■這是一場精神的盛宴，這是一首地產的英雄贊歌

    ■這是地產界的風云際會，這是人居變革的先鋒號角

    中國地產向何處去？

    ——中國戰略問題專家王志綱演講摘錄

    中國樓市有沒有泡沫？

    非常高興能夠在深圳這個中國房地產的策源地、中國房地產的領跑地、中國房地產的示范田里，和大家一起交流“中國房地產何去何從”這么一個眾說紛紜的話題。

    下面講第一個問題：我看中國房地產泡沫。怎樣看中國樓市講到中國的房地產可能回避不了的，就是現在從中央到地方、從民間到商界爭論不休的“中國房地產泡沫”的問題。這個問題如果不說清楚的話，無論是地產界還是社會大眾，明天何去何從就很難辨別。要說泡沫，我想從上海談起。

    大概從去年開始，中國學術界和商界就一直在爭論——中國的房地產究竟有沒有泡沫？爭論的焦點，最后都集中在上海。其中，最典型的是摩根斯坦利的代表認為，中國的房地產市場隱藏著巨大的泡沫，尤以上海為甚，而且他認為泡沫破裂的時間就是三兩個月。

    在這個背景下，又產生了第二種觀點，就是房地產商的觀點。以北京為代表，認為房地產沒有泡沫。而且認為上海在房價上走在了前頭，北京遲到了，所以要迎頭趕上去。最后，連廣州的商人也坐不住了，所以在今年年初，廣州的十家房地產商共同向社會宣稱，認為廣州的房地產低了，如果政府再不放地，廣州的房地產還要暴漲。在這種背景下面，上海市的領導也坐不住了，他說：上海的房地產究竟有沒有泡沫？我們也是如履薄冰，如坐針氈。我們既要保護和維護好上海城市的良性的發展，同時也要防止泡沫。

    這就是今天的大的背景。

    那么，上海的房地產究竟有沒有泡沫？上海房價為何居高不下

    從中央出臺的幾項政策已經說明了，中央原來試圖通過收緊“地根”的辦法調整房地產，但收緊“地根”的辦法引起市場上出現了一種“逆向調控”，反而促進了市場上的漲價風。后來轉向收緊“銀根”的辦法。

    收緊“地根”對市場是具有積極意義的，但會給市場造成一種“瞬間恐慌”。而收緊“銀根”，就是一種釜底抽薪的辦法。盡管還沒有產生預定的效果，但這個趨勢已經表現出來了。

    我們現在爭論的問題，并不是上海房地產有沒有泡沫，而是為什么上海房地產價格居高不下。

    我們前年在上海參與了一個很重要的項目——上海市中心新江灣城的策劃，一萬二千畝地。這個地方被稱為“下只角”，是指窮人住的地方。當時那里的房地產價格是四千多元錢一平方米。后來，我們經過兩三個月的研究，對這個項目重新定位，作為打造知識上海的一個重要空間。今年一開年，超乎全市人的預料，那里原來七八十萬一畝的地，賣到六百多萬一畝。房價已經從市場原來預期的五千元╱平方米，升到現在的一萬元╱平方米以上。項目在市場上做試探性的銷售時，老百姓排隊幾天幾夜。這就是現在上海市場的一個縮影。

    在這個背景下，為什么人人都擔心上海的房地產市場要出問題，卻一直沒有出問題呢？有很多朋友問我，你說上海的房地產市場有泡沫，那么什么是泡沫？我說，舉一個例子，一個小伙子，長到18歲，長喉結，長胡子，這叫做沒有泡沫；如果一個小伙子，長到13歲，長喉結，長胡子，這就叫泡沫，這是侏儒，是夾生飯。

    這里有兩種觀點，一種是今天的上海人，認為上海作為世界第六大都市的未來入選者，房價比起東京、比起紐約，還有很大的空間，所以上海沒有泡沫。另一種觀點認為，東京、紐約，或者是150年，或者是100年，才形成了今天的地產。

    在這個背景下面，我們怎么看待上海？我來演講之前，看到一篇文章，說今天的上海地產已經成為支撐長三角GDP飛漲的支柱。從這個話可以看出來，今天的上海市場是上海全民托市而形成的。為什么說全民托市？兩三年的時間，從地價到房價都翻了番，但最后基本上沒有受害者。為什么？

