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本報駐京記者 馬克
如果沒有稅收、土地、住房保障制度等措施相配套，小幅的利率上調其作用有局限性，而大幅上調利率又必然同時打擊投機需求和居民真實的住房需求
運籌已久的動作
3月16日，央行宣布自次日起不再對個人住房貸款實行優(yōu)惠利率，個人住房貸款利率將與其他商業(yè)貸款一視同仁，執(zhí)行同樣的利率水平和同樣的九成利率下限管理。由于絕大多數(shù)個人住房貸款年限均為5年以上，這實際上意味著個人住房貸款利率至少將上調0.2個百分點(商業(yè)銀行有權選擇不低于5.51％的任意水平的年利率)。
此舉更為重要
的含義是，除公積金貸款外，長達7年的住房信貸優(yōu)惠政策就此畫上一個休止符。(詳見《住房信貸優(yōu)惠政策始末》)
3月17日，央行宣布個人公積金住房貸款利率也上調0.18個百分點，5年及以上期限的貸款利率由4.23％調整為4.41％，這樣該檔期的公積金貸款與商業(yè)貸款的利差就由1.08個百分點擴大到至少1.1個百分點。算上去年10月的調息，兩者的利差共擴大了0.04個百分點。
圍繞房地產行業(yè)的爭論已經在中國持續(xù)了兩年半，作為最早發(fā)出房地產泡沫預警并采取擠泡措施的政府部門，央行此番終于下決心提高了住房貸款利率。
早在去年8月，央行副行長吳曉靈就曾在未公開的場合中說過：只調控供給不調控需求不可能遏制房地產價格的非正常上漲。
所謂調控供給，是指針對土地供應和開發(fā)商的政策措施，調控需求則是針對購房者的措施，提高住房貸款利率就是最典型的手段。
知情人士透露，2004年央行數(shù)度有意提高房貸利率，但由于利率變動的最終決定權由國務院掌握，而去年扮演宏觀調控主角的并不是央行，因此加息動議幾度擱置。10月底，央行終于獲準提高存貸款基準利率0.27個百分點，但這是一個普遍性措施，并不特別針對房地產業(yè)。幾個月來的房價走勢顯示，小幅上調基準利率對房地產價格幾乎沒有影響。
去年12月初中央經濟工作會議召開后，情況發(fā)生了微妙的變化，宏觀調控應以市場手段為主得到高層的認同，此前未被列入過熱的房地產業(yè)也受到高層關注。今年3月5日，溫家寶總理非同尋常地在政府工作報告中提出要“重點抑制房地產價格過快上漲”，緊接著，曾培炎副總理在3月8日的人代會上指出“一定要注意到投資性購房的情況，警惕出現(xiàn)房地產泡沫”。
一周之后，央行作出了上調個人住房貸款基準利率的決定。
3月17日，央行在公布于其官方網站的一份新聞通稿中說：“近期，房地產價格漲幅持續(xù)高位運行，2004年全年新建商品房平均銷售價格上漲14.4％，其中住宅上漲了15.2％，遠高于其他各類物價指數(shù)的漲幅。房價過快上漲，隱含了潛在的金融風險。因此，有必要調整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，從調控需求入手，引導社會對未來房地產價格形成較合理的預期。”
平抑房價需要多管齊下
對于央行的上述政策目標，此間觀察人士普遍持謹慎態(tài)度，認為如果沒有稅收、土地、住房保障制度等措施相配套，單憑利率手段作用有局限性。
和去年10月將存貸款基準利率提高0.27個百分點一樣，本次將住房貸款利率提高0.2個百分點，更多的是起傳遞央行信號藉此影響未來預期的作用。但目前的真實存款利率為負，真實貸款利率只有1％－2％，如此小幅度的加息，基本上不能改變資金使用成本低廉的現(xiàn)狀。如果沒有持續(xù)加息的大棒懸在頭頂，在4％的通脹預期下，人們沒有理由為零點幾個百分點的加息而改變投資或消費決策。
局面甚至有可能向央行期望的相反方向發(fā)展。對35個大中城市去年房屋銷售價格漲幅的統(tǒng)計表明，四季度的漲幅高達10.8％，而前三個季度則分別為9.9％、10.4％和7.7％。
去年10月加息之后，新浪網做了在線調查，結果顯示39.12％的人認為房價會升，42.62％的人認為房價會跌，判斷房價會漲和會跌的人數(shù)旗鼓相當。上周房貸利率上調后，新浪網又做了在線調查，截至3月21日21時共有35353人投票，認為房價可能會跌的只有22.79％，看漲的有61.71％。
本報在京滬穗三地做的定向問卷大致也是這個結果：看漲的過五成，看跌的不到兩成；按原計劃買房或加速買房的有五六成，等等再說的只有兩成多。
和那些喜歡用復雜的數(shù)學模型說事的經濟學家不同，普通人的消費心理可以一句“買漲不買跌”來概括，如果看跌未來房價，則會持幣待購，反之就會加快購買，在其他條件不變的情況下，這又會將房價繼續(xù)推高。
當然，大幅度(一個百分點以上)的升息肯定會立竿見影地抑制購房需求，但這必將同時打擊投機需求和居民真實的住房需求，有違央行“維護大多數(shù)買房人根本利益”的初衷。
3月20日，在出席“2005中國金融形勢預測、分析與展望專家年會”時，央行副行長吳曉靈指出，房地產價格不正常上升是一個制度性的問題，是土地供給制度、地方稅收制度等多重因素共同作用的結果，解決這個問題需要金融政策與財稅等其他政策互相配合。
就在同一天，財政部副部長肖捷表示：中國目前在房地產保有和交易環(huán)節(jié)稅費偏輕，問題嚴重，今后一段時期將重點推進房地產稅改革。
據(jù)報道，房地產稅將是一種按房屋當年市價的一定比例向房屋持有人定期征收的新稅種。開征房地產稅的目的，一是減少現(xiàn)行土地稅費中存在的不規(guī)范與腐敗現(xiàn)象；二是使政府分享土地增值帶來的收益，獲得長期穩(wěn)定的收入來源，更重要的，是有助于遏制房地產投機行為，提高土地資源的利用率。
專家們認為，無論房地產稅是否開征，高揚的房價都必須加以遏制，聽任房價上漲，無異于是對“以人為本”的執(zhí)政理念的背離。而要從根本上解決房地產市場的問題，首先就必須對1998年以來住房制度改革思路加以修正，將房改的指導思想由主要依靠市場提供商品房解決居民住房，修正為面向市場的同時加速建設由各級政府承擔主要義務的住房保障制度。
一個逐漸達成共識的觀點是：政府必須保證人民的基本住房需求，但是人人有房住并不等于人人都擁有房產。
具體的建議有：加大經濟適用房的供給，建設廉租房體系；清理囤積土地，杜絕土地買賣環(huán)節(jié)的黑箱作業(yè)；政府退出房地產市場、實現(xiàn)政企分開；提高投機購房者的貸款門檻，比如實行差別化的住房貸款利率，對購買多套住房的借款人實行高利率；提高投機購房者的交易門檻，降低其交易收益，比如對持有不滿一年的住房不得轉讓，對持有不滿兩年的住房征收高比例的交易稅。
倘若這些觀點、共識和建議能有部分變成政策措施，那么央行3月16日的上調房貸利率就會被賦予一層新的含義，它將作為新一輪住房制度改革的前奏而被后人記錄。
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