不動產稅激起千層浪 房價有望降40%？

    "2月26日，國家稅務總局、國家財政部等有關部門官員就國務院發展研究中心歷時一年完成的《中國房地產稅收政策研究報告》進行研討。會議雖以國際研討會的形式召開，但從各部委的重視程度以及與會領導的發言來看，會議上非常明確地傳遞出一個信息：政府目前在積極推進我國房地產新稅制的改革，我國開征統一規范的不動產稅勢在必行。

    國務院發展研究中心副主任謝伏瞻表示，我國2005年將就新的稅制進行設計，并將于年中選擇合適的城市進行模擬運行，為最終出臺不動產稅提供決策基礎。

    據了解，目前我國直接將

    - 輪廓已清

    從此次專家的研討看，有關不動產稅政策的輪廓已經十分清晰。財政部專家表示，當前說的不動產稅就是將來要適時開征的不動產稅，或稱房地產稅，民間關于不動產稅就是“將土地出讓費攤入今后幾十年分年收取”的理解是個誤區，也并不是要把土地出讓金、房地產稅和費三塊完全并入一個統一的不動產稅來征收。

    目前，我國以房地產為對象的收入主要有三塊：稅收、各類收費、土地出讓金。其中，直接將房地產作為征稅對象的共有6個稅種，包括土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、城市房地產稅和契稅。

    國務院發展研究中心的研究表明，中國房地產稅比重偏低，僅占全部稅收收入的2.36%，占地方財政收入的比重也僅為8.12%；而西方國家的房地產稅或財產稅卻是稅收的重要組成，占基層政府財政收入的比重甚至達71%。此外，中國房地產稅費主要集中在開發投資環節，多而重；占有和交易環節相對偏輕，對個人占用幾乎不征稅，刺激了房地產投機行為。

    與此相對應，我國地方政府很大一部分財政收入是來自土地出讓金和各種收費。其中，收費名目繁多且極不規范，甚至各個地方各行其是，預算外運行現象嚴重。為此，國務院發展研究中心提出了以“正稅、明租、清費”為方向的改革。正稅，即合理設置新稅制，統一內外稅制，避免重復征稅。明租，即土地出讓金從一次性收取改為分年收取，明確地租性質。清費則是除少數確有必要的服務性收費外，其他收費或取消或合并為某一個固定的稅種。

    - 六大影響

    開征不動產稅勢在必行，此舉對房產市場有何影響呢？為此記者走訪了上海財經大學丁健教授，他做了以下六個方面的分析。

    1、房地產開發門檻降低。

    巨大的行業利潤會吸引眾多產業包括民間資本進入房地產開發領域征收不動產稅后，開發商為獲取開發土地而需預先支付的成本大大降低，這些年所顯示出的巨大利潤空間由于行業進入壁壘降低必然會使更多資本進入，資金實力將不再是房地產企業競爭的重點，房地產行業的平均利潤將大幅度下降。

    2、不動產評估行業將大規模發展，相應的評估細則、法規的制定將提上議事日程。

    根據國際慣例，由于征收不動產稅需要有關部門定期對使用的土地或房產進行評估。一旦開征不動產稅，我國的評估業面臨巨大的市場需求，提供的就業機會也將呈幾何級數擴大。如何規范評估行業的行為，保證評估的科學、公開也是面臨的一道難題。

    3、避免重復征稅，避免出現“政策性負資產”。

    對于在不動產稅改革前已經擁有房地產的業主們，他們已經一次性地在購房款中支付了地價和相關稅費，如果針對他們也開征不動產稅，那么屬于明顯的重復征稅，這便與國家的有關法規不相適應。目前提出的主流的解決辦法是對新房和舊房采取不同的稅率和征稅辦法。

    4、利于市場健康發展。

    不動產稅會隨著土地或房產市值的變化而變化，可以通過稅率對房地產市場的炒賣、虛高、泡沫等情況進行調節，對高檔物業的限制也可以自然調節，對于縮小社會貧富差距、促進社會健康穩定發展有深遠意義。

