河南：央行實施個人房貸新政策 房貸利率上調影響幾何?

    央行決定從3月17日起調整商業銀行住房貸款政策的消息傳出后，記者隨即采訪了省會銀行界、房地產界、學者和消費者的代表，請他們解讀房貸新政策及其帶來的影響。

    央行通知說，取消商業銀行自營性個人住房貸款優惠利率，自營性個人住房貸款利率改按商業性貸款利率執行，上限放開，實行下限管理，下限利率水平 為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍。商業銀行法人(即總行)可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則。

    業內人士分析，新政策最直接的影響是個人房貸利率有所上升。原來5年期以內的房貸利率為4.95%，5年期以上的房貸利率為5.31%。現在5年期以上個人住房貸款利率下限為貸款基準利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，比以前的利率5.31%高出0.2個百分點。

    房貸首付是否上調到30%?省會各銀行：決定權在總行

    央行通知說，房地產價格上漲過快的城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例由現行的20%提高到30%；具體調整的城市或地區，由商業銀行法人根據國家有關部門公佈的各地房地產價格漲幅自行確定。

    對于該內容，省會銀行人士表示影響不大，因為原來雖有最低首付款20%的規定，但鄭州各銀行在實際操作中，一直采取靈活的方式，即根據購房人的實際情況決定最低首付款數。若購房人收入不穩定，銀行方面會要求其提高首付款比例。

    省會各銀行是否會提高首付款比例?鄭州市多家銀行昨天表示，這要看總行的通知。

    公積金貸款利率上調0.18%

    中國人民銀行17日稱，個人住房信貸政策作出調整后，個人住房公積金貸款利率也相應微幅上調。個人住房公積金貸款利率上調0.18個百分點。其中，5年(含5年)以下貸款由現行年利率3.78%調整為3.96%；5年以上貸款由現行年利率4.23%調整為4.41%。

    房貸利率可按月調整

    央行昨天的通知指出，2005年3月17日(含2005年3月17日)以后發放的個人住房貸款，執行本通知的規定。

    也就是說，從昨日起，貸款買房簽訂合同者，銀行將對其實行新利率。按照新政策，個人住房貸款的計、結息方式和還款方式，由借貸雙方協商確定。在合同期內貸款利率的調整由一年一定，改為借貸雙方按商業原則確定，可在合同期內按月、按季、按年調整，也可采用固定利率的確定方式。

    逾期還款將重罰

    此外，記者了解到，根據新政策，今后銀行對個人住房按揭逾期還款的懲罰也更嚴厲了，由原來萬分之二點一的日罰息，改為按照貸款合同上執行利率再加收30%～50%來執行。“前后相比，提高了不少。”

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    10年期20萬房貸每月多還80多元

    貸款利率上調對購房人有多大影響呢?省會銀行人士分別以貸款15萬元期限20年，貸款20萬元期限10年為例做了比較。

    貸款15萬元期限20年：采用等額本息還款法，按照原來的房貸利率，其每月還款1015.8元，全部利息是93792元；如按照現在的貸款基準利率，其每月須還款1085.06元，全部利息為110414.4元，比以前多還了1.7萬多元；按新政策下限，其每月須還1032.71元，全部利息為97850.4元，比以前多還了4058.4元。

    貸款20萬元期限10年：調整前利率為5.31%，每月須歸還銀行貸款2151.74元。調整后利率為6.12%，每月須歸還銀行貸款2232.48元，每月多還80.74元。

    政策解讀

    房貸利率最低上調0.2%，上不封頂

    記者提醒 別盲目提前還貸可與銀行“討價還價”

    對于2005年3月17日以前發放的未到期貸款，央行通知說從2006年1月1日起按本通知執行。

    省會銀行界人士解釋說，3月17日之前已與銀行簽訂貸款合同者，若在明年1月1日之前提前還貸，均享受原利率。銀行人士建議，貸款買房人若計劃部分提前還貸，應與商業銀行就新利率是否下浮進行“討價還價”，切勿“不問價格”。

    按照銀行界人士的分析，明年1月1日之前應是一個提前還貸高峰期。出于競爭需要，昨天省會各銀行均表示暫時不收違約金。不過，也有銀行人士表示，如果貸款購房合同中有收違約金的約定，將來可能會收。

    銀行反應

    各銀行暫停簽訂貸款購房合同

    省會數家銀行昨日接受采訪時表示，因還沒接到總行的具體實施細則或指導性意見，他們目前都暫停簽訂貸款購房合同。

    工行河南省分行有關人士表示，他們正在研究房貸新政策，等總行給出一個實施細則，所以這兩天暫停簽訂貸款購房合同。

    中信鄭州分行有關人士表示，他們目前仍在接受客戶的購房貸款申請，貸款購房合同也因貸款利率未確定而暫停。她表示，將來會根據總行的通知，再結合鄭州的實際情況制定具體辦法，肯定是呈現差別化情況，對優質客戶可以實行貸款利率下浮政策，但對非優質客戶尤其是原來催收過的一些客戶，要實行上浮貸款利率的政策。

    交通銀行鄭州分行、浦發行鄭州分行、招商銀行(資訊 行情 論壇)鄭州分行、廣發行鄭州分行等表示，對于如何執行新房貸政策，他們都在等待總行給一個指導性的意見或實施細則。

