高價區房地產企業受沖擊

    記者 陳言 田露

    雖然中國人民銀行昨天決定實施的房貸新政策中沒有指明具體的調控對象,但很多業內人士都認為其中暗含了兩個關鍵詞:高檔住宅和上海。由此,開發有高 檔住宅或在上海擁有地產項目的上百家上市公司的經營,未來將不可避免地要受到這一政策的沖擊。

    可能只是第一步

    昨天,記者給十幾家房地產類上市公司的董秘打電話。要么是座機沒有人接,要么是接手機的正在會議中。許多董秘明確表示,真的是"狼來了"。

    一家上市公司的董秘說,中國人民銀行這一次的房貸新政,不僅給出了房地產市場發展已經出現了不和諧現象的明確信號,而且還在某種程度上限制了購買力。更加令他們擔心的是,這一次可能還僅僅是第一步的調控。

    確實,中國人民銀行昨天實施的房貸新政策,雖然表面上的力度看似不大,但借以從量變向質變演進調控的意味非常明顯。中國人民銀行明確將住房貸款利率的上浮權交到了各家商業銀行手中,且住房貸款的利率只規定了必須執行的下限,即商業銀行法人可根據具體情況自主確定上限的利率水平。

    申銀萬國證券研究所劉浩說,由于中國人民銀行的房貸新政策,僅僅是針對的住房按揭貸款。因此,那些只開發或主要開發寫字樓、商業地產的房產商,將不受或少受沖擊。在涉及房地產行業的上百家上市公司中,受到這種政策引導預期影響最大的主要有兩類,一是開發有高檔住宅項目的上市公司,一是在上海有住宅開發項目的上市公司。

    高檔住宅項目受沖擊

    在就為何實施新的房貸政策答記者問時,中國人民銀行有關人士表示,主要是因為房地產價格漲幅持續高位運行,新建住宅平均銷售價格在2004年上漲了15.2%,遠高于其他各類物價指數的漲幅。而房價過快上漲,隱含了潛在的金融風險。

    2004年11月份,上海房產網上每平米成交均價首次突破了萬元關口,而市場狀況卻呈現出量少價升的明顯反常狀況。海通證券研究所張巒認為,這是因為成交主要集中在高檔樓盤所致。

    雖然中國人民銀行有關人士沒有明確說明是高檔住宅強勁上漲拉高了平均房價,但這已是業內的普遍共識。正是基于這種分析,和劉浩一樣認為高檔住宅項目受到房貸新政沖擊最大的業內人士不在少數。顯然,開發有高檔住宅項目的上市公司的未來經營,將不可避免地要受到影響。

    相關上市公司的資料顯示,開發有高檔住宅項目的上市公司主要集中在上海、北京、深圳、杭州等地,尤以上海為最多。據戴德聯行所做的調查數據顯示,聚集了大量高檔住宅項目的上海黃浦區,最新的住宅空置率為18.02%,而交房一年以內的住宅空置率更是高達30.35%。

    據業內人士分析,在上海開發有房地產項目的上市公司,90%以上投資的都是住宅項目,其中還有一些公司主要就是開發高檔住宅項目的。如某上市公司2004年的中期報告顯示,其當時共有近20個在建項目。由于這些住宅項目大多位于城市的"富人區",且還是處于建設之中的高檔住宅項目,房貸新政對其未來經營的影響,就可能特別大。

    抑制房價漲速

    2005年1月25日,上海市統計局公布的上海家庭擁有房屋的比例為69%。對此,一些上海房地產業的資深人士感到憂慮,因為這已經是上海家庭住房自有率近幾年的第二次大幅下降了,前一次是從82%下降到了75%。在上海每年房屋供應量高達約2500萬平方米的情況下,不啻表明有大量新供應的房子可能落到了炒家的手中。

    事實上,國外用于衡量房地產市場健康狀況的幾大指標,在上海都亮起了紅燈。多位業內人士表示,此次房貸新政之所以沒有給出統一的執行標準,估計中國人民銀行希望主要調節的就是以上海為主的房價漲升速度過快的個別地區。因此,在中國人民銀行新的房貸政策面前,上海本地房地產類上市公司可能是首當其沖的。

    在這種情況下,將經營重心全部集中在上海的房地產上市公司,受到的沖擊無疑可能要更大一些。據WIND統計,上海新梅(資訊 行情 論壇)、ST興業(資訊 行情 論壇)、新黃浦(資訊 行情 論壇)、浦東金橋(資訊 行情 論壇)、中華企業(資訊 行情 論壇)、海鳥發展(資訊 行情 論壇)、陸家嘴(資訊 行情 論壇)、世茂股份(資訊 行情 論壇)等公司,經營重心相當部分集中在上海地區,有的甚至是100%。此外,萬科、金地集團(資訊 行情 論壇)等上市公司在上海的業務比重也不小。

    首付上調的壓力

    中國房地產信息網"2004年全國各大城市房價漲跌情況一覽"顯示,2004年上海房價上漲了14.6%,每平方米均價達到6385元；相比之下,深圳房價僅上漲了5.28%,廣州部分樓區上漲了6.3%。

