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貸還是不貸，這是個問題
央行上海分行緊急提示房貸風險
3月18日，在人總行出臺住房貸款利率調整政策的第二天，央行上海分行緊急召集在滬各中資商業銀行負責人召開專題座談會，部署落實利率調整新政策，并就個人住房貸款進行
風險提示和窗口指導。
人行上海分行副行長陳永富指出，截至2005年2月末，全市中資金融機構商業性房地產貸款余額3715億元，占全部貸款余額的29.3％，其中個人住房貸款余額2599億元，同比增長43.5％；今年1至2月，商業性房地產貸款新增214億元，占全部新增貸款高達87.7％，其中個人住房貸款增加153.2億元，同比多增59.75億元。
陳永富認為，目前上海房地產市場發展高度依賴銀行貸款，商業銀行房地產貸款余額占比、中長期貸款余額占比持續提高。對此,商業銀行要注意規避流動性風險和貸款集中風險。同時提醒貸款購房者個人增強風險意識。
與央行這次溫和的房貸新政比起來，去年11月高院公布《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣、凍結財產的規定》（以下簡稱《規定》），并宣布此規定將于2005年1月1日開始實施，更是一記打壓房貸的重拳。
這個新司法解釋規定：對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。房子作為被執行人及其所扶養家屬必須居住的居所自然不能執行。
由此就給銀行提出一個嚴峻的問題：住房抵押貸款還辦不辦？如果繼續進行住房貸款的話，以后貸款人停止還款銀行該怎么處置？
銀行對房貸利率上調反應平靜
16日晚，上海市各大商業銀行收到央行通知，自3月17日起，取消商業銀行自營性個人住房貸款優惠利率，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍。其中5年期以上個人住房貸款利率下限為貸款基準利率6.12％的0.9倍，即5.51％，而各家商業銀行可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價機制。
“我個人認為央行房貸新政策對房地產直接的影響是有限的，但它是個強烈的政策信號。說明中央宏觀調控的力度把握是不錯的。”浦發銀行的董秘對記者說。
“我們對房地產的看法有三點，一、從局部、靜態、短期看，泡沫是明顯的；二、從一個較長的周期看，從全局看，這些泡沫是可以疏解的；三、要想讓泡沫爆掉，要靠金融。想讓泡沫平緩地過去，最有效的手段也是金融。上海現在房地產泡沫還沒有破裂，是因為金融手段還不嚴厲�！痹撊耸空f，“房地產現在是有泡沫的，但是完全沒有泡沫就成了死水一潭，所以要適度�！�
據中行上海市分行理財專家分析，面對如火如荼的房貸市場，央行此舉調控之意非常明顯。升息會對炒房投資者產生較大影響，但市民無需為此過于緊張。因為炒房的利息支出會增加，炒房成本會隨之提高。而對自己居住的一般購房者影響較小。
該理財專家還解釋，對于3月17日之前已經獲得貸款的購房者，真正執行新的利率也要到明年1月1日，所以市民仍有充裕的時間調整個人貸款安排；而對于此前已經遞交申貸表格，卻未得到放款的客戶，銀行將對其施行新的房貸利率。
中行上海分行告誡貸款購房者，應合理安排收支，冷靜選擇是否提前還貸。因為提前還貸意味著必須放棄一部分流動資金，同時承擔較大的資金壓力。一次性投入過大或許會降低日常生活質量，而升息后每月還貸額的略微增加卻未必會帶來明顯的生活壓力。如果提前還貸，銀行還將收取一定的手續費，如果手續費大于利息增加，提前還貸同樣可能增加成本支出。
調高首付比例會產生多重影響
“上海目前還沒有，但其它地方有，要求首付80％。但高首付的影響是復雜的。比如遇到一個戶頭，要買60萬的房子，他手頭湊夠了55萬，還差5萬，來向銀行貸款，我們就不敢貸了。為什么呢，因為他竭盡全力了還差那么一點點，萬一收入結構、收入狀況有所改變，他的錢就還不出來了。”某股份制商業銀行的高層向記者分析。
據他介紹，上海市很多銀行的房貸今年以來就實行三七開了——首付30％�！坝行┮呀涢_始四六開了�！边@是因為今年1月1日開始，最高人民法院將執行《規定》。
