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觀點交鋒之泉州樓市
早報記者傅曉穎
據統計，泉州市區去年的房價每平方米漲了1000元以上。與此同時，全國商品房平均銷售價格上漲14.4％，漲幅比上年提高10.6個百分點，商品住宅平均銷售價格上漲15.2％。
房價持續走高，成為市民關注的話題。
面對瘋漲的房價，溫家寶總理在今年的政府工作報告中首次提出，要重點抑制房地產價格過快上漲。在此前兩會的審議討論中，許多全國人大代表、政協委員對一些城市畸高的房價深表憂慮，紛紛呼吁政府應該“管一管”。
今后房貸利率會一再提高
泉州銀行人士表示，此次房貸利率提高是意料中的事情，明確地傳達了央行打擊投資性購房的意圖。特別是專門針對住房貸款進行政策調整，給購房者敲了警鐘———低水平的住房貸款利率不是一成不變的，購房時要充分考慮到利率提高的風險。泉州銀行人士表示，預計此后央行還會分幾次加息。
房地產業內早已公認，去年年底的加息不是終點，央行肯定會持續加息，而此次房貸加息幅度不大，說明國家希望平穩地、緩緩地對市場進行調控。
泉州買房者大多需要貸款
大家都知道，泉州藏富于民。不過，記者在采訪中了解到，泉州人買房大部分仍然還是要靠貸款。在泉州的購房者中，一次性付款的購房者比例不足三成。而在進行貸款的購房者中，公積金貸款和商業性貸款各占半壁江山。此次利率上調后，這部分進行貸款買房的購房者經濟負擔將加重。
據中國建設銀行泉州分行房地產信貸部一位負責人介紹，據他初步統計，絕大多數購房都需要貸款，一次性付款的購房者即使是在泉州這個比較富裕的地方也是占較小的比例的。
泉州市住房公積金管理中心信貸科莊科長認為，泉州市住房需求量和成交量近兩年的劇增，和公積金中心提供了更寬松的信貸政策有很大的關系。此前，外縣人在泉州市區買房是不可以進行公積金貸款的。據他介紹，近兩年通過公積金貸款購買市區住房的購房者中，南安、惠安等外縣人占了一半以上。
對中低收入者更加不利
泉州市住房管理司的鄭副局長也認為，調高利率對中低收入者更不利了。因為這部分人只能依靠貸款買房，0.2％的利率提高幅度雖然非常小，但對于不少中低收入者來說，在高企的房價下買房，本身已經是一個沉重的負擔了。對他們來說，再多一點支出都是十分吃力的。
一位在江濱開發一處高檔樓盤的開發商對記者說，對于泉州的大部分購房者家庭來說，增加的支出就和每個月“多吃一只螃蟹”差不多。對于富裕家庭，可能無所謂。但是對于中低收入家庭，可能就要考慮，他們“吃不吃這只螃蟹”，甚至“要不要吃這條魚”。
中低檔樓盤影響較大
一位房地產業內人士承認，房貸利率上調不可避免會帶來一定的壓力，但幅度不大，影響也不會很大。
他認為，泉州人買房不貸款的人不少，提前還貸的更多。對于一次性付款的富裕家庭來說，提高利率沒有什么影響。對于泉州地段好，配套好，風景好的三四千元以上的房價沒有什么影響，但對2000元以下的中低檔房，影響將會逐漸顯現。
鄭副局長認為，開發商比較關心的是首付比例問題，因為如果首付門檻提高，一方面的確“炒房”會受到抑制，另一方面對低收入人群來說，攢足首付也是不容易的。至于貸款利率，更多的是購房者的事，開發商并不會太關心。
會停下瘋漲的腳步嗎
昨天，一位不愿透露姓名的房地產交易中心工作人員聽到消息后，直截了當地對記者表示加息有望抑制房價上漲的勢頭。他認為央行對房貸加息是鼓勵自住購房需求、打壓投機需求，部分投資者可能會持幣觀望，從而有效抑制房價上漲勢頭。
中國房地產業協會秘書長顧云昌稱，金融政策出臺比較簡便而有效，有利于平抑房價。
鄭副局長則認為，目前泉州普通住房不夠，而高檔住宅相當充裕。利率調高之后，買高檔住房的人仍然可以繼續買，因為他們有足夠的資金，有的根本不需要貸款，只是錢沒地方花，用來“投資性購房”。而貸款的購房者基本上是買最普通的住房，這一般是家庭的第一套住房。作為最基本的需求，調高利率很難起到減少需求的作用�？偟膩碚f，房貸新政對泉州的房價很難有實質性的影響。
觀點交鋒之廈門樓市
早報記者吳語
從去年初開始，廈門市的房價就一路走高，到今年1月份更是攀高到5000多元／平方米，每平方米比去年同期上升了1000多元。
按照住房貸款利率新政策規定，調整后各檔次房貸利率下限比原房貸利率將高出0.07—0.32個百分點。業內人士表示，房貸利率新政策對房地產業的長期健康發展是好事，但實施后，中低收入個人或家庭貸款買房的難度將加大。
廈門房價一年漲800多元
廈門市房地產市場自1998年以來，年年供需兩旺，商品房價格穩步上升。以2004年6月廈門市國土資源與房產管理局公布的數據顯示，6月份廈門的商品房成交面積為34.62萬平方米，商品房銷售均價更達到4910元／平方米。同期房地產消費貸款和房地產開發貸款分別為92174萬元和86990萬元。
