3月6日,上海市政府發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》；3月7日,上海市財(cái)政局正式實(shí)施對(duì)中低收入家庭購(gòu)房貸款貼息的政策,上海市地稅局發(fā)出《關(guān)于本市個(gè)人出售普通住房營(yíng)業(yè)稅征收規(guī)定的通知》,對(duì)中低收入家庭購(gòu)房貸款貼息政策和個(gè)人出售普通住房有關(guān)稅收政策進(jìn)行調(diào)整。

    魚晉華:期待理性的繁榮

    上海市政府近期所采取的旨在打擊炒樓、平抑房?jī)r(jià)的過快上漲的措施,應(yīng)該說已對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出較強(qiáng)烈的政策信號(hào):即政府支持房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展,但并不容忍房?jī)r(jià)的非理性飚升,同時(shí)也堅(jiān)決防止房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)向銀行業(yè)轉(zhuǎn)移。

    如果用漲勢(shì)如虹甚至用驚心動(dòng)魄來形容近兩年來的上海房?jī)r(jià),一點(diǎn)也不為過。2003年上海市的平均房?jī)r(jià)飚升24.3%,2004年即使在宏觀調(diào)控這樣的不利環(huán)境下,上海市的房?jī)r(jià)依然頑強(qiáng)上漲了14.6個(gè)百分點(diǎn)。面對(duì)火爆的樓市,繼2004年推出限制期房轉(zhuǎn)讓、停辦期房轉(zhuǎn)按揭、預(yù)售房源全部上網(wǎng)等幾項(xiàng)旨在打擊炒樓的措施之后,近期上海市政府又再度推出幾項(xiàng)涉及財(cái)稅、房貸等多個(gè)方面的房產(chǎn)"新政",力圖使滬上過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫。

    在各項(xiàng)"新政"中,可作為標(biāo)志性的應(yīng)該是上海市政府3月6日發(fā)布的《關(guān)于當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》。該意見明確了上海市房地產(chǎn)的發(fā)展將遵循以居住、市民消費(fèi)以及普通商品住房為主的原則,非常鮮明地表達(dá)了上海市政府不認(rèn)可也不容忍對(duì)樓市的過分炒作,以及房?jī)r(jià)非理性上漲。該意見同時(shí)也從住房貸款、市場(chǎng)信息發(fā)布、加強(qiáng)信息監(jiān)測(cè)、市場(chǎng)監(jiān)管等各個(gè)方面提出了較清晰的監(jiān)管思路。

    象征性意義大于實(shí)質(zhì)影響的"新政"當(dāng)屬上海市地稅局推出《關(guān)于本市個(gè)人出售普通住房營(yíng)業(yè)稅征收規(guī)定的通知》,該通知規(guī)定自通知日起將對(duì)居住未滿一年的普通房屋交易征收5%營(yíng)業(yè)稅及附加稅。由于5%的營(yíng)業(yè)稅只是針對(duì)賣房?jī)r(jià)格與購(gòu)房差價(jià)征收,假定去年持有某物業(yè)一年,即理論上的投資收益等于去年上海市的平均房?jī)r(jià)漲幅14%,那么所征收的營(yíng)業(yè)稅僅相當(dāng)于減少了0.7個(gè)百分點(diǎn)的投資收益。從以上的測(cè)算中,可以看出該項(xiàng)政策對(duì)抑制短期炒賣樓市的效果將非常有限。如果今年房?jī)r(jià)漲幅低于去年,那么該項(xiàng)政策所能起到的實(shí)質(zhì)性影響將更小。

    值得關(guān)注的應(yīng)該是上海各商業(yè)銀行根據(jù)人民銀行上海分行的指導(dǎo)意見,提高個(gè)人房貸的首付比例,嚴(yán)格個(gè)人房貸的審查與發(fā)放。數(shù)字表明,2004年上海新增的個(gè)人住房按揭貸款是728億元,占當(dāng)年上海商品住宅銷售額2263億元的32.17%。這個(gè)比例低于全國(guó)平均水平將近8個(gè)百分點(diǎn)。如果以70%的按揭比例測(cè)算,那么新增728億按揭貸款所配套的首付資金是312億元,也就是說支撐上海市房?jī)r(jià)飛漲的資金有一半以上不是從上海當(dāng)?shù)氐你y行獲得的,印證了相當(dāng)大一部分炒做上海房地產(chǎn)的資金來自港澳與海外的說法。在這樣的情況下,提高上海市個(gè)人房貸首付比例做法,對(duì)于平抑上海房?jī)r(jià)所能起到的實(shí)質(zhì)作用其實(shí)是非常有限的。但我們認(rèn)為上海各銀行收緊個(gè)人房貸的做法依然值得關(guān)注的原因在于,它表明政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控策略已從去年的側(cè)重于控制土地與開發(fā)信貸資金,開始逐步轉(zhuǎn)向?yàn)檎{(diào)控購(gòu)房需求。我們知道,需求才是支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最大動(dòng)力。如果需求開始被有所抑制,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響將是實(shí)質(zhì)性的。

