日前，中國(guó)人民銀行宣布對(duì)商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策進(jìn)行調(diào)整，引起強(qiáng)烈反響。央行明確表示：本次政策調(diào)整有利于從需求方對(duì)未來資金價(jià)格形成較合理的預(yù)期。

    央行出手勢(shì)在必行

    從央行此次出臺(tái)的政策意圖看，抑制部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，控制金融風(fēng)險(xiǎn)是目前調(diào)控的當(dāng)務(wù)之急。我們推測(cè)，央行這一舉動(dòng)的內(nèi)在含義，已不僅僅是因整個(gè)銀行業(yè)的利益驅(qū)動(dòng)使然。

    目前，國(guó)內(nèi)一些城市房?jī)r(jià)上漲過快，既超出了普通城市居民消費(fèi)的支出能力，也助長(zhǎng)了投機(jī)炒作之風(fēng)。在現(xiàn)實(shí)中，一些投機(jī)者將炒房的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到銀行身上，令銀行承擔(dān)了相當(dāng)大的金融風(fēng)險(xiǎn)。以目前炒房之風(fēng)最盛的上海為例，部分炒家的盈利模式就是以獲得銀行低首付購(gòu)房貸款的方式，套取大量銀行資金，利用城市部分區(qū)域（一般為中心城區(qū)）供應(yīng)量有限的市況，大量買進(jìn)，制造房?jī)r(jià)飛漲的市場(chǎng)“逼空”行情。這種不以自住為目的的炒作，極大地扭曲了市場(chǎng)供需關(guān)系，進(jìn)而產(chǎn)生大量的房地產(chǎn)泡沫。

    客觀地說，此次針對(duì)個(gè)人房貸的政策調(diào)整，對(duì)于房地產(chǎn)需求具有一定的抑制作用。目前房地產(chǎn)過熱在我國(guó)許多大中城市是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。近兩年來，房地產(chǎn)過熱具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的嚴(yán)重背離，一方面房地產(chǎn)價(jià)格在不斷上漲，而另一方面，體現(xiàn)房子投資價(jià)值的租金價(jià)格相對(duì)地卻在不斷下降。房貸利率上調(diào)對(duì)于抑制過熱的房地產(chǎn)投資需求，讓房?jī)r(jià)與租金價(jià)格的“剪刀差”形成良性的統(tǒng)一有一定的作用。

    不搞一刀切 避免傷及“無辜”

    此次房貸政策的調(diào)整與2003年央行出臺(tái)的121號(hào)文有所不同，沒有對(duì)貸款條件做出“一刀切”的硬性規(guī)定，而是讓各商業(yè)銀行根據(jù)各地房地產(chǎn)價(jià)格漲幅，自行確定是否提高住房貸款最低首付款比例。

    自去年以來全國(guó)許多大中城市的房?jī)r(jià)上漲是有所不同的。我國(guó)東北和中西部一些城市的房?jī)r(jià)上漲，多是由住房消費(fèi)的剛性需求拉動(dòng)所造成的房?jī)r(jià)上漲，而長(zhǎng)江三角洲城市群的房?jī)r(jià)上漲除了住房需求的因素外，投資和投機(jī)炒作的成分占有一定比重。去年，上海、南京、杭州等中心城市的房?jī)r(jià)快速上漲，帶動(dòng)了該地區(qū)不少二線城市的房?jī)r(jià)急升。在北京，由于今年上半年市場(chǎng)供應(yīng)量有限，因而不少項(xiàng)目在開盤后價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，有的甚至出現(xiàn)供不應(yīng)求的搶購(gòu)場(chǎng)面。

    如果各商業(yè)銀行不約而同的在各房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市提高個(gè)人房貸首付比例，一方面會(huì)對(duì)房產(chǎn)投資者產(chǎn)生強(qiáng)烈的警示信號(hào)作用，另一方面也會(huì)抬高對(duì)普通消費(fèi)者的購(gòu)房門檻，暫時(shí)將一部分購(gòu)買力擋在市場(chǎng)之外。

