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2005年3月16日18點40分，中國人民銀行通過其官方網站，宣布調整商業銀行住房信貸政策。此后幾天，“房貸新政”成為社會各界強烈關注的話題。有關專家表示，央行的新政策無疑將打擊短期炒房行為，但加息只是一種輔助性的手段，單靠房貸利率上調一項政策無法有效控制房價。
房貸新政加重還款負擔
還貸的負擔增加了多少，房價會不會因此下降……房貸新政已經引起百姓強烈關注！記者近日調查采訪時發現，相當一部分有著真實購房需求而又一直被過高房價折磨的消費者開始憂慮起來，他們擔心如果沒有其他措施的配合，單純的利率調整不但未必能夠起到平抑房價的作用，甚至可能在原有的高房價上，平白地又增加一筆貸款成本。
在北京剛剛購房的倪先生向記者表示，這一政策加重了他的還款負擔，在今后長達19年的時間里，他每月要多還70元。“為什么不是‘老人老辦法，新人新辦法’？”倪先生反問說：“我不明白，既然這一政策是抑制購房需求，但我此前已經買房了，需求已經發生了，顯然已經不適合新政策的用意。”與倪先生想法‘類同’的人為數不少。記者在新浪網上看到網民也就此話題進行了熱烈討論。有網民認為本次政策出臺及時，能夠有效抑制房價過快上漲，但也有網民表示這項政策過于一刀切，控制房價不應單純從買方入手。出發點是抑制投機炒作，但對炒房者影響不大，風險和損失都轉移到真正需要住房的購房者一方，最終傷害的是普通購房者的利益。新浪網的調查顯示，近六成的網民認為，央行調整房貸政策會影響自己的購房計劃。近八成網民認為，央行調整利率受影響最大的是普通買房人而不是開發商。只有三成的人認為利率政策會使得房價下跌。
對于網民們的憂慮，戴德梁行分析后認為，國家對房地產市場進行溫和的調整，對整個市場的影響力相對較小。主要是為了抑制投資，控制房價過高；相對應的銀行的存款利率還會上調。這次調整度對于高端、低端購房者的影響都較小,而對普通的購房者會有影響。有可能會打擊部分購房者的積極性，形成持幣待購的心理。
房貸向正常利率水平靠攏
建設部政策研究中心主任陳淮表示，央行此次不只是簡單提高利率，而是把原來以鼓勵老百姓買房為目標的優惠住房貸款的利率下限往上調整了0.2個百分點，向正常利率水平適當靠攏，從鼓勵買房到向正常利率靠攏，應該說仍然是優惠鼓勵政策，而不是一個收緊的限制老百姓買房的政策，只是原來鼓勵的程度減弱了一點。
但是調整房地產市場也是一個很謹慎的事，前提有三大原則不能受到傷害：首先是不能傷害國民經濟的正常運行；其次是不應當傷害對國民經濟起到重大支柱作用，讓國民財富不斷增加，發揮重大影響的房地產產業；第三是不能傷害正在奔向全面小康，正在擁有和想擁有自己的財富財產的社會群體。陳淮表示，實際上房價面臨的問題是，一些準備買房的希望房價便宜一點，而已經買到房的，則不希望自己的財產貶值。這里面存在博弈關系。
現在很多媒體老在用一個炒字在說事。算買房子能賺多少錢。其實這些都對老百姓有誤導作用。陳淮分析說：“以現在的利率水平，房價每年不漲7%，買房人實際是吃虧的。因為房產的利息成本大致在4%左右，而持有一年的物業費、取暖費等成本在1.5%左右，此外交易稅收在1.5%左右，如果再算上未來可能征收的稅收等相關成本，可能7%還打不住。而實際上，房價每年漲7％是不可能的，老百姓一定要注意購房持有成本的風險。”
高房價的支撐者是各地方政府
中國社會科學院金融研究所金融發展室主任易憲容博士告訴記者，作為高房價最堅定也是最有力的支撐者是各地方政府。它們通過手中所掌握的土地壟斷、政策指引及輿論導向，支持了堅挺的房價，制造了房地產價格只漲不跌的價格預期，使得整個房地產市場的行為扭曲。
