央行3月16日宣布上調(diào)了商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的優(yōu)惠利率，并下限管理；同時(shí)要求上調(diào)個(gè)人房貸首付款比例。這個(gè)消息發(fā)布之后，就如2004年10月份央行利率調(diào)整后一樣，社會(huì)反映異常熱烈。

    在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，利率的變化原本是一件普通不過(guò)的事情。比如，美國(guó)2004年下半年以來(lái)，利率已連續(xù)調(diào)整六次，但是美國(guó)媒體及民眾并沒(méi)有對(duì)此特別關(guān)注 。香港最近銀行利率的調(diào)整亦是如此。要評(píng)論也僅是分析員的事情。只是，企業(yè)與民眾會(huì)根據(jù)利率變化趨勢(shì)來(lái)改變經(jīng)濟(jì)行為。

    那么，為什么國(guó)內(nèi)對(duì)央行3·16政策反應(yīng)會(huì)如此強(qiáng)烈呢？大家都在談?wù)撜�策變化，甚至有不少表現(xiàn)出對(duì)政策出臺(tái)之憤怒與不滿(mǎn)，說(shuō)什么這么短的時(shí)間又加息、央行政策不透明、受害是普通民眾等。其實(shí)，這是對(duì)央行3·16政策的嚴(yán)重誤解。這或許是因?yàn)橛胁簧偃巳匀煌Ｔ谟?jì)劃經(jīng)濟(jì)思維中，也或許是既得利益集團(tuán)在借民眾的誤解來(lái)要挾政府的政策。

    應(yīng)該說(shuō)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制。在資金市場(chǎng)中，價(jià)格就是利率，價(jià)格機(jī)制則是利率的變化。如果利率不變化，哪里來(lái)的市場(chǎng)？如果沒(méi)有市場(chǎng)，資源能夠有效分配嗎？就只能通過(guò)權(quán)力來(lái)分配資源了。誰(shuí)靠權(quán)力近誰(shuí)所獲得的利益就最多。作為普通民眾，如果反對(duì)政府市場(chǎng)化，那么社會(huì)上的利益只會(huì)離你越遠(yuǎn)。中國(guó)改革開(kāi)放幾十年來(lái)的經(jīng)驗(yàn)表明，如果沒(méi)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就沒(méi)有我們廣大民眾的利益所在以及爭(zhēng)取個(gè)人利益之機(jī)會(huì)。因此，利率市場(chǎng)化是廣大民眾的利益所在。

    大家都知道，資金利率也是資金的投資回報(bào)率。按理說(shuō)，在市場(chǎng)中，投資回報(bào)率是趨向均衡的，即市場(chǎng)中投資回報(bào)率是平均的。因?yàn)�，哪里投資回報(bào)率高，資金一定會(huì)涌向高回報(bào)率的地方，最后這種高回報(bào)率會(huì)下降到市場(chǎng)的平均點(diǎn)。但是，就目前的情況來(lái)說(shuō)，民眾的12多萬(wàn)億元銀行個(gè)人儲(chǔ)蓄存款，投資回報(bào)率僅2．25％，而國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)則最起碼在15％，高的則達(dá)100％以上。為什么會(huì)如此不合理呢？就在于我們房地產(chǎn)市場(chǎng)的要素（土地、資金、勞動(dòng)力）非市場(chǎng)化。房地產(chǎn)商通過(guò)種種權(quán)力的方式獲得低成本的要素，然后生產(chǎn)出房子以市場(chǎng)的方式出售。豈能不暴利？還有，民間信貸的利率至少在12％以上，銀行利率則由于政府管制在如此之低的水平上。試想，這樣最受傷害是誰(shuí)？是處于收入水平最低層的民眾。因此，利率市場(chǎng)化是我們社會(huì)走向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，走向公平公正的基礎(chǔ)。

    一些民眾之所以會(huì)對(duì)央行3·16政策誤解，根本的原因就在于中國(guó)社會(huì)還沒(méi)有真正進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。這不僅表現(xiàn)為我們的資金運(yùn)作、要素市場(chǎng)（如土地、資金、勞動(dòng)力）還沒(méi)有真正的市場(chǎng)化，而且表現(xiàn)出國(guó)內(nèi)民眾還沒(méi)有市場(chǎng)化的意識(shí)。在不少人看來(lái)，賺錢(qián)是個(gè)人決策所為，一旦要承擔(dān)個(gè)人行為之成本，就不理解。也正是由于沒(méi)有市場(chǎng)意識(shí)，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)利率變化時(shí)，一些民眾就不知所措，人云亦云。加上一些既得利益集團(tuán)趁機(jī)誘導(dǎo)性的誤導(dǎo)，反而使民眾的市場(chǎng)意識(shí)離真實(shí)的市場(chǎng)越來(lái)越遠(yuǎn)，受傷害的可能性就越大。