    影響分析

    銀行：房價可能下調投資買房者將受打擊

    “這明顯是針對目前的房地產市場過熱”，昨日，省會一股份制銀行人士就央行房貸新政策接受采訪時明確表示，“此舉目前對過高的房價應該是個打壓”，主要是抑制一些大城市過快的房價上漲，併抑制房屋買賣中的投機行為，預防可能出現的房地產泡沫。

    業內人士分析認為，央行此舉的意圖也很明顯，對房地產開發商的貸款利率沒變，也就是說商品房總供給方面基本上不會變化，而上調個人住房貸款利率，則是對商品房總需求采取了抑制策略：房貸利率的上調，客觀上會抑制部分購房者的熱情，而隨著商業銀行自主權限的擴大，對投資性買房者更是一個打擊。

    省會一銀行人士說，從供需這個層面上分析，將來房地產價格極有可能會下降。

    影響分析

    房地產商：對低收入者影響較大

    “這明顯是針對目前的房地產市場過熱”，昨日，省會一股份制銀行人士就央行房貸新政策接受采訪時明確表示，“此舉目前對過高的房價應該是個打壓”，主要是抑制一些大城市過快的房價上漲，併抑制房屋買賣中的投機行為，預防可能出現的房地產泡沫。

    業內人士分析認為，央行此舉的意圖也很明顯，對房地產開發商的貸款利率沒變，也就是說商品房總供給方面基本上不會變化，而上調個人住房貸款利率，則是對商品房總需求采取了抑制策略：房貸利率的上調，客觀上會抑制部分購房者的熱情，而隨著商業銀行自主權限的擴大，對投資性買房者更是一個打擊。

    省會一銀行人士說，從供需這個層面上分析，將來房地產價格極有可能會下降。

    省會部分房地產開發商昨天表示：“央行此舉對首次置業者肯定有相當大的影響。”

    鄭州新世紀集團品牌管理中心總經理白羽認為，買小戶型或普通住宅的人，買房前一般都積攢了很長一段時間的錢，或者他們的收入不是很高，此次上調房貸利率甚至提高首付比例，買房成本的增加，會將部分準備購房的人拒之門外。

    不過，白羽認為，央行房貸利率新政策對那些準備買精品住宅的人影響不大。她說，購買精品住宅的客戶，都有一定購買力，他們往往會在買了房兩三年后，嫌貸款成本太高而選擇提前還貸。

    河南鑫苑置業有限公司營銷總監陳彥穎也持相同觀點，她同時認為，此次上調房貸利率對投資性購房者來說是一個打擊。

    鄭州的房貸首付款會不會提高到30%?白羽認為，目前鄭州的房價相對來說還是比較健康的，她與省會銀行界人士交流后的意見是，鄭州目前不會提高首付款比例，即使提高，也不會很快提高。

    房價是否會因此下降?陳彥穎認為，目前鄭州房地產市場的需求量很大，鄭州房地產市場房價不會下降。

    購房者：可能暫緩買房

    昨日中午，在鄭州工作的張先生說，他準備在西區買一套房，3月16日剛交過定金，當他聽說以后房貸基準利率要上調時，他表示要考慮暫緩買房。

    正在北環某樓盤察看的姚女士也表示，如果銀行要提高房貸首付比例，她會考慮暫且不買房，畢竟買房是一筆很大的花銷，多交幾萬并不是每個人都能承受得起的，總不能把家底掏空了去買房吧。

    已交過定金的介先生表示，反正他已交過定金了，他相信自己會符合銀行的各種條件，至于對銀行要提高首付比例之說，他表示也不在乎這幾萬塊錢。而對于房貸利率上調，他說他正準備交60%的首付款，這樣“以后每個月的還款壓力會輕些”。

    買房負擔變重會否斷供?

    按揭利率上調加重供樓者負擔，會否有人“超了預算”出現斷供?對此，銀行業人士表示，即使出現斷供估計也是個別現象，“大部分人的信用還是良好的”。

    也有業內人士對房貸新政策的影響人群表示質疑。“真正買房的人還是要買，炒樓的多半不是通過銀行貸款來實現，這樣從需求遏制的作用到底有多大?”該人士指出，“真正受影響的還是要買房的普通老百姓。”他呼吁，有關部門不能單單靠利率來解決問題，還需要更多的其他手段相配套才能實現房地產業的健康、可持續發展。

    專家看法

    此舉意在降低房價房貸利率還會調高

    河南財經學院副院長李鴻昌昨日表示，此次上調商業銀行住房貸款利率，說明央行認為全國房地產市場過熱從而采取緊縮政策。這從取消原來的個人住房貸款優惠利率也可看出，原來是鼓勵消費者買房的，現在取消優惠就意味著不鼓勵。

    李表示，央行此舉本意就是使房價下降，對房地產開發商來說肯定是個負面影響，但對國內經濟的健康增長是有好處的。他表示，個人購房者的負擔會因此適當加重。

    國家發改委價格監測中心的張學武認為，本次取消優惠利率的實際影響并不大，但是其政策取向卻是非常明顯的，表明國家開始對住房價格過快上漲采取實際政策，抑制房價過快上漲將是一個系統工程，預計今后還會有一系列后續政策出臺。

    中國社科院金融所易憲容認為，0.2個百分點對于貸款者和市場的影響很小。但這是央行發出的一個強烈信號：提醒買房人要注意利率提高的風險，貸款的成本風險。而且此次專門針對住房貸款調整政策，也傳達出一個明確信息：房貸利率還會一直調高，直到符合市場實際水平。