“賣掉上海能買回大半個(gè)美國(guó)”的說(shuō)法雖然稍顯夸張，但上海的高房?jī)r(jià)的確“逼得”上海市政府不得不祭出“鐵腕”。決心有了，措施有了，力度有了，但這次整頓的效果還要過(guò)一段時(shí)間才能顯現(xiàn)，而且還要取決于未來(lái) 多空雙方博弈的結(jié)果。

    從2002年開(kāi)始，上海房?jī)r(jià)每年漲幅均在20%左右，2003年全市商品房均價(jià)為5881元/平方米，位列全國(guó)各大城市房?jī)r(jià)榜首。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，2004年 上海住宅商品房?jī)r(jià)格上漲了14.6%，至每平方米6385元的高位。事實(shí)上，現(xiàn)在在上海市中心內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，根本就買不到8000元/平方米以下的房子。

    上海房?jī)r(jià)過(guò)高，已經(jīng)不再是新聞。一手房房?jī)r(jià)居高不下，二手房市場(chǎng)異常火爆，上海的樓市甚至引出了“賣掉上海能買回大半個(gè)美國(guó)”的驚嘆。在各類宏觀調(diào)控政策之后，房?jī)r(jià)還在狂飆，當(dāng)越來(lái)越多的人依舊寄希望于政府的引導(dǎo)和政策的效用的時(shí)候，上海市政府終于站了出來(lái)，對(duì)影響上海房地產(chǎn)正常發(fā)展的因素重拳出擊，對(duì)高房?jī)r(jià)說(shuō)“不”。

    上海：炒房城市

    上海房?jī)r(jià)這么高，主要來(lái)自三方面需求拉動(dòng)：投資性和投機(jī)性需求、經(jīng)營(yíng)性需求和住宅性需求。不健康的房?jī)r(jià)昭示，房?jī)r(jià)居高不下主要是因?yàn)橥顿Y、投機(jī)性需求占了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

    判定一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)炒房行為是否成為主流，其標(biāo)準(zhǔn)除了房?jī)r(jià)的快速上漲之外，商品房的實(shí)際空置率、投資性購(gòu)房比例和二手房的價(jià)格走勢(shì)亦是重要的標(biāo)準(zhǔn)，這三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)值越高，炒房的行為也就越嚴(yán)重。據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)，上海已成為一個(gè)不折不扣的“炒房城市”。

    上海商品房房?jī)r(jià)三年翻一番的行為已經(jīng)昭示了上海樓市大量炒房勢(shì)力的存在；在投資性購(gòu)房比例的指標(biāo)方面，2004年上半年上海投資性購(gòu)房的比例為16.6%，而國(guó)際上通行的警戒線是10%；一手房?jī)r(jià)格居高不下，致使真正有居住需求的人紛紛把目光投向二手房市場(chǎng)，上海二手房?jī)r(jià)格已全面逼近新房銷售價(jià)格，交易的總流通量也將超過(guò)新房；上海樓市的實(shí)際空置率高位運(yùn)行。據(jù)上海市房地局通過(guò)物業(yè)管理公司對(duì)浦東兩年內(nèi)新建成的商品房進(jìn)行的一次摸查，結(jié)果是，在已經(jīng)購(gòu)買了這些商品房的房主中，一次也沒(méi)來(lái)的接近50%。

    實(shí)施重稅 效果難定

    2005年將是土地新政全面實(shí)施的一年。其中最為矚目的，當(dāng)屬土地省長(zhǎng)負(fù)責(zé)制和國(guó)家土地總督察制全面實(shí)施以及土地出讓金管理制度改革啟動(dòng)這三大舉措。這充分表明，2005年的土地新政，將圍繞一個(gè)“嚴(yán)”字展開(kāi)。而身為高房?jī)r(jià)“重災(zāi)區(qū)”的上海，一馬當(dāng)先祭出了重稅這個(gè)法寶，遏制投機(jī)倒把。