    值得關(guān)注的"新政"還有上海市財(cái)政局對(duì)中低收入家庭購(gòu)房貸款貼息政策的調(diào)整:自今年起中低收入家庭購(gòu)買的可享受貼息政策的商品住宅,每平方米單價(jià)由原來規(guī)定的不超過3500元調(diào)整為不超過4500元；二手房總價(jià)由原來規(guī)定的不超過25萬元調(diào)整為不超過33萬元。我們認(rèn)為該政策的調(diào)整,反映了上海市政府對(duì)構(gòu)造穩(wěn)定、協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注,也利于促進(jìn)上海市房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期健康的發(fā)展。

    上海市出臺(tái)的一系列房產(chǎn)"新政",總體上的著力點(diǎn)還是在于保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展,避免房?jī)r(jià)的大起大落,以減少對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊。不過基于新政的力度所限,短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的人氣以及投機(jī)心理的影響要大于對(duì)平抑房?jī)r(jià)、抑制購(gòu)房需求所能起到的實(shí)質(zhì)影響。在影響房?jī)r(jià)的各因素中,效率最大的是利率走向。但我國(guó)目前并不存在大幅加息的宏觀環(huán)境。因此我們認(rèn)為上海房?jī)r(jià)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折性下跌的可能性并不大,業(yè)務(wù)重心在上海的房地產(chǎn)公司所受到的實(shí)質(zhì)性影響也將較為有限。

    上海是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)桿城市,上海市場(chǎng)的動(dòng)向也往往預(yù)示著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向,因此上海市政府近期所采取的旨在打擊炒樓、平抑房?jī)r(jià)過快上漲的措施,應(yīng)該說已對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出較強(qiáng)烈的政策信號(hào):即政府支持房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展,但并不容忍房?jī)r(jià)的非理性飚升,同時(shí)也堅(jiān)決防止房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)向銀行業(yè)轉(zhuǎn)移。

    朱心力:以更有效的政策遏制市場(chǎng)投機(jī)

    上海市政府發(fā)布的《關(guān)于當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》,提出要區(qū)別對(duì)待、分類指導(dǎo),綜合運(yùn)用財(cái)稅、金融、法律、行政等多種手段進(jìn)一步規(guī)范投資,抑制投機(jī),依法整頓各種擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為。筆者以為,目前主要應(yīng)該以更加有效的財(cái)稅政策來遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)。

    首先,提高對(duì)投機(jī)性購(gòu)房的征稅標(biāo)準(zhǔn)。投機(jī)性購(gòu)房的主要特性在于住房被頻繁轉(zhuǎn)讓,一年之中有的甚至轉(zhuǎn)讓達(dá)到四五次,針對(duì)這一情況,上海市政府規(guī)定個(gè)人購(gòu)買住房居住不滿一年轉(zhuǎn)讓的,按照銷售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)差額的5%征收營(yíng)業(yè)稅,同時(shí)征收城建稅、教育費(fèi)附加等其他稅費(fèi)。相對(duì)于上海高達(dá)20%的投機(jī)性購(gòu)房比例,5%的征稅標(biāo)準(zhǔn)仍然偏低,可以考慮提高營(yíng)業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn),或者開征房地產(chǎn)所得稅。在最近召開的全國(guó)政協(xié)會(huì)議上,已經(jīng)有委員提出對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)者征收20%的所得稅。

    其次,對(duì)高檔住房開發(fā)和交易征收重稅。世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明,中低價(jià)普通商品住房應(yīng)該成為住房供應(yīng)的主要部分,以求滿足普通收入人群的居住需求。上海市政府已經(jīng)確定中低價(jià)普通商品住房要達(dá)到供應(yīng)總量的65%左右,這一方面需要對(duì)中低價(jià)商品房開發(fā)提供政策支持,另一方面也需要控制高檔住宅的開發(fā)。根據(jù)公開資料,上海二手房中周轉(zhuǎn)最快的主要是高檔住房,其購(gòu)買者多數(shù)為外地投機(jī)者和國(guó)外購(gòu)買者,他們的投機(jī)行為嚴(yán)重干擾了正常的市場(chǎng)預(yù)期,因此有必要對(duì)高檔住房的開發(fā)商和購(gòu)買者征收重稅,使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格有效降溫。

    第三,增加對(duì)微利住宅開發(fā)的財(cái)政支持。上海市政府提出完善配套商品房定價(jià)機(jī)制,采取"控制地價(jià),控制房?jī)r(jià),以方案競(jìng)標(biāo)為主"的項(xiàng)目招標(biāo)辦法,向社會(huì)公開招標(biāo),根據(jù)成本加微利的原則確定房?jī)r(jià)。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體,其導(dǎo)向必然是以市場(chǎng)、以經(jīng)濟(jì)利益為主的,在付出大量的資源和精力以后僅僅得到微利無疑將大大降低定價(jià)機(jī)制的效率,對(duì)這些企業(yè)政府需要通過制定相應(yīng)的財(cái)政補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠措施,提高它們參與開發(fā)微利項(xiàng)目的積極性。