當然，更直接的數據表明，廈門市商品房銷售價格一年之內上升了800元，由2003年12月份4530元／平方米上升到2004年12月的5280元／平方米。
另據了解，國內其他大中城市的房價去年也像廈門一樣，一路走高。顯然，房價的迅速上升已引起了我國市民的高度關注，同時也引起了國家有關部門的高度重視。
去年，國家于10月份進行了加息。加息之后，在媒體的引導下廈門的房地產存在了持幣待購的購房者與開發商的博弈階段。不過，緣于廈門存量地塊拋出較少，在廈門市國土房產局再次拋出高價地塊之后，廈門的房價再次上升。去年11月份廈門市房價終于突破5000元／平方米大關。
廈門銀行短期不會提首付
眾所周知，房地產開發企業對銀行貸款有著絕對的依賴性。以廈門為例，2003年，廈門市房地產貸款余額高達242億元。房地產消費性貸款也高達65.6億元。房地產貸款占全市貸款總量的33％，已連續兩年居全國首位，比深圳、上海還高出了5至8個百分點。
而央行此次調整商業銀行住房信貸政策和超額準備金存款利率，自營性個人住房貸款利率取消優惠政策，改按商業性貸款利率執行。實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍。這些都將直接導致廈門市房地產開發企業資金成本的提高，根據市場分析人士認為，以2003年為例，此次調整個人住房貸款，將使廈門市相應的資金成本增加1億多元。
昨日，廈門市商業銀行貨幣信貸部的張總經理接受記者采訪時表示，廈門市房地產市場發展比較理性，去年廈門房價呈現穩定上升的趨勢。同時，銀行今年不會收緊房貸，甚至會加大放貸力度。從他們銀行來說，廈門前來貸款買房的首付者已有85％達到了首付30％的。另外，短期內也不會全部實行所有的住房貸款客戶首付30％，畢竟廈門市還有不少的優良貸款客戶，比如公務員、教師等機關、事業單位的員工。
另外，廈門市建行與廈門工商銀行的有關負責人也表示，他們不會在短期內全部將房貸客戶的貸款首付提高到30％。
其實，用一位金融業的人士來說，由于廈門樓盤緊俏，已導致廈門不少在售樓盤將按揭的首付提高至三成。廈門市海投房地產有限公司的有關負責人稱，由于樓市的火爆，開發商有更多的主動權。因此，眾多開發商都是以首付30％來銷售樓盤，以降低銀行的風險來增加房地產開發企業對銀行的貸款。
同時，廈門市建行、商業銀行、工商銀行等銀行方面的負責人都表示，廈門市個人住房貸款首付30％的至少占有80％以上。其實，正如央行下發通知稱，個人住房貸款最低首付款比例是否提至30％，要由城市或地區實際情況而定。因此，各大銀行在央行并不沒有強制要求提升首付至30％時，他們在短期內不會考慮讓客戶全部首付30％。
對廈門房價影響不大
工商銀行廈門分行住房按揭中心的孫總經理說，取消個人住房貸款的優惠措施，實際上對廈門市民影響不大。它只不過相當于貸款30萬元20年期限的，每個月增加月供33.4元。
廈門市湖里區房地產綜合開發公司工程部劉清河副經理說，其實提高房貸利率最主要是影響消費者的心理，央行提高房貸從某種程度是表明政府將進行宏觀調控抑制房價的決心。如果，抑制房價無法達到預期的效果，政府部門有可能會再次降息。因此，購房者就會產生持幣待購的狀態。那么，廈門市的房地產開發商與購房者將會又一次步入博弈期。
明發集團的黃慶祝總經理則表示，廈門市的樓盤現在供應相對不足，特別是廈門市生活環境逐漸改善。廈門在去年拿到國際人居獎之后，有更多的有錢人要到廈門來居住。因此，廈門市的房價對于中等階層的購房者影響不是很大，特別對于有中上消費水平的階層更是沒有影響。當然，還是有開發商稱，目前在廈門還有相當部分的市民對現今的普通商品房購買力不足。此次提高房貸利率將會使這些人買不起房子。
會打擊投機者
16日央行發布消息稱，昨日起調整商業銀行住房信貸政策，這是繼去年10月29日央行上調房貸利率之后，再次上調房貸利率。這對于供樓者，每萬元房貸每年要多交27元利息，此次加息曾引起了一陣提前還貸的高潮。
一位不愿意透露姓名的房地產專家認為，房貸加息有望抑制房價上漲的勢頭，但對廈門影響不大。同時，央行有可能還會持續加息。
該專家認為，這次房貸加息將會影響在廈的炒房投機者。房貸加息必然增加購房的成本，如果是投機者就會感覺到壓力。畢竟，購買幾套房子，如果有一些房子沒有租出去，在月供利息較多的情況下，這些投機者就可能頂不住。
不過，該專家認為廈門市的投機者還是占少數。而且，廈門地區小，對房地產的有效需求比較旺盛，土地供應也比較緊缺。因此，此次住房貸款提高門檻對廈門市的整體房價影響不大。
當然，受加息影響，今后開發商開發的樓盤將會趨向高端。廈門地價高，只有建設成本開發商可以進行調控。如果，開發商不建高檔樓盤，利潤空間就較小。因此，目前廈門市多數的開發商開發的樓盤都在走高端路線。
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