    3月5日，上海市政府緊急出臺(tái)了《上海市人民政府關(guān)于當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，分別從信貸、稅收、信息建設(shè)、市場(chǎng)監(jiān)管等四方面采取措施，對(duì)投機(jī)性購(gòu)房行為進(jìn)行限制。兩天后，上海市政府再次拋出了《市地稅局關(guān)于本市個(gè)人出售普通住房營(yíng)業(yè)稅征收規(guī)定的通知》。從此，在上海，個(gè)人購(gòu)買普通住房，居住不滿一年出售的，要在銷售時(shí)按銷售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后的差額依5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅，并按規(guī)定征收城建稅、教育費(fèi)附加和河道整治費(fèi)。

    該通知當(dāng)天出臺(tái)、當(dāng)天執(zhí)行，政府的雷厲風(fēng)行可見(jiàn)一斑。雖然在2004年下半年，上海對(duì)辦公樓、別墅、老洋房等高檔物業(yè)交易就開(kāi)始了征收高額增值稅的措施，高檔房產(chǎn)的交易方被要求付出總價(jià)5%或是差額27%的增值稅額，可以看作是這次樓市重稅來(lái)臨的前奏。但這一政策的出臺(tái)還是使樓市為之震動(dòng)。市場(chǎng)感到，政府的整治決心顯然不僅于此，這兩天內(nèi)頻繁出臺(tái)的措施更像是一份“見(jiàn)面禮”，而后續(xù)的動(dòng)作讓市場(chǎng)著實(shí)感覺(jué)到了隱隱的壓力。

    其實(shí)，把希望轉(zhuǎn)向稅收領(lǐng)域，從收縮利潤(rùn)來(lái)擠壓投資，這張牌的威力毋庸置疑。只是這張牌怎么出，出了以后效果怎么樣，還要看以后上海樓市的表現(xiàn)，這個(gè)通知的執(zhí)行是有風(fēng)險(xiǎn)的。

    因?yàn)槎�手房投資中的投機(jī)行為畢竟是少數(shù)，加重稅收對(duì)整個(gè)房產(chǎn)交易市場(chǎng)都會(huì)有影響。同時(shí)，房產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展需要一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)的互動(dòng)。消費(fèi)能力強(qiáng)的購(gòu)房者多次置業(yè)改善居住條件就需要把原來(lái)的房產(chǎn)拿出來(lái)交易。暫時(shí)買不起新房的購(gòu)房者也需要通過(guò)買相對(duì)便宜的二手房來(lái)解決居住的問(wèn)題。對(duì)所有的二手房交易都征稅，勢(shì)必遏制正常的房地產(chǎn)投資行為。況且，5%的稅費(fèi)、一年期的規(guī)定，都限制了政策實(shí)行的力度。

    如果實(shí)行更高的稅率，則很多人會(huì)想方設(shè)法逃稅、避稅，執(zhí)行效果也未必理想。早在2004年，杭州為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)高也曾實(shí)行過(guò)類似的政策，結(jié)果造成了一手房繼續(xù)火爆、二手房市場(chǎng)行情驟冷的“畸形”現(xiàn)象。而抑制炒房行為，制止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的意圖，也由于賣方轉(zhuǎn)嫁交易成本而落空，最終只能黯然宣布取消這一政策。到底上海會(huì)重蹈杭州的覆轍，還是能闖出一條新路，還要看其他配套規(guī)定的應(yīng)用。

    二手房網(wǎng)上公示

    據(jù)上海市房地局的統(tǒng)計(jì)顯示，2004年上海二手房交易面積達(dá)到2727萬(wàn)平方米。據(jù)上海市房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)：2005年二手房市場(chǎng)成交面積將超過(guò)一手房市場(chǎng)。因此，為遏制過(guò)高的房?jī)r(jià)，遏制二手房房?jī)r(jià)有很重要的意義。

    2月18日，上海“二手房網(wǎng)上交易”正式宣布開(kāi)通。主要為市民提供房源掛牌、交易撮合、合同簽署、資金監(jiān)管、產(chǎn)權(quán)登記等服務(wù)。其網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)每五分鐘刷新一次，具有全局性，透明性，全面性，類似新房的網(wǎng)上備案，它和運(yùn)行近一年的新房“網(wǎng)上備案”系統(tǒng)一起構(gòu)成上海監(jiān)管、調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)的兩大網(wǎng)絡(luò)工具。這個(gè)網(wǎng)上二手房交易平臺(tái)正規(guī)透明、查詢方便，而且“手拉手”交易還可以免去中介費(fèi)。因此，可以想見(jiàn)的是二手房網(wǎng)上交易會(huì)對(duì)中小型中介公司有較大的沖擊，甚至致命的打擊。

