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央行決定,從3月17日起,調整商業銀行自營性個人住房貸款政策:(1)將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平,實行下限管理,下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍,商業銀行可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則。(2)對房地產價格上漲過快的城市或地區,個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%；具體調整的城市或地區,商業銀行可根據國家有關部門公布的各地房地產價格漲幅自行確定,不搞一刀切。
一、此次政策調整的結構性意圖十分明顯,將對不同地區房地產市場產生不同影響
1、對上海、杭州、南京等城市將產生較大影響。上海目前按揭貸款的首付比例普遍是30%,但房價近5年上漲了一倍,而中心城區房價實際上漲幅度在200%左右,目前上海內環以內成交均價已經達到16934元/平方米,房貸風險較大。為了回應央行"房貸政策"調整,有關部門肯定會針對上海房地產價格的實際情況出臺適合上海的"房地產按揭貸款政策",到時候最低首付款比例可能會有所上調。
2、上海等熱點城市的投資、投機性購房勢頭會有所遏制。上海房地產市場上投資性購房比例較高,有部分上海市民也參與其中,平均購房在兩至三套,貸款利率上調將使投資、投機購房者的還款負擔成倍增加。2004年上海商品住宅平均價格6384元/平方米,人均年可支配收入16683元,按上述住宅均價、家庭平均3口人測算,若貸款購買2套130平方米的住房(事實上目前上海單元住房面積平均超過130平方米),那么,貸款優惠利率取消后,其按揭還款增加額占家庭可支配收入比例將達到7.2%,年按揭還款額占居民家庭可支配收入的192%；若買4套住房,其按揭還款增加額占家庭可支配收入比例將達到14.3%,年按揭還款額占居民家庭可支配收入的384%。一旦投資者難以承受按揭還款的過快增長,將會引發恐慌性"拋盤",進而引起房價下跌。
3、對非熱點地區房地產市場影響較小,對居民現實購房影響有限,可能會使部分購房者延遲購房。例如對深圳、中西部大多數省會城市房地產市場影響非常小。
二、對房地產上市公司業績的影響
1、前期地產股下跌已相當程度上反映了市場對房貸政策調整的預期。
2、對主營收入和利潤大部分來源于長三角地區的上市公司,其未來盈利能力存在較大的不確定性。建議回避該地區地產股,如中遠發展(資訊 行情 論壇)、浦東金橋(資訊 行情 論壇)、中華企業(資訊 行情 論壇)、上海新梅(資訊 行情 論壇)、世茂股份(資訊 行情 論壇)、棲霞建設(資訊 行情 論壇)等股票。
3、對主營收入和利潤大部分來源于長三角地區以外的上市公司,房貸政策調整對其未來盈利影響較小。
4、對龍頭地產股應區別對待。(1)萬科 A和金地集團(資訊 行情 論壇)在長三角地區有較多業務,雖然對2005年業績影響不大,但對2006年業績的影響具有較大不確定性。我們維持萬科 A"推薦"的投資評級、金地集團"謹慎推薦"的投資評級。(2)對金融街(資訊 行情 論壇)、招商地產(資訊 行情 論壇)影響很小,維持"謹慎推薦"的投資評級。
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