“高院三宗旨一出來，我們嚇了一跳，逼得我們銀行更愛富人，而不愛窮人了。對于經濟適用房，我們作為商業主體來說，貸款很謹慎了——你還不了我錢，我又不能把你趕出去。第二，買第二套房的人，按照人民銀行宏觀調控，要提高利率；但按照商業主體微觀運行來講，對買第二套房的人我更放心：他比較有錢，所以到時候不發愁他還款。即使到時候把他趕出去，他還有一套舊的房子嘛。”
相比之下，央行“對房地產價格上漲過快城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%”這一規定就沒了多少力度。
高院《規定》使銀行面臨兩難困境
早在2005年1月召開的上海市金融形勢分析會上，人行上海分行就在其分析報告中指出，《規定》第六條和第十七條客觀上可能增加個人住房貸款的道德風險，而商業銀行如果據此提高房屋抵押貸款門檻又可能會加劇投機性購房傾向，其實施效應值得進一步關注。
不幸的是，主管部門擔心的潛在的道德風險已經變成現實。據中國新聞報道：“一部分人自己住在貸款購買的二手房中,將原先的房子轉移到親屬名下,再出租出去,同時不再為二手房還款。銀行在法院新政策的制約下也毫無辦法�！�
這樣的事例出現的后果是，一方面，只要有第一個人惡意賴帳，并且未受嚴厲懲罰的話，那么，購房者中會產生“羊群效應”紛紛效從，最后導致大批按揭貸款購房者停止還款，造成銀行的大筆爛帳。另一方面，在上海沒有親戚的外地來滬、對房屋有居住需求的人員，在首次購房時從銀行貸不到款。
銀行將面臨兩難問題——如果停止按揭貸款，樓市將崩潰，開發商開發的房子賣不出去，銀行也將形成巨大的爛帳。但是，如果銀行不停止按揭貸款的話，銀行的風險也很大DD只怕這錢貸得出去，收卻是收不回來了。
房貸緊縮是不爭事實
除了上述《規定》使銀行繃緊了謹慎放貸的神經，快速增長的個人房貸所集聚的風險也引起了各家銀行的關注。
據人行上海分行統計，2004年上海市中資金融機構人民幣自營性房地產貸款累計增加1023億元，占各項貸款新增額的比例高達76％。其中個人住房貸款累計增加728億元，同比多增106億元，新增個人住房貸款占中長期貸款增量的比例高達48％。
人行上海分行指出，從流動性角度看，上海市個人住房貸款占比持續攀升，房地產貸款在各商業銀行信貸總量中所占比例過高，其中國有獨資商業銀行和股份制商業銀行（含上海銀行）全年新增個人住房貸款占各自新增人民幣各項貸款的比例分別高達49％和79％，信貸結構趨同明顯。貸款的長期性和銀行資金來源短期性矛盾加劇，從而加大商業銀行的中長期流動性風險和資產結構的不合理。
3月9日，上海銀監局召開上海市中資銀行業金融機構負責人座談會。會議要求各商業銀行要重視房地產貸款快速增長過程中的風險管理問題，切實落實銀監會的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》（以下簡稱《指引》），上海銀監局將督促商業銀行切實落實該《指引》的各項要求。
銀監會在2004年12月發布的《指引》，要求各商業銀行將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50％以下，月所有債務支出與收入比控制在55％以下。但銀行工作人員告訴記者，這項規定實際沒有被嚴格執行。
上海市銀行同業公會負責任介紹，最早于下周，就將出臺由同業工會牽頭，各商業銀行參與制定的房貸風險防范“細則”。細則的基本思路就是提高房貸門檻，打擊投機炒房。
“就我所知，某國有商業銀行上海分行現在已經不做7000元/平方米以下、貸款額70萬元以下的住房按揭了。我們行的條件沒他們高，可是50萬元以下的個人房貸也幾乎不做了�！鄙虾Ｄ成虡I銀行的工作人員告訴記者。
但現實的問題是，目前各家銀行的意見有很大分歧：有的銀行過去在個人房貸市場上的份額過小，現在要搶著做；有的認為房貸流動性差，干脆停止，像華夏銀行前段時間就停掉了。
“以前銀行只聽央行一家的，現在也要看市場反應，肯定不能一刀切的�！蹦彻煞葜粕虡I銀行信貸員說。（來源：經濟參考報）
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