的“過熱”是基于房地產的供給嚴重超過需求。新房屋的供給量在以每年20％—30％的速度增長，而家庭可支配收入不可能這樣的速度增長。
但事實是“房地產業”投資高速增長并不等于房地產投資高速增長。2003年新增住宅竣工面積13億平方米，而“房地產業”
提供的住宅竣工面積僅為4.4億平方米。1990年—2003年社會住宅竣工面積的年均增長速是3.2％，城鎮住宅竣工面積年均增長速是9.3％，但同期“房地產業”提供的住宅竣工面積年均增長速度達到18.5％。這是由于停止福利分房以后，基本投資建房下降。過去是大家建房子然后分房子，現在大家不建房子也不分房子，總體來說總量沒有增加。不論每年房地產增長多少，全國的房子沒多蓋，我不認為投資過熱。
其二，“房地產業”投資高速增長源自房地產領域的市場化進程。其實在1990年到1998年間，城鎮住宅建設是由城鎮個人建房、國有單位自建住宅、房地產業住宅建設組成；1998年后前兩者的建房速度均下降，房地產產業住宅實際上已經替代它們建設。其實是對傳統住宅建設方式的替代使得“房地產業”高速增長。比如房地產業新增住宅占城鎮新增住宅比重從1990年的20.4％提高到2003年的58.6％，很大一部分市場是傳統的自建方式讓出來的。
此外，房地產銷售價格指數本身不能作為該領域過熱與否的標志。另一方面是物價，截至2003年居民收入是增長55.5％，從房價增長的倍數來看，我們的收入比是在下降而不是上升。現在有種論調是老百姓買不起房子，那以前就更買不起房子。
有一個是房價收入比。很多人認為房價收入比按單價計算，實際應該是按平均價格計算，包括了一手房和二手房的價格。除了中國，其他國家二手房的交易都大于一手房。只有自己住的房子，怎么能進行交易，有了增量才可能進行交易。不能用單價，應該用平均套來計算。
“政府應更關注住房保障體制的建立”
記者：除了房地產法，你認為在房地產領域還有哪些是制度上的缺失呢？
任：我認為，房價必須依靠采用市場手段的宏觀調控和市場調節來解決，比如這次調息是應該的。但是上海市政府出臺的稅收調控是不合理的，因為法律規定地方政府是無權增加稅收的。
到目前為止，城市房地產的供應量，按照新增人口計算，房地產業只占40％左右。房地產業的供應量很低。如果扣除政府因拆遷造成的強制性需求，供應量可能連3％都達不到。如此低的供應量，政府應該更加關注住房保障體制的建立，如果低收入者的住房問題得到解決，房價高不高影響就不大。
今年兩會我的提案就是，每年政府收取幾千億的土地雙金，為什么不能拿10％－20％解決各個城市中廉租屋問題，有了法律框架就能很好地解決這個問題。
現在有一種觀點，房地產價格高了，低收入者買不起房子。但是國家18號文件上是說中高收入者要買商品房，為何要把低收入者混入商品房中呢。低收入家庭的住房問題應該是由國家解決，以前的福利分房也都是由政府解決的。應該說大部分低收入者不是沒有房子住，而是住房質量比較差。大部分低收入家庭的住房問題在過去就解決了，私有住房到了80％，其中60％左右是靠房改房解決的。應該說，中低家庭的住房問題早就解決了。過去房子都是分給父親一代，現在是子女占用父母的房子，子女出去生活以后，父母的房子就會很大，條件就會好多了。但是現在有兩類新增問題，一類是城市化帶來的，一類是分家單過帶來的，比如家中的小孩長大后組成自己的家庭。中國現在沒有增量和質量分析。
社會上強調貧富差別，卻沒有強調差別消費。如果不強調提供差別消費，高消費者就可以把錢投資到國外。最好的車都消費在中國，美國、加拿大、澳大利亞以及英國最好的房子都是被中國人買了，因為國內不提供這種消費，他們不得不到國外去消費。中國為什么就不能有貴一點好一點的房子呢？不提供差別消費只會讓窮人更窮，提供差別消費才可能讓窮人富起來。
記者：地產商不愁賣房這樣的好日子還能持續多久？
任：如果房地產公司能拿到土地的話，像這樣的好日子房地產商還能再過上15年。如果按照國家小康目標的人均35平米目標，我們將每年保持30％的投資增長。
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