從3月17日起，個人住房貸款、住房公積金貸款利率分別上調0．20和0．18個百分點。按照人民銀行的說法，要將現行的個人住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平。同時，對個人住房貸款最低首付款比例也由現行的20％提高到30％。

    這一關系民生的政策恰好發生在“兩會”剛剛結束之后，因此有媒體認為，政策的出臺是貫徹溫家寶總理在政府工作報告中提出的“重點抑制生產資料價 格和房地產價格過快上漲”，“是給房地產價格降溫之舉”，是一個對老百姓利好的消息。

    但是，在對此次政策出臺的背景進行解讀時，記者發現，情況也許并不是想象的那么簡單。抬高住房貸款門檻是否真能抑制住房價？現在匆忙下判斷還為時過早。

    與高法或明或暗的關系

    可以這樣說，此前最高人民法院（以下簡稱高法）的一個司法解釋與此次人民銀行出臺的政策有著或明或暗的關系。

    去年10月26日，高法出臺了《關于人民法院查封、扣押、凍結財產的規定》（2005年1月1日起實行）。這個規定與銀行關系密切的是其中的第六條和第七條，意思是，對于以房產為抵押的銀行貸款，如果貸款人不能按時還貸，銀行通常的做法是申請法院強制執行其房產，但如果這個抵押的房產是貸款人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，法院可以查封，卻不得拍賣、變賣或者抵債。也就是說，銀行的這筆按揭貸款，法院不給兌現。

    對高法的這個司法解釋，輿論普遍叫好，認為解釋迎合了“以人為本”和“與時俱進”的時代潮流，是生存權壓倒債權的現代司法理念。在落實科學發展觀和構建和諧社會的背景下，該解釋深得民心。

    但在銀行業，這個司法解釋卻成了一枚“重磅炸彈”，反應激烈。據報道，北京、上海、深圳、杭州等地銀行同業公會，集體上書高法，對司法解釋提出異議，認為應當修改。

    而且司法解釋與《個人住房貸款管理辦法》（央行于2001年10月12日頒布實施）的部分條款嚴重沖突，但最終裁判權在法院手里，銀行的話語權較少。

    某市銀監局在一份調查中認為，當前，房產抵押是銀行貸款的一種重要的擔保形式，而高法的司法解釋可能使房產擔保變現成為困難，將導致銀行出現新的金融風險。

    盡管整個銀行業使出了“渾身解數”，但高法就是“不協調”，司法解釋一個字也沒改，銀行只好“另謀出路”。

    其實，銀行業一開始就是“兩條腿走路”，上書高法的同時，就在醞釀抬高房貸門檻，目的是化解由司法解釋可能導致的金融風險。譬如，某些商業銀行開始增加首付比例，要求提供兩套房屋抵押只貸一套的錢。

    正是在高法司法解釋與銀行業的沖突背景下，人民銀行出臺了抬高住房貸款門檻的政策。雖然公開的理由是抑制房價過高，但化解金融風險實際上成了其政策的主訴求點。

    讓消費者來分攤貸款風險

    關于這次抬高住房貸款門檻的目的，央行一點不忌諱，就是化解潛在的金融風險。

    關于銀行在房地產這一塊的風險，可以用一個數字來說明：房地產70％以上的資金來自銀行。這包括兩個方面：一是房產開發商融資渠道主要靠銀行，二是購房者也主要向銀行貸款。關于開發商方面的風險控制，央行于2003年6月發布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》?穴又稱121號文件?雪，對房產商作出規定：房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金不應低于開發項目總投資的30％。

    而這次提高住房貸款門檻，顯然是讓消費者來分攤貸款風險。

    以50萬元20年房貸為例，利率調整后，銀行如果實行5．51％（調整前是5．31％）的利率水平，消費者需要多支付1．4萬元；如果利率回歸到同期貸款利率水平（6．12％），多支付5．6萬元。再加上首付比例提高的10％，有人估算，由于司法解釋可能導致的金融風險，已經完全被消費者消化掉了，銀行沒有絲毫風險，假如有的話，那就是銀行內部的管理問題了。

    這種化解金融風險的做法，與西方一些發達國家思路完全不同。以美國為例，幾乎所有的買房者都要到銀行去借款，為了降低銀行的風險，一方面由聯邦住房管理局為所有提供房屋按揭銀行提供保險投保，承諾客戶還款，消除貸款風險；另一方面，美國國家房地產金融管理局則購買所有房地產貸款銀行的債權，進行抵押或包裝上市。這樣，銀行可以把一些中長期債權變現，從而順利地將銀行的貸款風險轉移到債券市場，最后又分散到社會的每一個投資者身上。正是由于有了這套體制的保障，美國的房地產市場從1930年代后期起，開始進入良性循環。

    有專家認為，我國住房金融迄今未取得突破性進展的一個重要原因，就是沒有一個降低信貸風險的良好機制，結果是市場一有風吹草動，銀行就采取抬高門檻的做法，就惜貸，讓單個的群體替金融風險買單。所幸的是，據報道有關方面正在醞釀相關的措施。

    對房價影響不大

    目前過高的房價，是綜合因素導致的結果。從造成房價過高的因素上看，貸款利息所占的份額微乎其微。

    對于“多因一果”的高房價，在其他因素不變的情況下，單單依靠抬高住房貸款門檻企圖抑制房價，太過于簡單，更何況政策出臺的初衷也許并不在于此。如果房價不降，按揭反而要多支付利息，結果只能是一些中低收入者被拒之門外，他們反而成為最大的受害者。