    二手房網(wǎng)上系統(tǒng)免費(fèi)掛牌后，絕大多數(shù)以自住為目的的購(gòu)房者會(huì)比較愿意到這個(gè)網(wǎng)上平臺(tái)選擇自己中意的房源，尤其是100萬(wàn)元/套以下的房源。因?yàn)楸娝�周知，樓市“炒作”打的就是一�?chǎng)“信息戰(zhàn)”，老百姓能夠得到真實(shí)、有效的信息對(duì)于抑制市場(chǎng)炒作有非常大的幫助。

    但二手房服務(wù)平臺(tái)的開(kāi)通并不代表對(duì)整個(gè)中介行業(yè)的完全替代。畢竟隨著二手房?jī)r(jià)格的提高，業(yè)主對(duì)個(gè)人隱私的要求更高，不希望公開(kāi)個(gè)人的財(cái)產(chǎn)情況。而網(wǎng)上交易的信息公開(kāi)化和自由化需要所有的客戶自行在網(wǎng)上搜索和分析所有相關(guān)信息，并且除了數(shù)據(jù)外，較難得到更直觀的信息。這就需要優(yōu)良的中介商出現(xiàn)，提供較為專業(yè)和完備的服務(wù)，幫助買賣雙方更好地了解市場(chǎng)，減少道德風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。

    可以想象，今后那些聯(lián)手做局、賺取差價(jià)的中介將在公開(kāi)信息面前失去生存空間；但能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、老老實(shí)實(shí)掙傭金的中介的潛在市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。二手房市場(chǎng)拒絕興風(fēng)作浪，上海將擁有一個(gè)踏踏實(shí)實(shí)的二手房交易環(huán)境。

    不誠(chéng)實(shí)者，出局

    2005年3月3日，官方的“上海房地”網(wǎng)站登出了一條通告：繼“富海商務(wù)苑”之后，“暫停辦理‘天賜公寓等六個(gè)樓盤網(wǎng)上備案手續(xù)”。 這是因?yàn)榻刂?005年3月3日中午，興盛公寓房源總數(shù)為16套，累計(jì)撤銷合同次數(shù)96套，撤銷率為600%；頤峰苑，房源總數(shù)為63套，累計(jì)合同撤銷率為320%；天賜公寓，總房源為114套，累計(jì)撤銷合同304套，合同撤銷率達(dá)到266%；好世鳳凰城，房源數(shù)213套，合同撤銷率166%；紅商事大廈，總房源數(shù)111套，合同撤銷率162%。

    所謂“合同撤銷率”是開(kāi)發(fā)商惜售、炒樓的“尾巴”， 是部分人反復(fù)簽訂多套房源的行為，其中興盛公寓的整棟樓盤反復(fù)預(yù)定和登記的竟然僅有三人。這些反復(fù)的撤銷合同，實(shí)際上是用虛假的價(jià)格來(lái)抬高房?jī)r(jià)。比如“耀江花園”，虛假合同價(jià)格和實(shí)際成交的登記價(jià)格相差懸殊，累計(jì)合同撤銷均價(jià)為16613元／平方米，而累計(jì)的登記均價(jià)僅為7304元／平方米。頤峰苑，累計(jì)撤銷均價(jià)為17189元／平方米，而累計(jì)登記均價(jià)僅為12980元／平方米。

    目前，天賜公寓、紅商事大廈、耀江花園等6個(gè)樓盤已經(jīng)被正式查封，這些行為鮮明地表明了上海市政府的態(tài)度：弄虛作假者，出局！

    從銀行信貸方面，《上海市人民政府關(guān)于當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》中規(guī)定，本市各商業(yè)銀行要規(guī)范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，嚴(yán)格防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，在繼續(xù)為群眾購(gòu)買自住普通商品住房提供信貸支持的同時(shí)，對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)貸款的抵押成數(shù)、優(yōu)惠利率以及辦理轉(zhuǎn)按揭的間隔時(shí)間等作出調(diào)整，進(jìn)行必要的限制，以抑制投機(jī)性購(gòu)房的貸款需求。具體實(shí)施細(xì)則將于近期出臺(tái)。