    第一，市民受益。上海的市民，90％以上是有自有房子的，隨著泡沫的發展，當房價翻了一倍、兩倍以后，每個人都覺得自己的身價上漲了，所以老百姓基本沒有大的意見。

    第二，發展商賺到了錢。如一個發展商，去年獲取了一塊土地，一旦投入市場當年可以賺到幾十億。上海以外的發展商，再也不滿足于10％、20％的銷售利潤，拼命想進入上海。但是談何容易。福建一位很有實力的開發商在上海下了三四年功夫，仍然進不了這個圍城，最后，悻悻而去，全部撤退。他告訴我，現在要在上海拿一塊地太難了。我就告訴他，臥榻之旁，豈容他人酣睡？這么大的暴利，怎么允許你們進來？

    第三個是政府受益。道理很簡單，現在上海的人均GDP突破5000美金，到2010年上海的目標是達到10000美金。從現在的增長勢頭來看估計2007年就能達到。舉個簡單的例子，上海一年的房地產銷售量是兩千萬平方米，如果說平均均價5000元╱平方米，總共是一千億。但是由于房地產的泡沫，翻了一番以后，一千億變成兩千億，省力、省心、效果佳，整個人均GDP就迅速上升了，我認為政府也希望通過這種快速發展的方式，來實現人均GDP的增長。然后“全民托市”，就形成了現在的上海這樣的局面。上海地產需要冷靜思考

    我們經常講一句話，“最后一根稻草壓倒了駱駝”。原來上海人的一個突出特點是精細化，做事非常負責任。但是我發現，今天的上海，有不少發展商，根本無心于房產的策劃、規劃、施工監理更談不上，幾乎就是吃喝玩樂。因為在現在的市場上，根本就沒有必要去精心打造了，這對上海的房地產是一種肯定摧殘。還有，很多人無心工作，忙于炒樓。發展商去辦手續，對方都找你要樓花；第三，在房價暴漲的帶動下，商務成本急劇提高。

    這些現象就像我剛才所說的，一個小伙子長到18歲，長胡子是正常的，但13歲的小伙子長喉結就是侏儒，是夾生飯。所以我們希望上海走好。講這些事，無非是想反過來警醒我們深圳和廣州。現在，整個廣東特別是深圳的房地產發展非常良性、非常健康，穩中有升，沒有產生暴富和恐慌。在這個過程中，政府的措施非常重要。

    長三角在前兩三年風起云涌，大有把珠三角甩掉的勢頭。但是，現在回過頭來看，上海乃至長三角的全民炒樓，一些企業甚至把成百上千億的資金全部投入房地產，來博行情。一些有識之士已經開始反省，認為上海地產需要冷靜思考。

    明天的奶酪在哪里？

    第二個問題，明天的奶酪在那里？

    今天的房地產如果只看眼前，不放眼全國、不放眼世界、不放眼政治經濟文化，是做不好的。在這種背景下，未來一兩年之內，將是整個中國房地產大洗牌、大整合、重新制定規則的時期。這個時候，如果我們沒有戰略意識，沒有戰略眼光，我們可能在偶然中成功，也可能在必然中滅亡。

    我們今天坐在臺下的，十年以前，很多都不是做地產的，十年以后再看，當時的轉型應該說非常成功，才能成為今天房地產界的翹楚，而且北伐、東進，氣勢如虹。那么回過來看，當時做得很火爆的那些搞批文和外貿的，如今安在哉？這就說明，這個社會是一個波浪一個波浪往前走的。那些成功的沖浪者一定是看準了浪潮的趨勢。今天的中國也面臨著這樣的問題，房地產要重新洗牌，一邊是收緊地根，一邊是收緊銀根，在這個背景下面，深圳的房地產商，經過了市場的洗禮，已經形成了了相當強大的品牌和實力。這個時候我們如果還滿足于原來的以小搏大，滾動發展，博現金流，而不是搏未來，博趨勢，在未來，很可能就要被消滅了。