    5、租金有望下降，投資性購房更加理性。

    對不動產稅的征收最有力的監管體制，可能還是在最終的交易上設置關卡，即不交齊不予過戶。這需要建立詳細的住房信息系統，同時要求現有的稅務管理體制進行新的改革。

    6、建筑設計更加注重

    從某種角度看，不動產稅的征收標準與物業的面積或總價有一定關系。如果采用統一的稅率，戶型面積區間將壓縮在一個功能和價格比較合理的范圍內。同時，由于稅費的征收，居住成本上升，樓盤的質量也將成為樓盤競爭的熱點。

    有專家分析，依照我國現行的土地審批制度，老百姓在購買房屋時，房價中已包含了幾乎全部的稅費。而征收不動產稅，則是要將開發商建房時繳納的一部分稅，改由購房者在購買房屋以后按年繳納。從理論上說，在購買新房這一環節上，消費者至少可降低10%-20%的購房成本。建設部專家趙燕菁也認為，如果改用不動產稅的形式分期支付地租和稅費，現在的房價就可以大幅下降。據他估算，如果把地價和其他費用所占建設成本的比例降到國外的一般水平，降價幅度有望達到40%。

    目前難以影響房市供求

    不動產稅究竟會是當前持續升溫的房市的“利空因素”抑或利好？這是當前最牽動人心的問題。

    21世紀不動產郭際認為，目前研討不動產稅的政策動機是理順中央與地方的財稅關系、規范房動產收費。“我不認為不動產稅是政府的政策信號，以此來平抑房動產價格。當然，如果將來在房產買和賣的過程中都要增加收稅，投機性購房的成本會提高，理論上會抑制投機。”

    海通證券研究員張巒直言，不動產稅年內推出的可能性不大。至于不動產稅對房市的可能影響，張巒表示很難判斷。一方面，不動產稅將過去一次性征收的各種稅費，在房產保有期內分批交納，這意味著購房人前期置業費用降低，購房者可能會增加。如果土地供給或地產商的開發能力沒有相應提高，新增需求無疑將推動價格上升。另一方面，從現在的討論看，不動產稅也不是一個單一稅種，除了因土地使用權產生的稅外，按照國際慣例，房屋遺產繼承稅、交易稅也應是這一稅種的相應組成部分。從通過不動產稅擠出房市的泡沫角度出發，管理部門應該在設計時考慮增加交易成本，限制投機性購房、一人購多套房的狀況。

    新聞鏈接

    名詞解釋

    物業是房地產(不動產)的別稱，不動產稅即指房地產稅。在不同國家、地區其名稱不盡相同。有的稱“房地產稅”，有的稱“物業稅”。雖然名稱不同，但內容基本一致：一是房產、土地合一，適用統一的不動產稅；二是征稅范圍既包括城鎮，也包括農村；三是按評估價值征稅。不動產稅和所得稅、增值稅一起被稱為國際通行的三大主力稅種。不動產稅主要為地方稅，所得稅和增值稅是以中央稅為主的共享稅。不動產稅可考慮作為地方政府財政收入的主體稅種，要由中央政府統一立法，按生產經營用房和居住用房實行不同的稅率，規定稅率幅度。地方政府可在統一規定的稅率幅度內，確定當地具體適用稅率。

    不動產稅起步

    和批租制的一次性定價不同，“不動產稅”實際上代表了“細水長流”的土地管理體制和相應的稅費制度。據了解，上世紀90年代中期，國家土地管理局即有學者提出征收土地財產稅的建議，其初衷是限制土地的過度使用，但與地方和區域發展的優先和首要性相比，此議最后不了了之。

    在目前地方政府缺少穩定的大宗稅源的背景下，若能逐漸把不動產稅調整為統一的房地產稅來征收，同時考慮不同地段的因素并幾年一次重評稅基，不動產稅就會逐漸隨市場經濟發展而成為地方政府的一個支柱性的重要稅源。面積和造價差不多的一處不動產，坐落于繁華的鬧市區或坐落于邊遠的郊區，在稅基的體現上可以相差幾倍、十幾倍，甚至幾十倍、上百倍，這樣也能激勵地方政府優化投資環境，提升轄區內的繁榮程度，令房地產不斷升值，同時也擴大自己的稅源，從而形成良性循環。"