房地產(chǎn)稅在國外的開征由來已久。一般是由購房人根據(jù)每年被核定的房產(chǎn)價值,按照相應的稅率交納一定的稅額。

    我們知道,房屋的價值是由土地的價值與建筑物的價值兩部分構(gòu)成。長期來說,土地的價值由于資源的稀缺性以及人口的幾何增長而不斷上升,并且隨著城市開發(fā)的節(jié)奏而跳躍式增長。但建筑物的價值則隨折舊的增加而不斷下降。因此決定房地產(chǎn)升 值潛力的因素實際上是土地升值的因素。

    在目前我國的房地產(chǎn)稅收體系中,土地增值的收入是以地價的形式,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次性交納。在房屋建成被售出后,政府基本不再對房屋及土地增值的部分收取稅費。房屋升值的收益也就由購房人獨自享有。因此也往往造成政府傾向于在賣地時,出于彌補土地未來增值的需要,過高地估計土地當前的價值。從而在客觀上推動了地價的飛漲以及房價的飛漲。從這個角度上講,實行房地產(chǎn)稅改革,有利于政府在賣地時更加客觀地評價土地的當期價值,抑制地方政府高價賣地的沖動,從而有助于抑制地價的漲幅,減輕房價上漲的壓力。

    此外,房地產(chǎn)稅一般是根據(jù)房產(chǎn)的市值來征收。對于貸款供樓的人來說,其所交納的房地產(chǎn)稅并不會扣除負債部分,也就等于增加了其供樓的成本。因此征收房地產(chǎn)稅,對于抑制過熱的房地產(chǎn)需求也有一定的作用。

    圍繞房地產(chǎn)稅試點我們提出幾大猜想:

    總體稅賦水平。我們預測可能會比較低。主要的原因在于:如果要將目前一次性收取地價的方式改為以后70年內(nèi)分次收取,操作上存在較大難度。比如對于已經(jīng)一次性交納地價的舊房其稅率將如何制定?若處理不妥勢必存在新、舊房稅賦是否公平的問題。另外公開拍賣土地收入是地方政府的主要收入來源之一,如果為了配合房地產(chǎn)稅而改變目前一次性收取賣地收入為以后若干年分次收取,無疑將產(chǎn)生如何在當屆政府與未來政府之間以及如何在地方與中央之間利益再分配的問題。綜合以上考慮,我們認為一個有可能的方式是基本上維持目前的土地出讓方式不變。然后在不嚴重增加購房人負擔的前提下,通過國稅的形式以比較低的稅率來征收房地產(chǎn)稅。

    實施步驟。我們認為可能會先在交易環(huán)節(jié)征收,再逐步推進到定期征收。主要的原因在于房地產(chǎn)稅其實是財產(chǎn)稅的一種,而我國目前財產(chǎn)申報制度及財產(chǎn)實名制都不太健全,另外房地產(chǎn)評估體系也不太健全。在交易環(huán)節(jié)先試點,可滿足財產(chǎn)申報的要求以及對房產(chǎn)價值評估的要求。另外我們也認為試點有可能先商業(yè)地產(chǎn)后普通住宅。原因在于商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)較容易界定,并且先對其征收房地產(chǎn)稅不會立刻影響到居民的日常生活。待商業(yè)地產(chǎn)的試點取得一定經(jīng)驗后,再推廣到普通住宅,對社會的沖擊及負面影響相對要小些。

    試點城市。我們認為可能會同時選取近年房價漲幅較大的東部沿海城市以及房價漲幅相對溫和的內(nèi)地城市。主要原因在于,征收房地產(chǎn)稅可引導對房價漲幅的理性預期,以及一定程度上可抑制投機性的購房需求,在房價漲幅較大東部沿海城市試點,可打擊這些城市的投機炒做房地產(chǎn)的氣氛,促使其房價漲幅出現(xiàn)理性回歸。同時可能會選取部分內(nèi)地城市的原因則在于,內(nèi)地房地產(chǎn)交易相對不活躍,便于數(shù)據(jù)整理及監(jiān)控。

    推出時機。此前人民銀行剛剛提高了個人住房貸款的利率及門檻,該政策對打擊炒樓,抑制房價的過快上漲的政策效果仍有待觀察。如果二季度及三季度的數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)領域的投機炒做沒有明顯得到抑制,國家有可能會選擇推出房地產(chǎn)稅。并有可能專門針對炒房行為先對第二套以上房產(chǎn),或?qū)﹂e置房產(chǎn)征稅。當然前提是,對房地產(chǎn)稅的開征已作好各項準備工作。