    十年間，我參與了很多房地產項目的開發，但今天我們基本不做常規地產了。因為今天的常規性的地產已經不用我們幫忙了，社會上很多專業的規劃、設計、營銷、園林等公司，非常齊全，非常到位。五年前，我們就超越常規的地產，進入全新的領域，今天同大家溝通我們做的一些項目和感受，希望從中能感受到房地產未來的奶酪在哪里。上海“民企大本營”我們在跟上海市政府合作，提出在上海的奉賢打造一個民企大本營。從常規意義上說，這已不是常規的房地產。

    今天的中國民營企業遠遠超過12年前，如果不重視這一點，那么上海要兩翼起飛，要成為中國的經濟“首都”是不可能的。這個大本營現在就是我們在做，正在全國招商，這個是不是房地產？從常規意義來說，不是房地產。其實房地產還有很多未曾開啟的空間。粵商在京打造精細化地產在北京我們參與了兩個是房地產項目，一個是廣州宏宇集團的北京星河灣，今年就要亮相，65萬平方米，完全采取了一種顛覆性的開發方式，三年時間，房子全部打造好，園林全部打造好，一亮相，就可以入住。這在北京被認為是不可能的，但是黃文仔做到了。正如他自己所說：“到北京就是來考狀元的，探花榜眼都不要，要做就做全國性品牌”。另外一個項目就是深圳一家開發商的，原來名字不太被人知道，叫沿海物業，是香港的上市公司，在北京市區有一個80萬平方米的沿海賽洛城項目。他們也希望通過這個項目做出一個全國性的品牌。這兩個項目，作為常規房地產項目，是沒得說的，前者作的是高端豪宅，后者做的是美國街區，各自的市場針對性都非常強。但是他們為什么要這塊地，為什么要在這個時候找到我們？為什么在這個時候選擇一種全國性的戰略思路？這是在座的所理解的常規地產。

    但不同的是，它們是高度精細化的地產。山東“韓國之窗”近年來，山東提出打造半島城市帶和半島經濟圈的構想，通過山東半島、以青島為龍頭，對接日、韓，形成東北亞經濟圈。當一個區域大的戰略思路明確以后，下面的很多行業必須跟著洗牌，包括地產行業。后來山東政府請我們去了以后，我們做了兩個地產項目。第一個叫韓國之窗。這個項目怎么來的呢？山東膠東本來是要拿這塊地做一個大的建材市場，這是常規思路。后來我們結合半島城市帶和半島經濟圈的戰略構想，給他設計了一個“韓國之窗”，完全針對韓國，給韓國的商品進入中國建立一個平臺。韓國有10萬多人在山東，其潛力不言而喻。區域經濟一體化是當今時代的最大趨勢，那么在這個房地產項目的整合里面，怎么定位？怎么尋找新的發展空間？就必須從區域一體化高度來把握。青島啤酒(資訊 行情 論壇)城青島啤酒節已經有十幾年，但現在面臨品牌老化的問題。

    另外，青島還是2008年奧運會的分會場。這就給啤酒節提出了新的標桿、新的挑戰。啤酒節的舉辦地原來是在郊區，現在已經成為青島市里的一個中心地區，我們對整個項目重新審視、重新定位、重新升華，設計了一個招商方案。青島的領導人說這個項目只有五百畝，希望最優秀的運營商把這里做好。這是不是房地產？是房地產，但絕對不是常規地產。廣佛城際地鐵大家知道，現在廣東已經形成了一個非常有趣的態勢，一個是以廣州為中心的北部，一個是以深圳和香港這邊為雙軸的南邊，這兩個地方組成了珠三角。那么現在廣州為了強化、爭奪在珠三角的戰略地位，正加速區域整合。在這個大的戰略基礎上，昨天，我看到溫總理已經批了，就是佛山到廣州城際列車，中國第一條，已經開始啟動了。這個項目我們正在策劃。我們在做這個項目的過程當中，發現一個很重要問題，下一步的中國將會是城市群、城市帶、城市圈的競爭，所以每個城市都不能只滿足個人自掃門前雪，不管他人瓦上霜，只有在整合中才能共贏。

