近日來房地產行業個股在累計漲幅達到20％之后，出現回調走勢，一方面原因是獲利盤的套現，另一方面原因是一些政策和市場因素引起投資者擔憂。我們認為，上述以抑制房地產泡沫為目的的政策措施有利于房地產市場健康發展，同時也有利于規范運作的優質公司的長期發展。

    城市化等因素推升需求

    目前，我國正處在城市化的快速發展期。大規模城市化的直接影響就是城市人口的增加和城市建設的加速，這顯然會帶動對房地產的旺盛需求。按城市化進程的估計，我國每年需要增加城鎮人口1300萬人，以人均25平方米的建筑面積計算，每年需要新增商品住宅3.25億平方米。

    近年來，我國居民的收入增幅不斷加大，從2000年到2004年，城鎮居民的人均可支配收入增長了50％左右。同時，家庭恩格爾系數呈下降趨勢，居民的購買力逐漸增強。隨著人們收入的提高和支付能力的增強，自然會產生對住房升級換代的需求，這種需求會隨著住房市場流動性增強而得以強化。

    隨著經濟的發展和收入分配體制的改革，我國已經形成多種收入層級，即高收入階層、中產階級和中低收入人群。多種收入層級的形成構成了對多檔次房地產的需求鏈，這就促成了對住房的升級換代需求。

    由于房地產市場化程度的不斷提高，房地產行業競爭的加劇，房產的品質也在不斷升級。而且這種升級在地域上是一個漸進的過程，深圳、北京和上海等較發達城市的房產建筑水平一直是領先于全國，而且演化得很快，而一些中小城市的大部分住房還停留在發達城市5－10年前的水平，隨著房地產開發商由區域性向全國性發展，新的住宅理念和住宅模式在地域上的滲透力也不斷加強。房產品質的升級將促使大量的以改善生活品質為目的的消費需求產生。

    調控造成供應趨緊

    國土資源部11號令的出臺，以及土地使用權協議轉讓的全面停止，令我國的土地管理制度發生了根本性的變化，土地由多渠道供應向政府壟斷供應轉變。政府壟斷土地供應后，土地將更多從政府利益角度和進行宏觀調控角度向市場供給。

    2004年，我國為了防止經濟過熱，從土地供給到資金供應均進行了緊縮，客觀上造成了房地產短期供給的短缺。2004年，我國商品房開工面積增幅僅為10.4％，增幅同比減少了18.1個百分點；當年完成土地開發面積出現－11.4％的負增長，而2000年到2003年的土地開發面積和商品房開工面積平均增幅均達到26％左右。很明顯，我國2005年和2006年將很快出現房地產供應的緊缺。

    短期房地產供應的趨緊必然導致房價的進一步上漲，擁有大量土地儲備和待售房產的房地產開發商將從中獲得更大收益。

    升值預期可能推升房價

    中國經濟的強勁發展、美元的持續貶值，已構成人民幣升值的強大壓力，從長期來看，人民幣升值將是一個趨勢。

    人民幣升值會通過兩種渠道來實現房地產價格的上升：一方面是人民幣升值的預期帶來短期投機性資金流入，這些“熱錢”的一部分會投入房地產市場，從而促使房地產價格上升；另一方面是人民幣升值后，會使進口商品價格下降，進而帶動國內消費品價格的下降，國內多余貨幣部分將進入股票市場和房地產市場，而目前國內股市波動太大，房地產市場將成為承接資金的主要場所，從而促使房地產價格上升。從國際經驗看，日本、新加坡、韓國和臺灣等國家和地區在貨幣升值前后，房地產價格都出現了較大漲幅。

    基于對全國房地產市場前景的看好，我們認為我國房地產上市公司的銷售額和毛利率在未來2－3年內還將持續提升，房地產優質上市公司具有良好的投資價值。其中兩類房地產上市公司值得關注：一類是公認的房地產龍頭，如萬科，這類公司土地儲備豐富，開發能力強，在行業集中度提高的過程中能夠充分享受到行業景氣帶來的豐厚利潤；另一類是經過資產重組等形式向房地產轉型并且獲得成功的公司，如冠城大通(資訊 行情 論壇)，如果房地產項目前景良好，則公司業績可能出現連續大幅增長，使公司投資價值大幅提升。