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本報(bào)記者 張煒
央行于17日上調(diào)個(gè)人房貸利率，并要求在房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市或地區(qū)，提高個(gè)人住房貸款最低首付款比例。央行副行長(zhǎng)吳曉靈對(duì)此表示，央行調(diào)整房貸利率政策是想在需求方做一定的調(diào)整，主要對(duì)象不是買房的普通老百姓，主要目標(biāo)是抑制過度的投機(jī)性購房。
吳曉靈還表示，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依存度非常之高，所有的風(fēng)險(xiǎn)都放在銀行身上，但是銀行的錢主要來自老百姓，銀行的風(fēng)險(xiǎn)加大了，也就是社會(huì)公眾的風(fēng)險(xiǎn)加大了。顯而易見，金融部門及上海等地方政府采取一系列措施調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅為了解決民生問題，而且旨在維護(hù)金融體系的健康運(yùn)行。
記者打開上海房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)交易的平臺(tái)，21日下午顯示，上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的今年住宅成交均價(jià)16150元／平方米，中環(huán)線內(nèi)環(huán)線間今年住宅成交均價(jià)10979元／平方米，中環(huán)線外環(huán)線間成交均價(jià)7828元／平方米，外環(huán)線郊環(huán)線間成交均價(jià)6433元／平方米，郊環(huán)線以外成交均價(jià)4547元／平方米。設(shè)想你是一個(gè)普通工薪階層的話，在上海還能夠在哪里找到合適的房?jī)r(jià)安居呢？結(jié)果只能有三個(gè)，要么繼續(xù)忍受住在擁擠的小房間里生活，一家三口只有十來平方；要么搬到城郊結(jié)合部，每天上下班花2個(gè)多小時(shí)；要么當(dāng)個(gè)“負(fù)翁”，向銀行借一筆十幾年才能還清的沉重貸款債務(wù)。
從提高生活質(zhì)量的目的出發(fā)，許許多多人選擇了當(dāng)“負(fù)翁”，銀行房地產(chǎn)貸款隨之急劇升高。21日披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2005年2月末，上海中資金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額3715億元，占全部貸款余額的29．3％，其中個(gè)人住房貸款余額2599億元，同比增長(zhǎng)43．5％；今年1至2月，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款新增214億元，占全部新增貸款高達(dá)87．7％，其中個(gè)人住房貸款增加153．2億元，同比多增59．75億元。房地產(chǎn)新增貸款占全部新增貸款的比例高達(dá)近九成，難怪有媒體稱“上海房地產(chǎn)市場(chǎng)近乎失控”。為什么房地產(chǎn)貸款新增額高居不下呢？直接原因是房?jī)r(jià)高居不下，不斷抬高的房?jī)r(jià)拉高了貸款額。需要提醒的是，銀行和貸款購房者都要當(dāng)心“溫水煮青蛙”效應(yīng)。房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升及貸款消費(fèi)觀念的普及，使銀行和貸款購房者如同“溫水中的青蛙”，很可能忘掉房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。
實(shí)際上，一旦房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)出現(xiàn)變化，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)接踵而來。政府層面，最擔(dān)心的是房地產(chǎn)市場(chǎng)“硬著陸”，類似的情況在國(guó)外發(fā)生過多次。房地產(chǎn)貸款是中長(zhǎng)期貸款，十幾年的貸款期內(nèi)難以完全預(yù)料風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)衰將導(dǎo)致一批產(chǎn)業(yè)受影響，進(jìn)而影響到一批貸款購房者的償付能力。從銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制上看，房地產(chǎn)貸款有抵押物，但房?jī)r(jià)下跌后發(fā)生貸款購房者償付能力減弱，到時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)還是集中在銀行。而且，我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)對(duì)銀行依存度非常高，開發(fā)商自有資金比例低，“硬著陸”的“板子”難免打在銀行身上。
最大的風(fēng)險(xiǎn)是，政府決策者及銀行都不要被個(gè)別言論的泡沫所迷惑。譬如：與國(guó)際大都市接軌的房?jī)r(jià)，持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)帶來持續(xù)上升的價(jià)格等等。關(guān)鍵要看清房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的本質(zhì)，即真實(shí)需求、投資結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)等。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些敏感指標(biāo)已超過國(guó)際公認(rèn)的警戒線，不要以為“超標(biāo)”后未出現(xiàn)市場(chǎng)負(fù)面現(xiàn)象，就對(duì)“超標(biāo)”問題可以麻木了。事實(shí)上，如同往一杯盛滿水的杯子中扔大頭針一樣，一小盒大頭針扔進(jìn)懷中都未必有水溢出，房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣有“張力”，但“張力”畢竟有局限。站在維護(hù)金融體系健康的角度，考慮的不應(yīng)是“張力”承受的范圍，而是“張力”過后的風(fēng)險(xiǎn)。
此外，房地產(chǎn)價(jià)格這樣不正常地上升，除了當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的一些具體問題以外，還有一些制度性的問題，例如土地供給制度、地方政府稅收制度以及財(cái)政政策和金融政策的搭配。21日的消息稱，出于遏止房地產(chǎn)投機(jī)行為等考慮，開征房地產(chǎn)稅已成定局。
看來，政府多管齊下的調(diào)控，應(yīng)該有望給樓市降溫，從而維護(hù)金融體系的健康。
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