    關于這個廣佛地鐵，我們在研究它的時候就發現，廣佛地鐵并不是香港地鐵那樣的概念，只是單純在地鐵上搞物業，而是可以構建一種走向經濟。什么叫走向經濟？就是在這個走向過程當中，我會找到這個城市和區域的很多節點，這些節點的表現形式決不是簡單的要么商業、要么住宅，它可能是很多新的城市的造血形態，這個形態也許是副城，也許是衛星城，也許是城市休閑CBD。這些概念一旦清楚以后，在這個背景下，再去招商，它所營造的空間就常非大，而且市場的大量需求會促進政府進行招商。從而能把市場和政府的力量發揮得淋漓盡致。就像讓很多快馬拉車，城市這輛車自然會跑得更快。成都動漫產業創業園區在今天的中國，除了深圳，只要100年以上的城市都有老城區。多少年以來，我們對老城區的改造大都是“三光政策”。這次我們去了成華以后，選擇一個新的思路——城市復興，并采取騰籠換鳥的辦法。

    成華有很多在計劃經濟時代、三線時代形成的老城區，我們認為，不用把它推倒，而是保留它原來的風貌，只是如何適應知識經濟及創業經濟時代，通過導入一些全新的產業，把新的“鳥”放進去，從而既拉升這個城市未來的價值和文化，也保留下這個城市的歷史積淀。然后在這個基礎上再進行招商引資。下一步就是向全中國招商。但是招商帶來一個問題，就是光會蓋房子是不夠的，你懂不懂這個動漫和文化產業，你懂不懂數碼，懂不懂物流就非常重要了。所以未來對房地產商的要求是非常高的。

    廈門園博會文化區2006年的園博會是在廈門舉行，廈門希望通過這次機會，成為實現廈門城市戰略轉型的一次機會，但關鍵是能不能找到杠桿和契機來進行轉換。下一步，可能是要和臺灣共同來打造這個園博會，最后可能是把廈門集美的一塊30多平方公里的區域做成一個集美新城。在操作過程當中，我感覺到房地產發生了很深刻的變化，市場和政府對地產商的要求，并不是只要求你蓋房子，而在于能否幫助政府在根本上體現戰略意圖，做好這個平臺，從而提升城市價值。麗江觀光休閑城市運營麗江作為旅游城市是非常火爆的，酒店開房率幾乎是100％。一個城市，當一個人去了很多次之后，肯定會買房。麗江作為觀光休閑城市，推出兩個很重要的城市運營項目，一個是打造麗江新城，作為政府的杠桿手段，還有一個項目叫雪山水城，政府希望通過這兩個項目把麗江的價值全部挖掘出來。杭州休閑之都2006年世界休閑博覽會將落戶杭州，占地五千畝，現在已經投了50個億。這個項目的操作者是杭州宋城集團老總。當時我們在西湖做策劃的時候，就意識到杭州要成為休閑城市，光憑現在這些資源是遠遠不夠的。杭州有很多旅游資源，有很多消費欲望，但是沒有真正在休閑和體驗方面完全體現出來。我們要把杭州打造成一個休閑CBD。什么叫做CBD？就是一個中心城市的商務中心。現在人們更想打造的是休閑CBD，像杭州這個地方，就是把休閑和商業結合在一起，打造一個世界休閑大會，讓全世界想進入中國的休閑企業全部過來投資，最后將杭州打造成為為休閑之都。

    目前，杭州正整合全市的力量、特別是休閑產業，采取政府主導、企業運營的方式來做。現在，這個項目已經做得非常漂亮，明年5月1日向全世界開放。到時候，大家就知道這種房地產是怎么做的。

    以上簡單列舉的例子就是明天的地產。

    中國地產五大預言

    第三個問題，中國房地產未來發展的五大預測。從粗放式圈地到精細化耕地從粗放式圈地到精細化耕地，這是未來的發展方向。我在山東感觸很深，我看到的場面是，很多地方被企業圈進去，建了很多工業園，只需要一千畝地做的事，卻圈了一萬畝地，頂多給一點訂金。而今天，伴隨著中央宏觀政策的改變，土地將會成為最珍貴的資源。在這個背景下，粗放的、大呼啦的開發方式、無限制占地的方式將不存在，所以，我們的房地產商如何從粗放地追求速度，轉為更精細化的耕耘，是一個生死攸關的大問題。

