|
易憲容
溫家寶總理在今年的政府工作報告中指出，2005年將重點抑制生產資料價格和房地產價格過快上漲。溫總理對房價抑制的話一出，“兩會”代表及國內媒體對房價的關注與2004年迥然不同。“兩會”代表不僅打破2004年對房地產市場的沉默，而且提出不少如何改進房地產市場的提案與建議。但是，近幾年來國內房價上漲原因是什么？僅僅是房地產開發商所
指出的供求關系的失衡嗎？僅僅是有人所指出的是房地產供給制度的缺陷嗎？或者是有人認為的所謂地價上漲、建筑材料及住房建筑的成本上升所拉動嗎？其實，有這些方面的原因，但最根本的原因不在于此。
這幾天，無論是溫州還是上海的朋友都告訴我，他們一年多前買的房子都上漲一倍以上了。比如，在上海復旦大學附近購買的幾套房子，已經由購買時的每平方米5000元上升到16000多元了。可以說，近一年多來，上海的房價在翻倍的上漲，而且上海完全成了一個房屋炒作的天下。每個人都在談論房子的價格，大多數人都投入炒房大軍，為了拿到一個購房號要打破頭。加上網站上房價一天幾變，房子炒作較10年前的香港還熱鬧十分。這是什么市場？上海的炒房已經到了瘋狂的地步。
再看看北京公布的房價變化的數據，人們一定會認為，北京房地產市場發展十分平穩與規范。北京的房價一年才漲三個多百分點呢。但是實際的情況是怎樣的呢？據我所知，北京有幾個房地產項目在一年之內的時間價格就上漲50％以上，即使是回龍觀小區邊的房地產項目也上漲20－30％。去年以來，房地產商天天在說北京的房價會上漲，房價也確實在民眾的眼皮底下快速上漲，而政府公布的數據則與現實相去甚遠。何也？
可以說，炒作與投機是目前國內房地產價格瘋漲的重要原因。房地產商不僅參與其中或做莊操縱，而且在房地產價格的壟斷與操縱中隨時合謀哄抬房價，以便掠奪斂聚社會財富。因此，要抑制國內房地產價格瘋漲，首當其沖的就是要打擊國內房地產炒作與投機，對這種房地產投機課以重稅。事實上，無論是發達的市場經濟國家還是發展中國家，甚至于房地產完全市場化的國家，沒有哪一個國家會允許瘋狂地炒作房地產，每一個國家都有相關的法律來禁止這種瘋狂的房地產炒作。比如在加拿大，有人想通過房地產交易來獲利根本是不可能的，政府總是有法律來約束房地產炒作的行為。我們作為一個社會主義國家與發展中國家，更有必要嚴格禁止種種房地產炒作。
對于房地產炒作不僅要通過課以重稅來禁止，而且要對那些縱容這種炒作的地方官員追究責任。因為，他們為個人之政績張揚而破壞了整個社會經濟持續發展、破壞了整個社會和諧安定。
最近一兩年來，國內房價瘋漲還有另一個最為重要的原因，就是不少地方政府與開發商及一些商業銀行合謀制造虛假的個人住房需求。2004年國內商品住宅平均銷售價格增長15．2％，為1998年以來的最高增幅，今年以來仍保持較快增長。全國房貸增速也同步高速上揚，截至今年2月底，全國個人住房信貸余額已達16508億元（而這些個人住房信貸絕大部分發生在幾個大城市及東部各省）。也就是說，國內房地產需求是在地方政府縱容下，房地產開發商與商業銀行的配合而造就的市場的“非理發繁榮”。
首先，作為高房價最堅定也是最有力的支撐者是各地方政府。它們通過手中所掌握的土地壟斷、政策指引及輿論導向，支持了堅挺的房價，制造了房地產價格只漲不跌的價格預期，使得整個房地產市場的行為扭曲。比如，上海總是有人不斷地強調上海未來國際大都市的遠景、上海的土地如何稀缺，上海是全國人民的上海、是全世界人民的上海，上海的房價與香港、東京、紐約等世界大都市的房價相比有多少差距，以此潛移默化地改變購買者的價格標準與購買預期，縱容更多人進入房地產市場。這樣做不僅可以抬高房價、創造政績，還可以左右整個國家宏觀調控的力度與方向。
其次，房地產開發商通過壟斷的方式來操縱房價。房價的高漲不僅可以使房地產銷售火爆、房價節節上漲、購買者的上漲預期進一步強化，而且為商業銀行向開發商及購買者貸款創造虛假的條件。因為，房地產開發是一種資金高度密集及高負債率的產業，每一個開發商都必須在上游資金市場建立對房產價格上漲的預期。除了直接操縱，房地產開發商還通過集體游說來改變政府的政策、通過媒體所掌握的話語權（因為房地產是國內媒體的廣告大戶）來哄抬房價與誤導民眾、通過改變住房的類型與式樣來制造住房與土地的稀缺性。正是這一系列的動作，房價瘋漲、房地產商暴富、社會財富向房地產商集中了，而民眾則用過去、現在乃至未來一生的全部勞累購買高價房，一生都在為房地產開發商勞苦。
