浙江：房貸政策調(diào)整激起漣漪陣陣

    在幾乎毫無(wú)預(yù)兆的情況下，央行“出手”了。從3月17日起，中國(guó)人民銀行取消了商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款原先享有的優(yōu)惠利率“待遇”，對(duì)住房貸款利率按現(xiàn)行同期貸款利率水平實(shí)行下限管理。這樣，以5年期以上個(gè)人房貸利率為例，比原來(lái)要高出0.2個(gè)百分點(diǎn)。此次利率上調(diào)幅度看似不大，但對(duì)本已處在緊縮之中的房貸不啻是又“緊了一把弦”，其背后無(wú)疑蘊(yùn)含著央行寄望于動(dòng)用利率杠桿來(lái)延滯房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的良苦用心。

    那么，央行此舉會(huì)對(duì)銀行房貸乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響？

    浙商銀行搶先回應(yīng)

    今天上午，在杭的工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有銀行浙江省分行及其他股份制商業(yè)銀行幾乎在同一時(shí)間拿到了央行對(duì)商業(yè)銀行房貸政策調(diào)整的正式文件，并不約而同地緊急開(kāi)會(huì)商討對(duì)策。雖然對(duì)絕大多數(shù)銀行而言，還需等待各自總行的指令才能有所動(dòng)作，但惟一一家總部設(shè)在杭州的全國(guó)性股份制商業(yè)銀行——浙商銀行，此刻卻顯露了其決策鏈短的優(yōu)勢(shì)，在第一時(shí)間內(nèi)迅速作出了反應(yīng)，這是省內(nèi)第一家采取實(shí)質(zhì)性對(duì)策的銀行。

    據(jù)該行新聞發(fā)言人董舟峰透露，央行此次出臺(tái)新的個(gè)人房貸政策，其平抑高企房?jī)r(jià)的意圖相當(dāng)明顯，作為商業(yè)銀行理當(dāng)對(duì)此積極響應(yīng)。但同時(shí)，也應(yīng)看到目前房貸人群中確實(shí)有相當(dāng)部分是為改善住房條件，并非“炒房”一族，對(duì)這部分人員浙商銀行還是要盡可能在房貸上提供支持與便利。

    為此，浙商銀行采取了區(qū)別對(duì)待的策略：即對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快區(qū)塊的住房貸款和別墅類樓盤(pán)的按揭實(shí)行嚴(yán)格控制。調(diào)控手段則很明確：按照央行此次規(guī)定，商業(yè)銀行可以自主上浮房貸利率上限，也可以大幅提高首付比例，從而起到嚴(yán)控的效果。

    另一方面，對(duì)那些確屬居民改善住房條件及外來(lái)創(chuàng)業(yè)人員購(gòu)房者，則盡可能降低其房貸利息支出，具體做法包括：個(gè)人房貸首付比例維持在原有的30%標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)普通住宅及公寓樓盤(pán)的個(gè)人房貸，在央行規(guī)定范圍內(nèi)，實(shí)行優(yōu)惠貸款利率政策，分兩種：貸款期5年（含）以下的，按現(xiàn)行貸款基準(zhǔn)利率5.85%的0.9倍即5.265%執(zhí)行；5年以上的則按5.51%執(zhí)行。

    算算要多掏多少利息

    房貸利率調(diào)高了，眾多辦理了房貸按揭的市民關(guān)心的是，自己得為此多支付多少利息？

    浙商銀行個(gè)人銀行部總經(jīng)理王勇強(qiáng)特地算了一筆賬：以貸款額10萬(wàn)元、按新利率等額還款法計(jì)算，5年期的每月增加支出14.45元，10年期的每月增加9.89元，15年期的增加10.58元，20年期的增加11.25元，30年期的增加12.49元。貸款額不等的可照此類推。

    業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，如果房貸者購(gòu)房確以居住為目的，此次利率調(diào)整后，增加的利息支出不算很多，還在大多數(shù)人可承受的能力范圍之內(nèi)。但如果以投資“炒房”為目的就不一樣了，感受的壓力就會(huì)大許多。招商銀行(資訊 行情 論壇)杭州分行阿秀理財(cái)工作室一位理財(cái)師認(rèn)為，炒房者手頭一般不止一套房，如果有三四套房子同時(shí)在按揭，增加的利息支出就相當(dāng)可觀了。還有一個(gè)不可忽視的因素是，央行此次明確表明，商業(yè)銀行可根據(jù)具體情況自主確定利率水平，等于是把利率上限給放開(kāi)了。利率市場(chǎng)化后，對(duì)炒房者而言，成本與風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)大大增加。

    房地產(chǎn)業(yè)：加息溫和、警示強(qiáng)烈

    過(guò)去，銀行每一個(gè)細(xì)微的政策調(diào)整都對(duì)資金密集型、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生過(guò)巨大影響。此次加息，又會(huì)對(duì)浙江樓市產(chǎn)生怎樣的影響？

    “加息表現(xiàn)出了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的決心。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所的葉宏偉博士認(rèn)為，此次加息專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域，傳遞出了政府通過(guò)金融杠桿加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的強(qiáng)烈信號(hào)。

    由于此次加息距央行去年10月29日上調(diào)貸款利率相隔只有幾個(gè)月時(shí)間，葉宏偉認(rèn)為，兩次加息幅度都不大，帶有試探性的作用，接下來(lái)類似的加息可能還會(huì)出現(xiàn)，以達(dá)到遏止房地產(chǎn)業(yè)和房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的目的。

    省建設(shè)廳房地產(chǎn)業(yè)處處長(zhǎng)何仲華也認(rèn)為，加息的目的主要是為了緩解目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾，促使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展；考慮到不斷變化的市場(chǎng)情況，他認(rèn)為今后房貸政策上的加息和減息情況都有可能出現(xiàn)。

    加息究竟會(huì)對(duì)浙江樓市產(chǎn)生怎樣的影響？葉宏偉認(rèn)為，由于加息幅度不大，對(duì)采取按揭方式購(gòu)買(mǎi)自住房的市民而言，影響不會(huì)太大；而對(duì)投資和投機(jī)者的遏止作用相對(duì)就會(huì)比較明顯。何仲華認(rèn)為，這次利率調(diào)整的幅度比較溫和，不會(huì)引起樓市大的波動(dòng)，但加息是一個(gè)信號(hào)，對(duì)人們的心理有所沖擊。特別是對(duì)于投資性購(gòu)房者，考慮到投資利潤(rùn)可能下降，會(huì)有可能加快減倉(cāng)步伐，相應(yīng)的，選擇進(jìn)入市場(chǎng)的投資需求也會(huì)明顯減少。

    與房產(chǎn)專家的觀點(diǎn)相類似，許多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也認(rèn)為，此次加息的警示作用將大于市場(chǎng)的實(shí)際變化，對(duì)企業(yè)運(yùn)作和樓市整體走向影響不會(huì)太大。杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理朱立東告訴記者，本次個(gè)人住房按揭利率上調(diào)僅0.20個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)購(gòu)房者影響應(yīng)該不會(huì)太大。他認(rèn)為，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素是土地價(jià)格、建材價(jià)格和供求關(guān)系，目前浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)需求相當(dāng)旺盛，貸款利率上調(diào)一下子還很難影響到市場(chǎng)的大體走勢(shì)。