    在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不少民眾本來(lái)早就陷入水深火熱之中，但許多人仍還要往火坑里鉆。就如2000－2001年國(guó)內(nèi)股市情景一樣。那時(shí)，我不知費(fèi)了多少筆墨，希望股民們不要進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高的股市。目前國(guó)內(nèi)一些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相比還要高十分，可是國(guó)內(nèi)民眾為什么就不多留心一點(diǎn)呢？為什么仍然要蜂擁而入呢？到時(shí)候利率再升，被套的是誰(shuí)呢？

    　可以說(shuō)，這次央行的3·16政策，最主要的目的就是要落實(shí)溫家寶總理在今年政府報(bào)告中提出的平抑國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲。盡管這次政策的效應(yīng)應(yīng)該是十分溫和的，但民眾一定要理解，這是央行向市場(chǎng)發(fā)出一個(gè)十分明確的信號(hào)，民眾進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)要考慮利率風(fēng)險(xiǎn)，不要等今后利率一變化了又大說(shuō)政府政策之不是。要知道，無(wú)論是從國(guó)際金融市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，還是從中國(guó)利率市場(chǎng)化進(jìn)程來(lái)說(shuō)，利率上升是必然的事情。至于這次政策效果如何，央行一定會(huì)密切關(guān)注，一定會(huì)看市場(chǎng)反映后而決定下一步應(yīng)該采取什么政策。

    不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商說(shuō)，加息如此溫和對(duì)投資房地產(chǎn)者及高端的購(gòu)房人群影響不大，而影響最大是那是中低端收入的購(gòu)房者。因?yàn)楹笳咴诤跫酉⒊杀旧仙龑?duì)其購(gòu)買(mǎi)之影響。更有媒體說(shuō)，這次房貸門(mén)檻升高就是針對(duì)中低收入者購(gòu)房而來(lái)。其實(shí)，這是對(duì)央行3·16政策的嚴(yán)重誤導(dǎo)。

    首先，為了保護(hù)廣大民眾的利益，保障廣大民眾有房可住，我相信政府有能力也有決心來(lái)抑制國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的上漲。只不過(guò)要考慮采取什么抑制政策讓有些民眾的受損降低到最小程度。

    其次，3·16政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響可以分以下幾個(gè)方面：購(gòu)房自住者、購(gòu)房投資者、各商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。對(duì)于購(gòu)房投資者來(lái)說(shuō)，利率的上升，自然會(huì)增加他們投資成本，但如果住房交易中所獲得利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于所增加之成本，那么購(gòu)房投資者就不會(huì)退出市場(chǎng)。但由于住房的流動(dòng)性差、交易成本高，當(dāng)投資者面對(duì)繼續(xù)升息的不確定性而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)時(shí)，也一定會(huì)謹(jǐn)慎，特別是當(dāng)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作者采取嚴(yán)厲打擊措施時(shí)。在這意義上，這次政策對(duì)未來(lái)住房投資需求會(huì)有很大抑制作用。

    對(duì)購(gòu)房自住者來(lái)說(shuō)，又可以分為兩種類(lèi)型，一是已購(gòu)買(mǎi)房子的人，利率的上升，自然是增加了他們還貸成本。央行加息他們只能被動(dòng)的接受，否則，他就得采取或提前還貸或采取家庭住房重組、資產(chǎn)重組等方式來(lái)減少還貸負(fù)擔(dān)。現(xiàn)在這部分人反對(duì)利率變化的聲音最大，但是他們?cè)谫?gòu)買(mǎi)住房時(shí)考慮過(guò)利率風(fēng)險(xiǎn)嗎？合同上不是寫(xiě)得十分清楚，貸款利率是浮動(dòng)的嗎？否則，還用擔(dān)心什么。

    目前我們房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅有炒作之風(fēng)，也有一股住房需求的虛假繁榮。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要對(duì)象是25－35歲的年輕人，他們一走出校門(mén)就進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，首付是父母親的錢(qián)，不夠就向親戚借，購(gòu)好房、大房，剩下就向銀行借。無(wú)論發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家，這是絕無(wú)僅有的事情。結(jié)果是利率有一點(diǎn)變化就十分憤怒，說(shuō)政府欺騙了他們。這些民眾為什么從來(lái)就沒(méi)有想想自己行為是否理性。高價(jià)購(gòu)房把全家的財(cái)富消耗了，還要把自己一輩的勞累消耗進(jìn)去了。養(yǎng)肥了誰(shuí)？一生又在為誰(shuí)打工呢？如果已購(gòu)房民眾明白了這一點(diǎn)，也就不要以個(gè)人一點(diǎn)利益來(lái)要挾國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)再上漲，讓后續(xù)者也赴后塵，而是應(yīng)該考慮如何讓個(gè)人的住房與資產(chǎn)重組，以減少未來(lái)利率上升之風(fēng)險(xiǎn)。

