沒有地產大腕潘石屹那么會“秀”，也沒有任志強那么強硬的聲音，甚至很少在媒體上包裝“推銷”自己的身份，但他卻被上海和江浙一帶的地產界人士稱為“中國鋪王”。而業內一個最新的消息稱，“中國鋪王”吳昊已經帶著他的超然不動產營銷機構挺進了北京。

    京城一位地產老總在評價吳昊的進入時說：“這個一手策劃將 ‘溫州購房團’引入上海，橫掃上海商鋪的‘鋪王’，必將對北京的商業地產產生一定影響，使其在原有的沸點上一觸而沸騰。”

    企業“涌擠”商業地產

    商業地產注定在2005年要火爆起來。

    “中國鋪王”吳昊帶著他的超然不動產營銷機構，剛剛進入北京幾個月時間，已經與上市公司北京市京西新南城發展總公司合作成立新公司“北京世紀金茂置業投資有限公司”，從營銷代理行業一步跨入了開發商的行列。據了解，京西新南城發展總公司是一家政府背景的大型國有企業，擁有門頭溝35平方公里的一級土地開發權，而新組建的北京世紀金茂置業投資有限公司是京西新南城下邊惟一的房地產開發公司。今年京西新南城審批下來的土地開發量達到了2000多畝，其中一部分由北京世紀金茂置業投資有限公司承擔開發任務。這一機遇對于“中國鋪王”吳昊，顯然是在北京發展商業地產的最好機會。

    除去“超然”在代理和開發方面共同進軍京城商業地產的同時，其他地產商也都早已按捺不住。中坤地產集團董事長黃怒波透露，2005年商業地產“占盡天時地利人和”。因此，“中坤”會加大對大鐘寺國際廣場——北京市三環以內最大的綜合性商業地產項目的投資力度。華遠地產股份有限公司董事長任志強則表示，華遠地產今年除了一個低密度住宅之外，其他開發的基本都是商業地產項目。與此同時，上海綠地集團董事長張玉良也宣稱，計劃在2005年拿出十幾個億進軍北京的商業地產。

    諸多開發商的開發計劃，更為京城商業地產的“氣溫”升高注入不少旺火。

    繼上海之后，

    北京成高利潤地產投資地

    對于為何選擇此時進軍北京市場，又為何只鐘情京城商業地產，吳昊對比上海和北京的市場做出一番獨特的分析。超然公司對北京和上海兩地房價的統計和分析來看，上海房價要比北京房價高出一倍以上，均價在12000元左右。另外，上海的房地產增長速度遠遠大于北京，北京去年房地產增長率在12％左右，而上海達到了20％左右。2004年上海二手房平均價格上漲幅度達到了50％，有些核心地段達到了70％以上。事實上，上海市場的這種快速上漲，使其處在一種高危空間中，未來的投資升值空間已經非常小。與此同時，北京從2005年到2008年這3年其間有奧運作支撐，況且北京作為中國的心臟地帶，房價遠沒有飽和，根據行業預測仍有50％的上升空間。從樓盤的價值來講低于價格，升值潛力相對更大。

    很多溫州投資者和跨國投行也都一致認為，正是由于上海投資市場的成本，使得投資運營成本提高，利潤空間減少，未來的升值空間被提前消化。作為溫州相當多投資者的引導者，吳昊認為，北京未來，至少兩到三年，中心地區的房價一定會有相當數量的上升，估計在今年就會有每平米1500到2000元的上升幅度。

    而且，北京的房地產經過多次政策調整，已經逐步步入了一個良性發展的最佳時期，這也是超然公司所最為看中的。

    同時，近兩年北京的地產投資開發持續增長。從超然提供的數據來看，2004年北京房地產開發投資1473.3億元，比上年增長22.5％。而且，開發投資也有了新的變化，商業項目及寫字樓成為京城房地產投資的增長點。北京市統計局的數字顯示，從投資用途來看，增長最快的是商業項目，完成投資65.5億元，同比增長80.6％。這種快速上升比例對專作投資市場的超然來講，是個不小的觸動。

    根據有關資料表明，目前北京人均商業地產比是0.8,也就是一個人只有0.8平方米的商業面積，這一數字和美國、日本等發達國家相比，表明了北京商業地產的發展空間仍然非常大。

    商業地產“仍需努力”

    在地產開發商看來，投資商業地產比投資住宅有更大的利潤空間，所以商業地產開發是一浪蓋過一浪，商鋪、商業街等商業地產形態更是如雨后春筍般涌現。但吳昊表示，要真正做好商業地產并不容易。

    北京市建委發布的2004年1－11月北京市房地產市場統計報告的數據顯示，京城房地產市場2004年前11個月辦公用現房平均銷售價格為10843元／平方米，同比下降了23.9％；而商業營業用現房平均銷售價格為8429元／平方米，同比下降了39％。這是京城商業地產從2001年開始出現銷售熱潮后銷售價格首次大幅度下降。

    “目前，北京的商圈有量卻沒有規模，比較閑散。就連商業氛圍相對集中的西單、王府井(資訊 行情 論壇)，也出現同質化現象嚴重的問題。因此，到北京問那里的商業氣氛最好，很多業內人士紛紛搖頭，認為去那里都一樣。”吳昊告訴記者，目前北京尚沒有能和上海南京路、徐家匯相比的商業地帶。因此，吳昊把自己進軍商業地產的目標，更多的投向了寫字樓市場。

    北京廣廈京都置業有限公司總經理張衛克表示，今年的確是商業地產開發的有利時機，但由于目前大部分京城商業地產還處于一個培育期，因此做好產品定位尤為重要。

    有專家坦言，大批量同類業態的涌現造成了產品的良莠不齊，一部分不懂商業地產操作規則的開發商開始盲目地跟風，商業地產的開發套用的是普通住宅的模式，由此造成建筑形式不夠合理、物業隊伍不夠專業，進而形成產品同質化，投資風險驟增，投資與經營處于一種無序狀態。

    因此說，商業地產，仍需努力。