易憲容認為，炒作與投機是目前國內房地產價格瘋漲的重要原因。房地產商不僅參與其中或做莊操縱，而且在房地產價格的壟斷與操縱中隨時合謀哄抬房價，以便掠奪斂聚社會財富。因此，要抑制國內房地產價格瘋漲，首當其沖的就是要打擊國內房地產炒作與投機，對這種房地產投機不僅要通過課以重稅來禁止，而且要對那些縱容這種炒作的地方官員追究責任。因為，他們為個人之政績張揚而破壞了整個社會經濟持續發展、破壞了整個社會和諧安定。
中央財經大學博導李炳炎向記者表示，單靠房貸利率上調一項政策無法有效控制房價。房價高的根源在于炒地皮。房貸利率是一個經濟杠桿，一方面能抑制炒房，另一方面工薪階層將更加承受不了買房重負。所以政府應該出臺相關配套政策，比如規范土地使用，嚴格批地，對城市規劃進行立法，規范建房制度等等。房價高的另一個原因是分配問題，目前我國的收入分配呈兩極化趨勢，有房的擁有幾套，沒房的一套都住不上。他呼吁，在住房政策上，政府應該多關注弱勢群體，平衡各收入階層利益，這對構建和諧社會至關重要。
加息只是一種輔助性手段
北京中原總經理李文杰在接受記者采訪時表示，央行此次突然調整商業銀行住房信貸政策，事實上是針對個人住房貸款的一次加息，只不過此次利率調整是指向單一行業的政策，并非去年央行的整體加息。由此可見，央行對房地產市場的金融風險已經產生了高度警惕。由于去年央行提高利率之后，中國房地產市場的熱度并未出現明顯下降，而且在部分地區還出現了階段性上漲，因此這次針對住房貸款的調整是去年政策的延續。
李文杰告訴記者，房貸新政對炒房者產生影響極大，“對于中高檔樓盤的投資者來說，年回報將從現在的35%下跌到16%，風險顯著增加。”貸款首付成數增加，房蟲控制房源數會減少。而加息讓購房者的有效購買力大幅下降，市場需求收縮，增加了房價下調的壓力。因此，這次提高貸款利率雖然不能阻礙購房的強烈需求，但將會使部分市民“持幣觀望”。
但隨后李文杰表示，房價走勢與房屋供求關系、房屋成本、樓盤間的競爭程度等多種因素有關。從房屋供求關系來看，由于購房成本提高，自住性購房、炒房行為均會受到一定的抑制，購房行為會延遲，因而現實的需求將減弱，而市場上房屋的供應量不會在短期內減少，并會持續相當長的時間。從供求關系來看，供大于求，價格有可能下降。從成本的角度看，房屋建設的材料成本、貸款利率成本增大等，新開發的房屋價格有可能因成本的提高而水漲船高。從這個角度看，降價的難度增大。李文杰認為，加息只是一種輔助性的手段，不會從根本上影響房價的走勢，政府應該加強“土地供應量”這個根本杠桿的調節。畢竟，決定房價的還是供需對比這個根本因素。
房地產市場長期向上趨勢不會改變
購房人的真實需求不會因為房貸利率小幅調升而減弱，也不會因為部分地區購房首付款可升至三成而下降。首創集團總經理劉曉光表示，就目前房地產供需形勢看，供給量依然偏小，而需求持續旺盛，并且這種情況仍將維持一段不短的時間。短期內房地產市場可能略有調整，但長期向上趨勢不會改變。
劉曉光認為，提高個貸首付、加息是央行緊縮房地產需求的信號，抑制需求有利于使房地產熱降溫。但如果只是抑制住房購買需求，不增加商品房的供應，也很難從根本上解決房價繼續上漲的問題。另外，此次房貸政策調整，受影響相對較大的是中低端購房者，而中高端購房者由于經濟實力較強，對利息和首付款變化的承受能力強，其購房意愿及行為幾乎不受影響。
華遠集團董事長任志強則表示，央行的新政策無疑將打擊短期炒房行為，但同時也使低端消費者遇到了較高的購房“門檻”。由于住宅市場存在較突出的結構性矛盾，存量（二手房、租賃房）市場與增量（新建房）市場發展不均衡，目前可供低端自住買家選擇的房源很少。為防止出現“踩了葫蘆起了瓢”，政府在利用金融手段調控房地產市場的同時，還須盡快完善住房保障體系，使房地產市場形成產權新房、二手房、租賃房、廉租屋共同構成的梯級消費，以滿足不同消費層面的住房需求。
作者：：洛濤
（來源：經濟參考報）
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