今年兩會上，溫總理首次在政府工作報告中明確提出抑制高房價以來，各界對于房地產(chǎn)市場的風險控制更加重視。作為近兩年房價漲幅最高的上海，近一段時期以來，銀行、開發(fā)商、房產(chǎn)中介和個人購房者都開始認真審視房產(chǎn)市場風險。

    風險警報已拉響

    近日，記者從上海一家銀行獲悉，上海銀監(jiān)局日前已向轄下的各股份制銀行下發(fā)了緊急通知，要求對1－2月份的個人房貸業(yè)務(wù)進行自查，并要求各家銀行根據(jù)情況提出改進的計劃。據(jù)悉，深發(fā)展、招商、興業(yè)等股份制銀行的上海分行，浦發(fā)銀行(資訊 行情 論壇)及上海銀行被列入首批自我排查的名單。據(jù)銀行人士透露，這些銀行按照監(jiān)管層的要求從房貸政策、業(yè)務(wù)手段以及預期風險等方面進行了總結(jié)將其上報給監(jiān)管層。據(jù)悉，這些銀行大多數(shù)已在2005年的工作計劃中將房貸業(yè)務(wù)列為大力拓展的對象，但隨著目前風向的變化，看來對房貸業(yè)務(wù)將更為慎重了。

    業(yè)內(nèi)人士承認銀行房貸已成為影響上海金融安全的重要因素之一。據(jù)了解，銀監(jiān)會官員早在春節(jié)前就到上海進行了個人金融、房地產(chǎn)貸款的調(diào)研，調(diào)研人員對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上下游貸款都進行了摸底，因為監(jiān)管部門擔心房貸的大幅增長給銀行帶來壞賬。

    而央行上海分行日前公布的一組數(shù)據(jù)也讓人不敢對房貸風險掉以輕心。統(tǒng)計顯示，截至2004年底，上海市中資金融機構(gòu)人民幣自營性房地產(chǎn)貸款累計增加1023億元，同比多增204億元，占全部新增貸款的76％。其中個人住房貸款累計增加728億元，同比多增106億元，占中長期貸款增量的48%。去年全年，四大行上海分行的房貸新增量占各項貸款比例為49%，股份制銀行則高達79%。房貸的比重如此之高，風險自然不可忽視。

    探索證券化以控風險

    今年以來，陸續(xù)有分析報告預測今年上海房價可能出現(xiàn)穩(wěn)步回落。報告普遍擔心，由于投資比例過高，一旦上海房市出現(xiàn)些微波動，勢必出現(xiàn)羊群效應(yīng)，導致房貸風險的放大。

    相對于其他城市，上海房價的主要決定因素并非是土地和新房供應(yīng)，而是投資炒房行為。有房產(chǎn)炒家表示，目前正在認真觀望，一旦房價走勢有所變化，就會馬上出手處理高位買入的物業(yè)。而面對風險，銀行方面也在積極尋找減壓的手段。

    “壓力確實很大，目前銀行對待房貸風險的處理手段太單一，只能做到預防而不能轉(zhuǎn)移。”銀行人士告訴記者。國外銀行往往通過將房貸進行再抵押，得以大量回籠資金，從而解決短存長貸而可能引起的流動性風險。銀行得到源源不斷資金補充后，可以擴大對房產(chǎn)開發(fā)商和購房者的貸款支持。而這些證券的購買者也可獲得新的投資渠道，使得房地產(chǎn)市場與資本市場充分對接，以避免因房地產(chǎn)過分依賴銀行融資而導致銀行風險的加劇。

    盡管房貸證券化在國內(nèi)尚未引入，但探索一直在進行中。此前有消息稱，建行有望最先開展房地產(chǎn)信貸證券化試點，試點城市包括上海和其他幾個省會城市。銀監(jiān)會人士也向記者證實，建行有望在今年一季度內(nèi)成為首家獲批試點的銀行，相關(guān)產(chǎn)品將可能以債券形式在銀行間債券市場發(fā)行并流通。據(jù)透露，同時獲批的還有國家開發(fā)銀行的基礎(chǔ)設(shè)施貸款證券化。兩家銀行不久將各自推出約100億元規(guī)模的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。據(jù)悉，目前建行上海分行已委托某外資投行進行方案評估，并正在與中融國際信托正就資產(chǎn)證券化的表外融資模式作最后論證。