    有一個典型的例子就是北京“星河灣”。現在被評為為2005年北京市最值得期待的樓盤。“星河灣”的老總跟我說，同一畝地所創造的價值是大不一樣的。談到星河灣的精細化舉三個例子便能說明問題。第一是專人控制，保障在寒冷的冬天也能夠流水潺潺，永不結冰；第二個如何保障四季常青。一般認為南方的喬木、灌木在北京生長是不可能的，但他們卻做到了，到智利買來了常綠闊葉喬木，冬天每天給這些樹量體溫。類似的故事多得不得了。第三個是關于裝修。他說，北京到現在買房子沒有精裝修房，我把裝修一次做足5000元╱平方米的質量。這就是精細化的經典。

    未來在中國，伴隨土地資源的稀缺，優秀的房地產商在精細化商品上做文章、提高附加值，非常重要。從狹義地產到廣義地產今天我們所做的房地產，基本上可以歸類為“狹義地產”、住宅地產。為什么？因為在今天以前，中國已經貧窮了幾百年、上千年，老百姓首先要安居樂業，所以首先有個安家的需求。明天，住宅地產頂多在這個行業里面占20％，將在更廣闊的空間出現一個廣義地產，他們是什么？休閑地產、旅游地產、商業地產、教育地產、體育地產、物流地產等等。在這方面，有很多例子，比如物流園區，包括我們常說的宋城，變成一個休閑地產，還有我們說的上海民企大本營，它是以產業、以總部經濟為表現形式的，它也是房地產，但這種東西更能夠獲得政府的支持和理解。模式為王現在的房地產商，小打小鬧，如果我們不善于總結模式，會走得很辛苦。做得很成功的，往往都是搭建了一個很好的商業模式。“上山下鄉”

    以后的中國房地產怎么走？從長期來看，中國房地產至少有二、三十年的黃金時代。但未來中國的房地產會兩極分化，我把它叫做“上山”和“下鄉”。“上山”，就是比如在北京、上海、廣州、深圳，在全國的一線城市中間搭建一個平臺，讓政府官員認同你這個品牌，把帶有城市運營的超常規項目交給你去做，然后就承上啟下，承政治的、戰略的“上”，用市場的手段把項目價值做出來，吸引各種各樣的商家，形成老板有錢賺，老百姓愿意買，政府出政績。“下鄉”，是指現在中國大量的二級、三級城市，房地產還有很大的發展空間，實力較弱的發展商可以到這些市場中去開發。戰略制勝明天的中國，不管你承不承認、認不認同，已經進入一個戰略制勝時代。三年前，企業重營銷，我們稱之為營銷時代；五年前，企業重CI，我們叫企業包裝時代。到今天、明天，你不找戰略，戰略也會來找你。根據我們這些年做的很多項目的體會，一個企業如果在戰略上把不住，戰術上做得再好，可能在錯誤的路線上面越走越遠。

    這里面有一個最經典的靠戰略取勝的例子——就是合生創展。我們跟他有一些合作，2001年前后，他們用高價迅速在北京等地大量拿地，收了五個項目。從2001開始開盤到現在，盡管這當中遇到非典等很多不確定的因素，包括很多原因造成很多耗散和資源成本的提高，但是今天的合生創展，已經成為中國地產的巨無霸。去年合生創展是中國惟一的一家銷售超過一百億的地產商。

    這個例子充分說明，戰略為王、戰略高于一切，我們的房地產業只有站在戰略的高度看待自己、把握未來，才能走得更遠，走得更好！

    現場提問

    到全中國去“打獵”問：請你詳細比較長三角及珠三角房地產業的現狀，并點評其優劣。

    王志綱：從短期增長來看，顯然是長三角占優；從長遠發展來看，珠三角也有優勢。為什么這樣講？現在長三角有它的特點，就是有一大批人，他們手頭有很多資金，所以要找出路。怎么找？股市顯然是進不去的，銀行是負利息，最后他們在上海獲得甜頭。這些力量很強大，基本上是投機性行為。

