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魏雅華
中國人民銀行決定，從2005年3月17日起，調整商業銀行自營性個人住房貸款政策。
政策調整的內容包括：
一是將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0．9倍，商業銀行法人可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則。
二是對房地產價格上漲過快的城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例，可由現行的20％提高到30％。
一句話，提高了個人住房貸款的首付款比例及貸款利率。
此舉是對2月14日剛剛閉幕的本屆兩會的一個求真務實的回應。中央銀行的房貸新政，將對2005年的中國房地產業，包括2005年的中國經濟發生重大影響。此影響仍可以用三個字加以概括：“點剎車”。
在剛剛閉幕的本屆兩會上，昂貴的房價成為中國2005年最熱門的十大話題之一。房太貴，老百姓買不起房，成為當今中國最讓老百姓痛心疾首的問題之一。
本屆兩會，在一直爭論不休的房價問題上，輿論忽然在一夜間達成了共識，被房地產商的錢包用廣告費所脅迫所收買的媒體，似乎在兩會期間又找回了自己的良知和正義，（也許是暫時的），這是本屆兩會的功績之一。
房價到底貴不貴，讓我們來看看這樣一個基本數字，讓我們還是用事實說話：
以上海為例，一套80平方米住房的價格，是人均可支配收入的27.54倍，而國外一套住房與人均可支配收入的倍數為：德國11.41，英國10.3，意大利8.61，法國7.68，美國6.43，連在一般人認為人均土地資源極度匱乏的日本，這個比例也不過是11.07。可見中國的房價高到了何等程度。
只有房地產商或房地產商的馬仔才會說，這樣的房價并不貴。如果有人對你這樣說，請你查查他的職業。或很客氣地問他一句：您在哪兒發財？
此舉是對本屆兩會上國務院總理溫家寶所作《政府工作報告》中所說的：“宏觀調控只能加強和改善”，“不能放松”，“要鞏固和發展宏觀調控成果”，“今年要實行穩健的財政政策和穩健的貨幣政策”，從“積極”到“穩健”的一個求真務實的回應。
中央銀行的房貸新政，是在給過熱的中國房地產業冰面上撒些鋸末。
過去的2004年，瘋狂的房價更加瘋狂，居高不下的房價仍以兩位數的速度繼續快速上揚。盡管國家已經采取了許多措施，但從現在的情況看，2005年房價的漲勢依舊未能得到有效遏制。
國家統計局的統計數字表明：2005年1—2月份，城鎮固定資產投資累計完成4222億元，比去年同期增長24．5％。其中，國有及國有控股投資2147億元，增長4．5％；房地產開發投資1200億元，增長27％。房地產開發投資過快的勢頭，仍未能得到有效遏制。
根據國際經驗，個人房貸風險暴露期通常為3年到8年。我國個人住房信貸業務是最近5年間快速發展起來的，這就是說，目前，我國銀行業已開始進入房貸風險高發期。讓我們來看看另一個重要數據：中國一些大城市居民的家庭負債率。
北京人家庭的平均家庭債務比例高達122％，上海家庭債務比例更高達155％，均已經超過了傳統的“寅吃卯糧”的2003年美國人的家庭債務比例115％。
這已大大高于正常的家庭負債率，用一句常用的話說，這些家庭已“資不抵債”。或叫“負資產”。而平均家庭負債率則表明，北京人和上海人可通稱“負翁們”。青島、杭州、深圳、寧波等城市家庭債務比例，分別達到95％、91％、85％、79％，也已逼近“資不抵債”線。
而2005年，在住房問題上，又有了新情況。
《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》從2005年1月1日起，正式生效后，引起了銀行界的極大震動。
這主要是因為該規定第六條直接涉及到了房貸：“對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”。在解釋該條款時，最高人民法院甚至明確指出“即使房屋已設定抵押，只要屬被執行人及其所撫養家屬必須居住的，也不得執行”。
從法院來說，這一規定雖然在一定程度上，保護了被執行人及其所撫養家屬必須居住的條件，以免使他們流離失所，失去最基本的生存保障。體恤了法律的“保護弱者”的原則，但這一規定卻大大地加大了銀行的個人住房按揭貸款的風險。也就是說，如果貸款人還不起貸款月供，銀行也無法收繳或變現抵押物。
針對這一規定，銀行表示擔憂。這一條款隱含著很大的道德風險，由此很有可能要誘發銀行壞帳風險，其理由是，對于那些已抵押貸款購房者，很有可能會因此而產生不償還貸款的動機；對于那些沒有還款能力的尚未購房者，則很可能會促使他們不顧及還貸風險，而想方設法貸款買房。為此，有些銀行界人士甚至大聲疾呼，要求最高人民法院修改這一規定。
可頒布一條法令或修改一條法令，都不是一件簡單的事。最高人民法院司法解釋是不會朝令夕改的。對于中國銀行業來說，還是趕快修砌好與中國房地產業之間的防火墻，捂緊自己的錢袋子吧。
于是，我們看到的現實是，北京和上海的炒房2005年更加瘋狂：拿了銀行的錢炒房，賺了錢是自己的，賠了錢是銀行的。這是正常的金融秩序嗎？
于是，2005年中國房市的冰上芭蕾更加瘋狂，還是給這樣的冰面上撒些鋸末吧。
（曉航／編制）（來源：金羊網）
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