    央行昨日宣布的住房信貸政策中包括:房地產價格上漲過快城市或地區,個人住房貸款最低首付比例可由現行的20%提高至30%。雖然目前具體調整的地區尚待各銀行確定,但是2004年房價漲勢引起相當關注的長三角尤其是上海地區,不免被業內人士預測將是調整的目標。而主營業務定位于此的房地產上市公司,在數位行業研究員看來,將會因這個政策信號十分明顯的舉措而受到沖擊。

    他們指出,此次調整的著力點是在抑制房屋需求方面。對于這些公司來說,若房貸首付上調10%的比例,房屋的銷售量和銷售價格方面將受到拖累引起下降,從而影響到整體業績。

    此次調整可能會帶來明顯后果。聯合證券的劉湘寧認為,這是一個很強烈的抑制購房需求的政策信號,首付比例上調10%的影響還是相當大的。華夏證券的張燕則表示,繼上次加息之后,國家再出臺調控政策,而且是專門針對住房信貸的,這說明國家已經下決心要把房地產業增長速度過快的現象改變過來,這一次如果作用不明顯,不排除還會有后面的"鐵腕"舉措,所以從這種心理預期上來說,房地產業發展速度也肯定會降下來。光大證券的趙強則肯定地認為,此次調整房貸利率及首付比例,對于房地產上市公司的影響將比上次加息大。

萬科集團總經理 郁亮:房貸利率調整是回歸常態

    本次住房貸款政策調整通知包括兩個方面,一是住房貸款利率向一般貸款基準利率回歸；二是房價上漲過快地區的住房貸款比例上限可降低一成。其中有實際影響的是第一個方面。

    通知關于房貸比例的部分有三個要點,第一是適用于"房價上漲過快城市或地區"而不是全國；第二是最低首付款比例"可"調高到30%而不是必須調高；第三是具體的調整方案由商業銀行法人自行決定而不是一刀切。其實在此之前,商業銀行本身就有權根據對貸款風險的判斷,自行決定提高個人住房貸款的比例上限,事實上,目前深圳、上海等主要城市的商業銀行的個人住房貸款最低首付款比例,已經普遍調整到30%甚至以上。由此可見,這一部分更多的是央行對商業銀行的一個風險提示,并不包含任何強制性調整內容。

    通知關于房貸利率的部分有一定實際影響,但比較微小。以5年期以上個人住房貸款為例,相當于按揭貸款局部加息0.20%。由此導致的月供款增加,每10萬元貸款額度,月供增加不超過20元。這樣的幅度,不會使購房者明顯增加負擔。

    因此,對于央行的本次調整,更多的應該關注其市場化導向的意義,而不是對購房者輕微的實際影響。

    貸款利率是信貸市場的價格,市場價格根據供需來自然調整,并在供求雙方自愿交易的前提下形成,這是最健康的狀態。隨著中國信貸市場的不斷成熟,利率市場化將是大勢所趨,也是央行利率政策的導向所在。2004年10月底的加息調整,更重要的不是基準利率小幅度上調,而是完全放開了商業貸款的上浮空間。而在本次調整決定中,央行反復強調,商業銀行法人可以根據實際情況,自主確定利率水平和內部定價規則,自行確定住房貸款最低首付款比例。

    利率市場化不僅有利于商業銀行加強風險管理,降低金融風險；也有助于凸現貸款企業風險程度的差異,并反映為差別化的貸款利率,這能促進所有行業的風險管理水平提升和行業規則的完善。而對于那些規范經營、風險控制能力強的企業而言,無疑也將強化它們的競爭優勢。

    另一方面,即使是進行了本次調整,個人住房貸款利率仍然低于同期限檔次貸款基準利率。因此要冷靜評價本次調整,就必須首先對"房貸利率長期低于基準利率"這一歷史事實進行全面解讀。

    住房貸款是信貸產品的一個品種。由于相關因素尤其是風險程度的差異,各種信貸產品的利率存在差異是一個合理的現象。這種差異應該基于商業銀行的判斷,并由銀行行使利率定價的自主權。對住房貸款實行低于基準利率的優惠利率下限,從歷史的角度看,帶有鼓勵住房貸款推廣和貼補購房人的性質。

    中國的貨幣化分房還只有不長的過程,而按揭貸款在中國更只有短暫的歷史。中國家庭的傳統理財觀念是不到萬不得已絕不舉債,"不用未來錢"。因此在中國推廣住房貸款業務需要一個過程。數據表明,美國在2000年的時候,住房貸款余額占GDP的比重超過50%,而中國2003年為10.1%,低于美國1950年的水平。為了加快這一推廣過程,銀行采用比較優惠的利率,是正常的市場安排。

    另一方面,經濟發展和城市化帶來大量城市新增居民,他們都希望盡快獲得自有住房,但一次性支付高額房款,對于大多數年齡在35歲以下的購房人來說,短期資金需求是最大的瓶頸。因此較一般貸款利率為低的住房貸款利率,客觀上起到了貼補購房者的作用。

