幾番宏觀調控之下，房價還是在漲。在堅守“土地”和“信貸”兩道閘門的同時， 關于如何利用稅收遏制過熱房地產業的討論正在加溫───

    買房，買房，口袋里薪水的增長似乎總是趕不上樓盤漲價的速度，有人調侃說，這是兩個中國市民見面聊天必會提到的話題之一。一年多來的宏觀調控，“土地”“信貸”兩道閘門同時收緊的好消息，依然沒有改變房地產業局部過熱的現實和趨 勢，越來越多的業內人士開始思考，稅收，是否該登臺亮相，擔當起控制房地產業健康持續發展的“第三道閘門”?

    近日，建設部政策研究中心、中國稅務報社、國務院發展研究中心等一批機構紛紛邀請相關專家對此問題進行研討，房地產業稅費改革的有關論證正在緊鑼密鼓地進行中。

    現行房地產稅制存在全面制度缺陷

    目前，我國商品房的一般價格構成為：房地產稅費占50%，建筑成本占35%，利潤占15%。比例最高的房地產稅費又由三部分構成：稅收、收費和土地出讓金，比重分別為20%、30%和50%。各種收費不僅名目繁多，而且相當不規范，輕稅重費現象嚴重。

    就稅收而言，目前我國直接將房地產作為征稅對象的共有6個稅種：土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、城市房地產稅和契稅。這些稅主要集中在房地產開發投資環節，而在房地產保有和交易環節則相對偏輕，對個人占用幾乎不征稅。

    倪紅日(國務院發展研究中心宏觀經濟研究部主任)：現行房地產稅制存在著全面的制度缺陷，與市場經濟不相適應。具體表現在目標多元化，稅種過多，很不規范；征稅覆蓋面窄，籌集財政收入的功能微弱；對內、外資和個人實行不同制度，沒有體現公平稅負原則；大部分稅種的計稅依據不合理，稅率設計也不盡合理；難以發揮調節社會貧富差距的作用，對抑制房地產投機的作用十分微弱等。

    趙興玉(國家稅務總局地方稅務司司長)：房地產業收費項目不合理的問題多年來沒有得到根本解決，費明顯重于稅。房地產稅又主要集中在開發投資環節，加大了開發成本，提高了百姓購房的門檻，也不利于政府均衡取得財政收入；

    內外資房地產開發的稅收政策不一致，對外資企業和外籍人員適用《城市房地產稅暫行條例》，只征一種房產稅，而對內資企業則適用《房產稅暫行條例》和《城鎮土地使用稅暫行條例》；

    稅制設計不合理，比如開發商負擔的土地增值稅實際上與所得稅、營業稅交叉重復，土地使用稅與房產稅在對房屋同一目的物征收時很難科學劃分，房地產贈與和遺產轉移尚未開征新稅種等。

    對土地出讓金的收取方式應當改

    現有的房地產稅費當中，占50%比重的土地出讓金是最大的一塊，并且需要開發商在取得土地使用權時一次繳清。

    賈康(財政部財科所所長)：房價本質上是土地價格加建筑成本，房價上漲主要是因為土地價格的上漲，房價升值實際上是土地的升值。我國采取土地出讓金一次性交清的辦法，即把50至70年的土地出讓金一次性提前收取，加大了房地產開發商的資金壓力和開發成本，極容易誘發土地出讓的短期行為，因而可考慮采用逐年收取土地出讓金的辦法。

    倪紅日：近日社會各界熱議的物業稅中，“把土地出讓金併入物業稅”的觀點不正確，土地出讓金和稅是兩回事，土地出讓金的本質是公有資產的所有者收入，是出讓資產使用權的收入，應該單獨收取而不是和其他房地產稅費合併為物業稅。土地出讓金應作為一個單獨問題研究，比如按照政府性基金來管理。

    對物業稅推出進度不可過于樂觀

    物業稅將適時開征的新聞已經炒了兩年，近日又傳出物業稅將率先在北京、重慶和深圳試點的消息。然而即使試點，也還只是對房產的評估值進行空轉模擬測算，物業稅改革的難度和進展都不容樂觀。

    倪紅日：首先不可低估物業稅改革的難度，其次不可過于樂觀地猜測改革的時間進度。物業稅涉及面廣，要建立一個完善的稅收制度，不僅要顧及多數納稅人的承受能力，還需要建立大量的配套制度。物業稅的建立過程將是漸進式的，不會“一攬子”全面推出。目前，我國沒有全面規范的財產登記管理制度，物業稅的稅源難以控制；房地產的資產評估系統尚未建立，物業稅要做到按評估值征稅還沒有基礎。

    對房地產中閑置存量最需要課稅

    一對尖銳的矛盾顯現在我國目前的房地產市場：城鎮人均住房面積已約25平方米的同時，城鎮住房困難群體的比重卻高達20%，兩個數字明顯不相稱。一方面中低檔住房供給嚴重不足，另一方面城市中存量的中低檔住宅所占比重又過大；一方面城市中存在著相當大量的“很少有人住”或“只有很少人住”的閑置存量資源，另一方面增量資源即新房市場又供不應求。

    高培勇(中國社科院財貿所副所長、博士生導師)：我國房地產存量資源沒有得到充分利用，最缺失的是稅收對存量的調節。房地產稅制改革的目標之一應該是增加保有環節的稅收，建立以存量房地產資產為課稅對象的房地產稅制。

    當前人們對收入分配問題的敏感度比較高，所得稅作為對流量進行調節的手段也為人們所熟識，但對存量部分，我國目前基本上沒有設計任何稅種。而事實上，決定人們收入分配差距最重要的因素就是存量。因此，應把房地產稅定性為特種財產稅，與財產稅一併推出。

    安體富(中國人民大學教授、博士生導師)：房地產市場的強勁需求，很大一部分是投資性需求，稅收對這種投資性需求的調控，主要體現在消費和保有環節，目前這兩個環節做得并不好。在消費環節，我國沒有針對消費性需求和投資性需求制定差別性的稅收政策；在保有環節，我國房地產稅種少，稅負輕，房地產保有成本較低。當前稅收調控的重點，應該是區分房地產的消費性需求和投資性需求，鼓勵消費性需求，抑制投資性需求。