    最后,需要重新審視鼓勵(lì)外資投資上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策,許多外資機(jī)構(gòu)出于預(yù)期人民幣升值的投機(jī)心理,在上海購(gòu)置大量的房地產(chǎn)等待人民幣升值以后拋出以賺取匯兌差價(jià),外資機(jī)構(gòu)的投機(jī)活動(dòng)在本來已經(jīng)火熱的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)澆了一桶"油"。筆者以為,當(dāng)前必須對(duì)外資的炒房行為進(jìn)行限制,尤其是在貸款利率、稅收等方面增加其投機(jī)的成本。

    根據(jù)國(guó)內(nèi)外普遍的看法,上海是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫最為嚴(yán)重的城市之一,上海市遏制房地產(chǎn)投機(jī)的相關(guān)政策傳達(dá)了一個(gè)強(qiáng)烈信號(hào):政府不會(huì)無視泡沫的任意發(fā)展。這也該為那些仍然執(zhí)著于投機(jī)上海房地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人敲響警鐘了。

    李季先:鼓勵(lì)居住消費(fèi) 抑制樓市過度投機(jī)

    上海房地產(chǎn)"新政"的施行將使上海樓市的投資行為得到進(jìn)一步規(guī)范,并對(duì)近來頻頻高企的房?jī)r(jià)起到階段性的平抑作用。

    同時(shí),這一政策的施行也預(yù)示著上海市政府將堅(jiān)定不移地貫徹其在年初《政府工作報(bào)告》中提及的"發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)三原則",即:"在適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)內(nèi)對(duì)外開放需要的同時(shí),必須堅(jiān)持‘以居住為主,以市民消費(fèi)為主,以普通商品住房為主’"。

    與以前國(guó)家乃至其他地區(qū)為擠"房產(chǎn)泡沫"所頒布的房產(chǎn)新政策一樣,上海市這一次發(fā)布的房產(chǎn)"新政"所針對(duì)的靶心,首先指向了"抑制過度投機(jī)行為"。根據(jù)《上海市人民政府關(guān)于當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》,上海市各商業(yè)銀行要規(guī)范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù),嚴(yán)格防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),在繼續(xù)為群眾購(gòu)買自住普通商品住房提供信貸支持的同時(shí),對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)貸款的抵押成數(shù)、優(yōu)惠利率以及辦理按揭的間隔時(shí)間等作出了較前段時(shí)間更為嚴(yán)格的限制。簡(jiǎn)言之,為抑制愈演愈烈的投機(jī)性購(gòu)房以及因非理性投機(jī)性購(gòu)房而帶來的投機(jī)性貸款的需求,"適當(dāng)緊縮"成為了銀行辦理個(gè)人住房貸款的主政策基調(diào)。

    至于擴(kuò)大范圍的個(gè)人居住消費(fèi)"放貸貼息"政策,正像一些業(yè)內(nèi)人士所提及的那樣,這一政策的正面積極意義在于進(jìn)一步調(diào)節(jié)房屋供求關(guān)系,并促進(jìn)收入的公平分配,進(jìn)而讓更多的人"居者有其屋"。只不過,政策是一回事,而實(shí)際能否發(fā)揮所預(yù)期的作用,則是另外一回事。因而,對(duì)于上海該次出臺(tái)的房產(chǎn)"新政"能否取得實(shí)效,以及如果取得實(shí)效其實(shí)效又有多大?我們將拭目以待。

    陳詠暉:繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)也需以人為本

    上海市此番財(cái)稅政策雙管齊下,對(duì)節(jié)節(jié)攀升的上海房?jī)r(jià)將有所抑制,對(duì)引導(dǎo)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展將起到非常積極的作用。這一政策也積極地傳遞著一種信號(hào),房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是為了更好地滿足廣大人民的生存需要,房產(chǎn)市場(chǎng)決不能成為少數(shù)人、少數(shù)資金謀取暴利的手段,房地產(chǎn)市場(chǎng)也需貫徹以人為本的發(fā)展方針,房屋價(jià)格的上漲決不能超過絕大多數(shù)人的購(gòu)買能力。

    余運(yùn)彪:抑制市場(chǎng)泡沫的最有效方法 是加強(qiáng)信息透明度

    上海此次調(diào)整房稅政策,也確實(shí)是對(duì)癥下藥,抑制流通"溢價(jià)",遏制投機(jī)性住房消費(fèi)。

    但是,在信息公開化和信息透明度方面,有關(guān)方面做的工作還很不夠,還沒有受到充分的重視。信息公開、透明是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,涵蓋的內(nèi)容和形式都很廣,只有政府有能力承擔(dān)指引和建設(shè)的重任。如果大家都知道了房子從生產(chǎn)到最終消費(fèi)的所有流程,則無論對(duì)于政府決策還是個(gè)人的理性消費(fèi),都大有裨益。高額利潤(rùn)無一例外地來自各種形式的壟斷,而信息壟斷是壟斷利潤(rùn)的先決條件,也是對(duì)于普通百姓和弱勢(shì)群體的最大不公與歧視。