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提前還貸需考慮兩因素
貸款成本和違約成本本報實習生 孟玲雁
“已購房的人希望房價漲快點，未購房的人希望房價使勁跌”，有關房價漲跌的信息牽動著每個人的神經。
3月17日，央行突然調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，在房地產界再一次掀起巨波。專家稱加息可能性繼續存在。從筆者走訪的情況看，置業者提前還貸的愿望強烈，而業內人士提醒提前還貸應謹慎。
北大金融法研究中心的劉燕教授認為，央行此次加息的意圖主要是為了抑制消費者的購房熱潮，規范金融企業的房地產信貸業務，擠壓房地產業“泡沫”。房貸加息直接影響的是購買者，即通過增加購房成本，改變消費者的行為預期，調節房地產市場的需求，從而達到抑制房價上漲過快的目的。
至于央行的這一舉措是否能見成效，劉教授說，這并不排除非市場因素對房地產市場的影響。以房屋拆遷為例，拆遷后的居民一般都急于買房，很有可能導致短期內市場需求的進一步增加。由于土地作為一種稀缺資源，房地產商希望通過它取得最大利潤，不排除未來一段時間內房價仍有上漲的可能。
劉教授進一步指出，對于自住型消費者而言，從長遠來看，銀行房貸利率的變化不會對其造成多大影響。但是，對投資型購買者則不然，因為利率上調增加了其連環借貸的成本，需要重新考慮投資風險和回報率等因素。
置業者又是怎樣一種心態呢？
北京的王小姐說：“我去年貸款買了一套經濟適用房。貸款15萬元，期限10年。按照新頒布的利率下限來計算，我的月供只增加幾十元，目前還在心理預期范圍內，對我的生活影響不大。但如果銀行再度加息，我可能提前還貸�！�
希望提前還貸的外企職員劉小姐說：“我去年貸款140萬元買了一套房子，貸款年限是10年。如果有可能，我想盡快地提前還清貸款。因為即使按新利率的下限來算，我每月也要多交幾百元，所以現在就感覺供房的壓力很大。希望房貸利率最好能維持下限利率不動，否則真有些承擔不起了。”
走訪中，筆者發現大多數貸款買房人希望提前還貸，有的甚至到銀行去咨詢怎么收違約金，但也有人持觀望態度。
多數開發商都認為此次個人房貸利率的調整對自己影響不會很大。他們說，“加息對房地產業整體影響不大，對房價的影響也不太大。這次加息最直接的導火線是通貨膨脹問題，國家在政策上采取宏觀調控。它并不直接影響到房地產業的供求�！�
業內人士提醒大家在決定提前還貸前要充分考慮以下兩個因素：
一是貸款成本。在百姓現在的融資渠道很有限的情況下，房貸可以算是一條重要的融資渠道�，F在把手頭的資金全還了房貸，如果因為其它原因再向銀行貸款成本會更高。
二是銀行可能收取違約金。目前部分銀行在合同中對借款人辦理提前還款收取一定的違約金，且提前還款金額越大，支付違約金越多。目前在北京，盡管實際操作中很少有哪家銀行真正向借款人收取違約金，但提前還貸對于銀行來說是有成本的。而且嚴格地講，提前還貸構成違約，一旦銀行真收取違約金，借款人先要權衡提前還款的成本，然后再決定是否辦理提前還款。
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