    但是,進入2004年之后,情況發生了變化。從1998年到2003年,中國房價的增長連續六年低于居民收入增長,更遠低于居民儲蓄余額增長速度。長期的購買力積累,到2004年終于表現為極為旺盛的市場需求。另一方面,城市化速度一直沒有放緩,而城市化驅動財政收入,財政收入再驅動土地開發存在一個滯后的過程,迅速增長的城市人口和住房需求與難以同步增長的土地供應之間出現了脫節,土地資源供給取代一次性資金支付,成為新增居民購置自有住宅的最大瓶頸。

    受以上因素影響,2004年以來,各商業銀行住房貸款業務普遍興旺,通過優惠利率吸引客戶的必要性迅速降低；同時,對于已經高度旺盛的購房需求,再通過優惠利率予以貼補,顯然也已經不是合理的安排。

    在此情況下,商業銀行住房貸款利率取消優惠,向一般利率水平回歸,是料想之中的正常舉措。

    本次住房貸款政策的調整,無論從實際影響還是心理影響來看,對于購房需求都會產生溫和的平抑作用。但據此而認為房地產市場"遭遇寒流",則是嚴重夸大了問題的性質。

    房地產市場目前的狀況,不是需求不足,也不是供求平衡,而是需求明顯過剩。無論導致需求過剩的原因是什么,由此產生的"沒有賣不出去的房子,沒有不賺錢的發展商"這種局面,對于房地產行業都不是好事情。

    溫室里只能長出嬌艷一時的花朵,卻長不出百年長青的大樹。沒有優勝劣汰,行業不可能獲得進步；沒有競爭和風險,優秀企業不可能脫穎而出。一個沒有利好因素的行業,必然是一個江河日下的夕陽行業；但是一個利好因素太多的行業,在嬌慣中也無法獲得健康的成長。

    面對經濟增長和城市化帶來的旺盛需求,房地產行業并不需要額外的"呵護",個別本屬多余的"利好"的消失,長期來看對行業有利,對行業內優秀企業有利。

國泰君安 伍永剛:上市銀行將經歷"短痛"

    優化貸款結構

    盡管短期內住房信貸政策的調整會一定程度上影響銀行房地產和住房貸款的增長,甚至有可能增加其不良貸款,但從長遠來看,有利于銀行優化貸款結構,降低風險,提高風險定價和管理能力。

    目前,我國銀行的房地產開發貸款與個人住房貸款快速增長,貸款比例不斷提高,導致銀行貸款過于集中于房地產和個人住房貸款。

    本次央行住房貸款政策的調整將使新增住房貸款(5年期及5年期以上)的貸款利率至少提高0.2個百分點,這將使貸款利息成本提高3.77%以上,使住房貸款需求下降；對存量住房貸款來說,過段時間后貸款利息成本同樣上升；存量住房貸款規模也會適度地調整縮減。從而使銀行的房地產和個人住房貸款比例適度降低,貸款結構趨于合理。

    本次住房信貸政策調整,將現行住房貸款優惠利率(固定)改為有下限管理的浮動利率,商業銀行可根據市場情勢自主確定利率水平和內部定價規則,住房貸款利率和銀行的其他貸款利率一樣,市場化程度提高。同時,這將使銀行風險定價能力的價值凸現,銀行住房貸款的利率和風險匹配將得以改進。

    從住房貸款領域看,短期內銀行存量住房貸款的收入基本上不會受影響,而長期看,銀行存量住房貸款的收入趨于上升。從房地產貸款領域看,央行住房信貸政策的調整將在一定程度上抑制住房的需求,這對房地產開發商將造成明顯的負面沖擊,這種負面沖擊經過一定的時滯將傳遞到銀行。因此,從房地產領域的貸款收入看,銀行受到的將是負面的沖擊。

    減少短期利息收益

    此次央行將金融機構的超額存款準備金利率由1.62%下調到0.99%,下調0.63個百分點,下調幅度高達38.9%。其影響主要有以下幾個方面:

    首先,下調金融機構存款準備金利率將促使商業銀行尋求高效益的資金利用途徑,而且隨著商業銀行超額準備金率的降低,央行未來的貨幣政策調控效果、靈敏度也將上升。

    其次,下調金融機構的超額存款準備金利率,將促使金融機構減少超額存款準備金,進而擴大貨幣供應量。假設金融機構超額存款準備金減少1%,其超額存款準備金率平均降為5.2%,對應釋放的超額存款準備金為130億元。再假設釋放的準備金都用于貸款,則通過乘數效應,貨幣供應量將擴大560億元。事實上,考慮到銀行資本充足率較低的制約,銀行釋放的準備金更有可能用于購買國債、央行票據等風險系數較低的投資品種。

    第三,銀行的超額準備金部分釋放出來后,將尋找新的貸款業務或投資于國債、票據等領域。由于不確定性,我們暫不考慮該部分資金利用效率的變化,而只考慮剩余的超額準備金的利息收益變化。由此不難推出,商業銀行的利息收益將趨于減少。