似乎有點出乎市場意料,在有關方面對警惕我國房地產泡沫一事已達成共識之后,央行馬上出臺了調整商業銀行住房信貸政策。市場分析人士指出,央行以市場化的貨幣政策手段調控房地產市場,暗示了政府已開始干預房地產市場,這是全面調控房地產市場的一個信號。

    事實上,央行對我國房地產市場可能產生的貸款風險不斷發出警 告。央行曾于2003年發布過《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,并引起了市場對房地產泡沫的巨大爭論,盡管這些政策措施最終對市場并沒有產生什么作用,但央行似乎越來越重視房地產貸款風險。如果我們閱讀一下自2003年中期以后的央行貨幣政策報告,就可以清楚地認識到這一點。

    但是,我們也遺憾地看到,此前央行緊縮房貸政策的側重點只是放在了對房地產開發商的房貸風險上,忽視了對個人房貸可能產生金融風險的關注,更傾向于擴大對個人房貸的信貸政策,也錯失了調控房地產市場的良好時機。

    當然,央行對于有些事情也是無法控制的。例如,土地管理政策趨于更加嚴厲,導致土地供應偏緊；地方政府偏好于提升房價來獲得大量城市建設資金及做大 G D P蛋糕；利率調整非常困難,導致越來越多的人利用廉價的銀行資金進行房產投機,等等。這些現象暗示了一個市場信號:除非政府能介入房地產市場,否則央行的政策措施幾乎難以對日益火熱的房地產市場產生什么影響。因此,央行只能無奈地對房地產價格持續上漲不斷發出警告。

    當社會全面關注房價持續快速上漲時,尤其當政府發出了要警惕房地產泡沫信號后,央行才出臺了調整商業銀行住房信貸政策,但這一政策措施是相當謹慎的。因為,只是將刺激房地產市場的貸款利率恢復到原來的水平上,并將部分地區的個人住房貸款最低首付款比例重新變回到30%。但問題是這種謹慎的調控手段是否能產生顯著的市場影響仍然是問題重重的。因為,在目前維持低利率的前提下,這一政策很難對目前獲利豐厚的房產投機產生突出影響。去年央行曾調整人民幣基準利率,但對旺盛的房地產市場幾乎沒有什么效應,房價依然快速上漲。另外,受低利率和人民幣升值預期等因素影響,也很難改變目前境內外充裕的資金繼續流入房地產市場,并推升房價持續上漲。因此,央行此次謹慎調整的政策效應,看來也難以對我國房地產市場尤其是對持續上漲的房價產生什么顯著的抑制效果。

    不過,在政府已決心著手采取一系列經濟、行政和法律等組合政策手段調控房地產市場(尤其是房價上漲過快)的大背景下,我們觀察到,央行通過調整房貸利率及貸款成數等資金桿桿效應的市場化調控手段,以遏制房價快速上漲及防止房地產泡沫的全面爆發,將逐漸改變市場預期的變化,這一效應可能比起政策本身產生的市場影響會更大一些。更重要的是,這預示了我國房地產市場全面調整的階段已經來臨。