２００５年３月１６日，中國人民銀行決定，從３月１７日起，調整商業銀行自營性個人住房貸款政策。

    面對央行的調整，消費者雖然也猶豫是否應該提前還貸，但真正最難適應的還是各大商業銀行，雖然央行的政策令銀行減少了風險，但并不統一的定價規則使同業競爭的各個銀行犯難：最終利率定為多少既減少風險又能贏得客戶。面對此，各大 銀行均加緊開會研究，雖然不斷向外界表示將會有新的利率政策，但最終都沒有亮出“底價”。

    銀行仍然在研究最終政策，但業界專家對此次央行房貸利率的調整卻早已是“議論紛紛”。有專家告訴記者：此次央行調整，既可抑制房地產發展過熱的勢頭，又可在一定程度上降低一些城市不理性的虛擬市場需求。可以說，央行的政策，是一把及時出手的“雙刃劍”。

    響應央行

    各商業銀行調整房貸

    雖然各個銀行沒有透露最終政策，但在央行調整政策剛剛出臺的幾天時間中，已有不少銀行對外表示將采取新的房貸利率政策。中國農業銀行總行資產負債管理部副總經理周萬阜對媒體表示，農行會根據不同的情況來調整，現在具體細則還沒有制訂出來，但五年期以上貸款利率不會高于６．１２％的標準。具體利率在不同城市、不同區域、甚至不同樓盤貸款的比例可能有所不同，這和當地房價走勢、樓盤情況和貸款人有關。

    華夏銀行(資訊 行情 論壇)相關負責人上周表示，該行的利率將嚴格按央行規定執行。至于房貸成數，該行正在了解各房價上漲情況和同業情況，具體辦法將在下周出臺。招商銀行(資訊 行情 論壇)北京分行有關人士表示：“新的利率恐怕要到下周才能定出來。”

    廣東發展銀行總行個人銀行部李恩和表示，總行已將央行的文件轉發給各分行。目前廣發行總行對利率水平的確定正在展開討論，要視其他銀行、主要是四大銀行的動作，以及市場綜合情況而定。昨天廣發行正在調整貸款系統中的個人房貸利率參數。在最終確定利率之后，總行還會給各分行一定的浮動權限，對于不同城市最低首付的成數會有所區別。

    上海市銀行同業公會秘書長朱德林介紹，上海各銀行已在１７日召開會議，各銀行統一表示在房貸政策方面將以央行方案為實施準則，近期暫不會出臺新的措施。

    顯然，各銀行都在忙著響應央行的政策。

    風險緊逼

    央行及時出手遏制

    據了解，此次央行在《中國人民銀行調整商業銀行住房信貸政策和下調金融機構超額準備金利率》的通知（以下簡稱《通知》）中規定，調整商業銀行自營性個人住房貸款政策，一是將現行的個人住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的０．９倍，商業銀行法人可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則。以５年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準利率６．１２％下浮至０．９倍的水平�熂矗担�５１％�牐�比現行優惠利率５．３１％高０．２０個百分點。二是對房地產價格上漲過快的城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的２０％提高到３０％，但具體調整的城市或地區可由商業銀行法人根據國家有關部門公布的各地房地產價格漲幅自行確定，不搞一刀切。

    房地產分析人士認為，雖然此次央行出臺政策調整個人住房貸款顯得很突然，但追究原因，與銀行房貸風險加大有很大關系。

    去年底，最高人民法院審判委員會通過《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》。其中第七條明確指出，業主抵押自己所有的房屋，如果該套房產是屬于業主的惟一可以居住房產，而且有充分證據可證明這一點的時候，那么即使抵押權人�熗ǔ�為銀行�犗驑I主追討欠款，法院也不能拍賣、變賣或者抵債，業主可以繼續居住。該《規定》已于２００５年１月１日起施行。這就意味著，即使貸款無法收回，銀行和法院都不能處置貸款者惟一的住房。

    有分析認為，高法的這一規定無疑對貸款人生活所必需的惟一房產有了很好的保障，使其不致因還不起貸款無家可歸。但另一方面，如果還不了貸款又因惟一可以居住房產不可拍賣、變賣或者抵債，對銀行來說將承擔很大的風險。