    從這次央行提高房貸利率和首付款比例的舉措看，仍可視作較為“溫和”的調(diào)整。早在1997年時(shí)，政府將房貸利率調(diào)低，使其低于貸款利率的平均水平。而經(jīng)過近十年的住房商品化歷程，在絕大多數(shù)大、中城市，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，而且發(fā)展進(jìn)入平穩(wěn)階段，在這種情況下，央行將利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，只是適應(yīng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀，便于宏觀管理，同時(shí)在全國(guó)沒有采用一刀切，由各地根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格情況彈性確定個(gè)人住房貸款最低首付款比例，也體現(xiàn)了此次宏觀調(diào)控采用市場(chǎng)化的做法。

    降房?jī)r(jià)虛熱還需多管齊下

    其實(shí)在此次央行房貸政策調(diào)整之前，一些房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市已開始對(duì)個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)管理有所舉措。例如，杭州等地的銀行已經(jīng)將個(gè)人住房貸款的首付由20%提高到30%；上海銀監(jiān)局也于近日召開該市中資銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人座談會(huì)，要求各商業(yè)銀行要切實(shí)落實(shí)銀監(jiān)會(huì)的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》的各項(xiàng)要求，將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50％以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下。

    上海的一些商業(yè)銀行，有的把首付比例提高到50%；有的要求貸款買房者必須已擁有一套住房，以確保其如果違約也有房抵債。對(duì)于既無上海戶口又無住房的外地來滬人員，有的銀行拒絕提供按揭貸款。

    盡管如此，人們?nèi)詫?duì)上海這個(gè)全國(guó)最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)予以極大的關(guān)注。因?yàn)樯虾７績(jī)r(jià)走勢(shì)對(duì)目前全國(guó)各大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有強(qiáng)烈的示范效應(yīng)，而支撐上海房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高的不僅有來自國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的房貸資金，而且還有來自“地下信貸”的民間游資以及來自海外的各類資金。這些處于國(guó)有商業(yè)銀行掌控之外的“體外”資金會(huì)否因央行房地產(chǎn)信貸政策的變動(dòng)而撤離，目前還無法做出判斷。因此，平抑房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快單靠提高國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行房貸成數(shù)和利率并不一定會(huì)立竿見影地產(chǎn)生效果。

    人們注意到，國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)郭樹清近日表示，中國(guó)非常關(guān)注資本流入中存在的投機(jī)問題，外匯管理部門和其他宏觀經(jīng)濟(jì)部門正就此進(jìn)行調(diào)查，并將對(duì)違規(guī)行為作嚴(yán)肅處理。

    此前，國(guó)家外匯管理局調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在有的沿海城市，海外個(gè)人購(gòu)房一人多達(dá)幾十套甚至上百套，明顯帶有投機(jī)性質(zhì)。由于我國(guó)的外匯體制是人民幣盯住美元匯率制，近三年來美元相對(duì)其它主要貨幣已經(jīng)貶值38%以上，雖然去年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲了約15%，但對(duì)于以美元為主的外資購(gòu)買力而言，房?jī)r(jià)實(shí)際上反而是下降了。

    盡管目前外資在內(nèi)地房地產(chǎn)投資中所占比例不會(huì)超過10%，但卻占到像上海這樣的熱點(diǎn)城市高端市場(chǎng)的40%。與股市坐莊手法相仿，當(dāng)莊家控制市場(chǎng)份額達(dá)到一定比例時(shí)就可呼風(fēng)喚雨了。因此，提高國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行房貸首付比例和貸款利率究竟會(huì)對(duì)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市的炒家會(huì)有多大影響，其政策功效還有待觀察，而加強(qiáng)外匯管理，對(duì)違規(guī)流入資本進(jìn)行嚴(yán)格控制似乎也應(yīng)是調(diào)控舉措的題中之議。

    從根本上說，提高房貸利率與首付比例并非抑制房?jī)r(jià)泡沫唯一路徑，政府還需增加市場(chǎng)供應(yīng)以及調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)（增加中低檔商品住宅供應(yīng)）才能使?jié)q升過快的房?jī)r(jià)平穩(wěn)著陸。

    如果房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)在央行房貸政策市場(chǎng)化調(diào)控下依然保持迅猛上漲勢(shì)頭，預(yù)計(jì)有關(guān)部門近期還有可能會(huì)加快政策調(diào)整的節(jié)奏和相應(yīng)提高調(diào)整力度。