前天晚上中國人民銀行宣布了兩條與利率有關的措施。其中一條與中國的房地產市場直接相關,被視為重要的政策信號。那么,中國的房地產以及與此密切相關的金融市場將會怎么走,是很值得玩味的。而如何看待中國的房地產市場更耐人尋味。

    從國際上看,一直以來,許多知名的大都市都被指責存在地產泡沫。無論是巴黎,還是紐約、倫敦,都是如此。房價的持續上漲是否就意味著有泡沫?或者僅僅 是一個泡沫問題呢?這其實很難用一句話來回答。因為各地的房地產千差萬別,市場狀態很難概括。如果對這一點,大家可以達成共識,那么我們先來看看發生在中國以及世界范圍內的重要變化。

    北京的故事

    這兩年,北京的建筑無疑將其現代都市的形象凸顯在世人心中。對西方人來說,他們在電視上驚訝地看到中國的城市日新月異,現代化高樓拔地而起,看到中國也有了與紐約相媲美的城市時,"震驚"之情瞬間涌上心頭。

    摩天高樓、高速公路、良好的服務設施；綠樹成蔭、鳥語花香,寬敞的林蔭大道,這一切都預示著中國的崛起。而中國主要城市成功地與現代化、國際化的都市接軌,也為中國成為當今世界新興主體力量發揮了重要作用。中國北京獲得2008年奧運主辦權便是一個最好證明。不僅僅是北京,上海同樣如此。

    在這兒,我想說的第一個與房價有關的事實是,我們應該承認中國建筑的成功,以及一批世界級都市的興起。

    供求的魔力

    另外一個事實是,如果有很多消費者忽然需要某一種商品,而這一商品的供給又是有限的,那么這一商品的價格就一定會上漲。

    中國的許多大城市,忽然間成了年輕白領或外籍人士的鐘愛之物�，F代化高樓、一流的餐廳、世界級學校、豐富多彩的夜生活,極具文化氣息的環境。你說,誰不愿意在這兒住呢?

    于是,一些大城市的中心區域住房需求迅速增長(這種狀況與發生在世界其他國際都市中的情況基本一樣),而房屋供給卻需要時間。面對市中心房屋需求量有可能在短短幾個月里突然激增,在利率穩定的環境下,供求關系失衡了。因此市中心房價自然被推高。

    看看美國、法國或是英國。近年來,有越來越多的人想住在大城市的鬧市區。所以在這些經濟體里,市內黃金地段的房價同樣要遠遠高于其他地段,而這些城市的總體房價往往又高于該國的其他地區。這就是經濟學上的一個最基本的原理:供需關系在起作用。那這算不算泡沫?或者說房價僅僅是供需關系的產物?這就留給聰明的讀者自己來判斷了。

    誰擔得起市中心房價?

    很多時候我們都能聽到這樣一種說法:某城市房地產市場有泡沫,因為年輕人或是剛畢業的人無法負擔起市中心那怕是很小的一處物業,譬如北京的西單,建國門內等市中心區域。對這一點,我毫不懷疑。

    但在這兒,我同時要告訴大家的是,在法國或是英國,基本上沒有一個年輕人可以在巴黎或倫敦市中心買得起房屋,哪怕只是很小的面積,同樣在曼哈頓也是如此。

    七年前,我曾經嘗試在巴黎的黃金地段------第六區購買一個小單元,偶爾住住、落落腳。房子在7樓,沒有電梯,非常破舊,氣味也不敢恭維。房主開價13萬美金。對了,我忘了告訴你,這所住房的面積是12平方米(包括洗手間和廚房)。當時,我也算是一個有豐厚收入的年輕教授,但見此情景,也只好作罷。

    因此,你可以想象,在巴黎、倫敦或是曼哈頓的市中心,住房的緊張程度。這些地方的房價從來都不是年輕人可以負擔的。當然,隨著年齡的成長和事業的成功,情況會有所改變。但這應該是后話了。在現代化國際化的大都市,這種狀況是非常普遍的。這是又一個事實。

    一點提醒

    因此,對于城市管理者而言,房價的調控尤其艱巨。因為一旦牽涉到對于房地產市場價格的政策,管理者其實并沒有多少選擇,這無論對美國,還是對英國政府來說,都一樣。

    從宏觀的角度出發,直接干預市場,硬性將價格調低,那是非常困難的。從利率、稅收著手,則不失為一條有效途徑。不過,從世界各地那些國際化大都市看,通常都由房地產市場來自行調節其房地產價格。

    在房價持續上升的趨勢下,需要給房地產市場多一點時間,讓市場發揮自身調節的能力。因為價格漲幅則早晚會減弱,趨于溫和。這樣才能體現出市場的力量,發揮金融工具的作用。