    最高人民法院的規定對銀行來說顯然不是個好消息，新規定對銀行業帶來的沖擊不可小視。高法新規定使得銀行追討欠款的權力，對房貸抵押物的處置權被懸置了！銀行沒辦法拍賣那些只擁有一套住房的欠款人的房子。由此就給銀行提出一系列嚴峻的問題：以后貸款人停止還款銀行該怎么處置？如何回避貸款人欠款的風險？

    迫于風險壓力，商業銀行此前已經開始對住房抵押貸款提出更高要求，而且，各大銀行也紛紛提交了對最高人民法院新《規定》的意見反映，希望能有辦法降低銀行的風險。

    與此同時，由于１９９８年以來，為了促進住房消費 、拉動內需，改善銀行的信貸資產結構，國家有關部門出臺了一系列支持商業銀行自營性個人住房貸款的政策。截至２００５年２月末，商業銀行發放的自營性個人住房貸款余額已達１６５０８億元，占商業銀行中長期貸款的２３％，對解決居民住房問題和促進房地產業的發展起到了重要作用。但近期，房地產價格漲幅持續高位運行，２００４年全年新建商品房平均銷售價格上漲１４．４％，其中住宅上漲了１５．２％，遠高于其他各類物價指數的漲幅。房價過快上漲，隱含了潛在的金融風險。

    以此看來，央行此次出手調整，顯然與去年年底最高人民法院的規定以及房價上漲過快金融風險加大有一定關系。

    對市場的影響不會太大

    “從目前房地產行業的運行情況來看，不僅房價上漲過快，而且行業投資開發規模仍然很大，市場需求也在加大。此次央行調整房貸利率，顯然對投資開發和市場需求都有一定抑制作用。”首都經貿大學房地產研究所專家張躍慶告訴記者，央行此次的政策無疑是正確的，即控制供給，又控制需求。同時，房貸利率調整的幅度又相應較小，對市場的影響不會太大，但對行業的長遠發展卻很有好處。

    張躍慶分析，房地產行業近幾年的快速發展，雖然對國民經濟發展貢獻了很大的力量，但同時也引發了一定的風險。由于房地產發展速度很快，而與之相應的其他行業的配套工作沒有跟上，造成銀行風險加大，土地市場混亂，甚至使鋼鐵、水泥、電、鋁等行業的供給出現緊缺。

    “作為國民經濟的支柱產業，房地產行業的發展還很不成熟。”張躍慶說，政府對房地產的宏觀調控其實早已開始，從“１２１文件”提高房地產企業自有開發資金，銀行收緊了信貸，再到土地供應實行招、拍、掛，土地管理部門加強管理土地市場，每一個政策出臺都對房地產市場產生了非常大的影響。但此前對房地產市場的調控，顯然政府的行政干預手段更多，這對必須遵守市場規律發展的房地產行業來說并不“完美”。從去年９月開始銀行調整利率，再到此次央行調整房貸利率，政府對于房地產行業的調控更多的運用了市場手段。這對房地產行業來說，是一種進步。

    據記者調查了解，此次央行提高房貸利率對消費者的影響并不是很大，雖然一些消費者也在考慮提前還貸，但央行相關負責人介紹，由于商業銀行自營性個人住房信貸是居民以房屋為抵押的貸款，對商業銀行而言是優良資產，考慮到市場競爭因素，多數銀行會執行下限利率，預計實際上調幅度在０．０７－０．３２個百分點之間，因而對新購房居民的影響十分有限。這項政策調整對已購房居民也有一個較長的適應期，已簽訂的住房貸款合同將到明年初才執行調整后的利率。

    一些開發商也認為此次個人房貸利率調整的影響不會很大。今典集團董事長張寶全表示，加息對房地產業整體影響不大，對房價的影響也不大。這次加息最直接的導火線就是通貨膨脹問題，國家在政策上采取的宏觀調控。它并不直接影響到房地產業的供求關系。因此，對房價的影響不是很大。