    另外，長三角的民企和和珠三角的民企有點不同，長三角是行商，就是到全中國去打獵。在珠三角25年的發展中，形成很多民營企業家，他們口袋里有很多錢，有購買力，但是由于他們知足，不太愿意走出去，所以這個時候只要敢于走出關外到珠三角，就能賺到錢。我認為珠三角有很大的空間。買房消費應逐步過渡問：深圳房地產近兩年也是漲聲一片，而大多數工薪階層老百姓卻只能望房興嘆，如何解決中低收入的住房問題？

    王志綱：任何一個城市，特別是當他具有成長空間，而且是可持續發展的，它的房地產肯定是上漲的。孔老夫子說過一個城市、一個地方如果能夠做到＂近者悅，遠者來＂，這就是美好的城市。深圳的前景是美好的，但是漲價應該是一個良性的過程，每年2％－3％是良性的，超過10％就不是良性的了。我想兩會開了之后，可能從中央到地方會有強制性的政策出臺。

    從另一方面來講，這兩年，慣壞了消費者，一上來就買一百多平方米的大房。我說你怎么這么有錢？他說要么就找私人借，要么就向銀行貸款！其實在這個城市里，應該逐步過渡，比如先租房，再買小戶型，再買大戶型，這個時候市場就永遠存在著短缺。宏觀調控以后，會調節這些消費者的沖動。第三個你說的是高低之分的問題，高端應該由市場來解決，低端應該由政府來統一協調，安居房是屬于政府的問題，政府應千方百計使更多的人能夠安居樂業。“野生動物”更具生存能力問：在地產商當中已經形成了一種新的勢力階層，他們應如何與政府合作做非常規地產？

    王志綱：這要從兩方面來看：第一，所謂非常規地產，就是住宅地產以外的、帶有很大的土地整治、運營、開發特點的地產。作為政府，要開發一塊區域，要拉動一個板塊的時候，第一看誰能夠體現市場的意志、政府的意志，不以暴利為原則；第二看他是否非常聽話，不討價還價；第三，他可能是我的＂親兒子＂，一般他們的主觀天平傾向于這樣的開發商，當然也不排除天高皇帝遠的一些地方，由于利益而把地塊給了不符合這些條件的開發商。

    第二，有一些民營企業獲得機會。我把國營企業叫做＂圈養動物＂，你把它喂飽了就行了，而＂野生動物＂是傾盡了全力去拼殺的。政府也希望有創新的企業，希望在非常規地產方面給予民營企業開發商一些機會。所以我認為，最終還是在于自己，天助自助人。深圳要警醒問：你提到上海樓盤很好賣了，深圳樓市自2003年以來，同樣出現了買樓如買菜的火爆行情，會不會因為好賣也出現淡化品質的現象？王志綱：蘿快了不洗泥。只要賣房子像賣菜一樣，開發商肯定會把精力放在做大的上面，而不會放在內功上面。現在為什么深圳的房地產被廣州超越了？廣州的房地產是整個中國競爭最激烈的地方，創立了很多的品牌，而這些品牌是廣州的環境逼出來的。形勢太好，對一個行業并不是好事。這個行業誰都能夠賺到錢的時候，意味著他就要出問題了。全都贏，哪有那么好的事？希望深圳的房地產商警醒。把握好溫和的良性上漲問：還有就是關于泡沫的問題，深圳房地產與上海相比，房價差距很大，你認為深圳的房價今后幾年有沒有追過上海甚至超過上海樓價的可能？

    王志綱：我認為，今天深圳的房地產雖然比上海低了，但是就深圳本身來看還是高了一些，只有穩定持續的發展才是好的增長，一定要把握好溫和的良性上漲。第二，深圳房地產上漲的高度永遠不可能超過上海，上海畢竟是世界第六大城市圈之首，在這個背景下面，它的房價肯定是中國最高，但問題在哪里呢？也許二十年后達到東京、達到紐約的價位，但是現在還不可能達到。

    深圳這個地方，我認為應該有一個重大的轉型，原來作為特區的優勢在減弱，現在何去何從必須進行新的調整。很多事情不在其大小，而在于內涵。深圳如何尋找自己的未來之魂？如何發展？的確是個新的問題。但不管怎么說，我對深圳非常看好！