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從今日起，個人住房貸款門檻提高：房貸利率優(yōu)惠不再；房價飆升過猛的城市最低首付由兩成提高到三成。雖然制定政策的央行“留了一手”，規(guī)定“商業(yè)銀行可根據(jù)具體情況自主確定”，但業(yè)內(nèi)人士普遍認為，此舉將對有泡沫嫌疑的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定抑制作用。
對行業(yè)影響更為深遠
平安證券的房地產(chǎn)行業(yè)研究員姜培正認為，這一政策是溫家寶總理在《政府工作報告》中提到的“2005年將重點抑制生產(chǎn)資料價格和房地產(chǎn)價格過快上漲”的具體措施，也體現(xiàn)了政府平抑房價的決心。這一措施對房地產(chǎn)行業(yè)的影響可能比去年宏觀調(diào)控還要深遠。
姜培正表示，去年政府限制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的手段主要作用于控制投資增速方面，從土地供給和企業(yè)信貸收緊兩方面加以限制，而需求方面則基本沒有限制，10月份的加息對住房需求的影響也不大。此次提高首付比例和房貸利率則是從需求方面下手加以控制，可能比壓縮供給的影響更大。
“就算中央嚴控土地供應(yīng)和信貸供給，一些房地產(chǎn)公司仍然有辦法可以拿到土地和資金。但如果買房子的人少了，對房地產(chǎn)公司而言，可以說是釜底抽薪。”姜培正解釋道。
聯(lián)合證券研究員戴立洪也認為，這一政策可能比2003年的“121號文件”的影響還要大。從表面上看，這一政策不具強制性，商業(yè)銀行有一定活動空間，并且有些地區(qū)的房貸按揭本來就是付三成，但其對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的方向性影響將十分深遠，對房產(chǎn)消費的抑制作用非常大。因為央行這一舉措已經(jīng)放出強烈的訊號，“如果這一招還不奏效，下一步可能是按揭比例提高到四成了�！睒I(yè)內(nèi)人士認為，炒房資金對利率變化不敏感，但對按揭比例十分敏感。
購房需求將會下降
中國社會科學院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容日前也撰文指出，如果提高貸款條件和利率風險，國內(nèi)購房需求會下降許多。
易憲容認為，國內(nèi)房地產(chǎn)的繁榮，商業(yè)銀行的金融支持是關(guān)鍵。目前國內(nèi)商業(yè)銀行盲目擴大個人住房信貸業(yè)務(wù)，一方面把個人住房貸款看做是商業(yè)銀行風險最低、收益最為穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；另一方面也希望借助房地產(chǎn)市場的繁榮來增加更多利潤。
因此，本次政策調(diào)整有利于從需求方入手，使其對未來資金價格形成較合理的預期。將商業(yè)銀行個人住房貸款利率納入正常貸款利率管理，有利于商業(yè)銀行加強風險管理，完善定價機制。
對于地產(chǎn)公司的影響，姜培正認為，一些項目多、投機成份偏大的公司將受到較大影響，而一些細分市場工作做得好、客戶源穩(wěn)定的房地產(chǎn)企業(yè)，例如像萬科這樣全國布局、風險分散的公司應(yīng)該不會受到很大影響。
聯(lián)合證券研究員戴立洪預計，上海作為全國房地產(chǎn)業(yè)最火爆的城市應(yīng)該會嚴格執(zhí)行這一政策，進而對全國的房價形成預示作用。他認為，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績不會產(chǎn)生劇烈變化，但二級市場上房地產(chǎn)上市公司的股價可能出現(xiàn)較大波動。
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