    二是沒(méi)有購(gòu)房并計(jì)劃進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的人。對(duì)此，目前市場(chǎng)上流傳著一種似是而非錯(cuò)誤的說(shuō)法，即利率上升，使一些中低收入者購(gòu)房的愿望越來(lái)越渺茫。實(shí)際上這種說(shuō)法是在以下假定來(lái)討論的，即今后的住房?jī)r(jià)格或上升或保持現(xiàn)有水平。如果是這樣，央行會(huì)出臺(tái)3·16政策來(lái)平抑國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)嗎？假定房?jī)r(jià)下跌、利率上升，兩者同時(shí)變化，哪個(gè)變化更快呢？

    在此，假定一位居民貸款100萬(wàn)買(mǎi)房，初始利率為5．5％。假設(shè)零首付，以一年內(nèi)計(jì)息還款，利率增加10％，而本金（購(gòu)房總價(jià)）減少1％，由此來(lái)看兩者變化的快慢（見(jiàn)表）。利率上升10％時(shí)，增加成本5500元，而本金下降1％時(shí)，下降成本為1萬(wàn)；當(dāng)利率上升100％時(shí)，增加成本45100元，但本金下降10％時(shí)，成本下降10萬(wàn)元。也就是說(shuō)，在上述情況下，本金變化比利率變化快10倍以上。只要房?jī)r(jià)下降，利率上漲是比不上本金的下降速度的。而且利率上漲的幅度越快，房?jī)r(jià)下降的幅度會(huì)更快。而且，這里僅是以一年期來(lái)計(jì)算的，如果個(gè)人貸款以10年、20年、30年計(jì)算，其利率增加的幅度更小，本金下降的速度更快。

    更為重要的是，利率快速上升，資金成本的增加，個(gè)人住房需求就會(huì)改變目前這種虛假繁榮而理性化，住房需求就會(huì)下降，房?jī)r(jià)下降也就不可避免。一旦房?jī)r(jià)下降，住房需求就會(huì)進(jìn)一步減少，房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步下降。在這種情況下，個(gè)人購(gòu)房本金迅速下降，利率上升還重要嗎？3·16政策不正是為廣大中低收入民眾購(gòu)買(mǎi)創(chuàng)造條件嗎？

    還有，這次房貸政策調(diào)整不僅在于讓優(yōu)惠利率回歸到同期商業(yè)貸款利率水平，而且要實(shí)行下限管理。對(duì)于后者，就是說(shuō)，今后個(gè)人房貸利率不會(huì)僅固定在央行所管制的基準(zhǔn)利率上，而是會(huì)由商業(yè)銀行根據(jù)貸款人的信用狀況、收入水平、還貸能力等方面來(lái)確定個(gè)人住房貸款利率高低。如果一個(gè)人信用不好，在記錄上有污點(diǎn)，那么他所付出的貸款成本就會(huì)高。如果銀行審查發(fā)現(xiàn)個(gè)人的未來(lái)收入不確定，同樣也會(huì)提高現(xiàn)行個(gè)人貸款利率等。也就是說(shuō)，這次調(diào)整個(gè)人住房貸款利率不僅在數(shù)量上調(diào)整，而是在機(jī)制上改革，讓各商業(yè)銀行根據(jù)不同的貸款人選擇不同的利率水平。在這種情況下，一是出于商業(yè)銀行自己的利益考慮，一是出于個(gè)人貸款者審核加嚴(yán)，個(gè)人住房貸款利率水平提高也就不可避免。在這種情況下，必然讓虛假的個(gè)人住房繁榮的需求得到有效抑制。特別是從長(zhǎng)期看，這種貸款運(yùn)作機(jī)制將改變銀行個(gè)人貸款行為，把一些過(guò)度投機(jī)房地產(chǎn)、一些信用不好的購(gòu)房者拒絕在外。

    總之，央行3·16政策表明政府對(duì)平抑國(guó)內(nèi)過(guò)高的房?jī)r(jià)能力與信心，而且估計(jì)還會(huì)有新的相關(guān)政策出臺(tái)。此次政策出臺(tái)是否有利中低收入民眾，并不是如房地產(chǎn)商所誤導(dǎo)的那樣。這樣簡(jiǎn)單的常識(shí)，希望民眾好好想想，不要誤解。