第三，國內房地產的發展，商業銀行的金融支持是關鍵。這不僅表現在對房地產的開發上，也表現在通過個人住房消費信貸制造出了房地產市場持久繁榮的假象上。如造就國內的一些大城市的高負債族。從而使這種個人信貸消費活動內生著一個嚴重悖論——在既定財力下，越是要提前過上舒適安逸的生活，越是得提早背上沉重的債務，并為償債努力打拼，這在無形之中就會壓縮用于享受和滿足發展需要的時間、精力和金錢。目前，一些城市的年青人，在這種高負債的情況下，不僅生活質量沒有改善，反而為了償還銀行貸款變成了房子的奴隸。同時，由于高負債只不過是對未來的透支，當人們對未來信心逆轉時，房地產市場繁榮的假象也就會暴露出來。
目前國內商業銀行之所以大力追逐個人住房按揭貸款，一方面在于把個人住房貸款看做是商業銀行風險最低、收益最為穩定的優質資產，房地產信貸增加，不良貸款率自然下降；另一方面，希望借助房地產市場的短期繁榮來增加更多的利潤。以中國工商銀行為例，截至2004年11月，僅個人住房消費貸款就超過4000多億元，其利息收入就達250多億元，達工行全年總利潤的四分之一還強。其他銀行近年來利潤大增也是同樣如此。
于是，國內各商業銀行千方百計擴大個人住房信貸業務。如近年來，上海不少商業銀行個人住房信貸翻倍地增長。一些商業銀行降低個人按揭標準與按揭成數，對個人貸款審查往往是只是形式。特別是在民眾貸款時不告訴所面對的利率風險，只是以目前最低利率水平來計算每月該付款數額。所有的這些行為都是在利用民眾知識不足來誤導民眾。很簡單，如果把一些貸款條件不合格的人拒之門外，那么整個房子需求一定會下降許多。還有，民眾一旦考慮利率風險，購房的需求也會下降。比如，如果利率上升為10％，以復利計算，借款100萬，8年后就連本付息就得200萬。如果購一套房子總額120萬，首期付款20萬，100萬住房按揭，時期30年，以利率10％計算，每月付款880元，那么這筆貸款付款總額為320萬多元。一套房子要支付三套多房子款項。算一下這個賬，民眾就知道自己一生在為誰勞作了。
從以上分析可以看到，在國內房價的瘋漲中，無論是各地方政府還是房地產開發商及商業銀行，都即期大獲其利。當然，如果房地產價格一路飚升形成泡沫，商業銀行所承擔的巨大風險也不可避免了。只不過不是在現在，而在將來。換句話說，目前國內房地產價格的瘋漲，除了不少地方房地產投機盛行之外，還在于地方政府在土地資源利用政策、住房建筑規劃、商業銀行信貸政策上太多弊端所導致，而更為重要的是房地產開發商利用國家政策弊病操縱市場之結果。
因此，要保證國內房地產市場持續穩定的發展，就必須遏制房地產價格瘋狂上漲，用稅收嚴厲打擊房地產市場的過度投機。目前上海正在對房地產交易征收交易稅，這是隔靴搔癢，根本上觸不到痛處。如果說，對一筆交易的凈收入20萬課以100％的稅，使這種交易不僅無利可圖，而且還要虧損（因為這筆交易還得貼上其他交易費用），那么這種房地產炒作就會停止。
而土地政策也不僅在于嚴管，而是要科學管理。即首先對城市土地進行計算多少，然后根據各個城市的人口結構把城市土地嚴格劃分不同類別，這樣就可以在土地拍賣時根據城市人口結構來提供不同類型的土地。不同類型的土地就生產不同價格、不同類型、不同居住面積的住房。開發商獲得這些土地開發時不得改變，否則要受到嚴厲的經濟與法律處罰。
對于建設部這樣的職能機構來說，就得根據國內土地資源十分稀缺的現實，對住房的類型設定住房建筑標準。即在哪一類型的土地上應該建筑面積多大、什么質量、多少價位的房子。香港在土地拍賣時，每一塊土地都標上了類型。開發商就按照拍賣時類型建筑房子。比如，目前香港的住房，60平方米以下的住房占72％，90％以上的房子占10％。按照國內目前的收入水平、家庭人口結構、土地稀缺性，就應該規劃以70平方米以下住房為主體，強制性要求開發按照所規定的類型來建房。如果這樣，那么中國城市的土地資源至少要節約一半以上。
對商業銀行的住房消費信貸政策要嚴格審查，一是保證自住房的購買，堅決杜絕房地產的投機。如果審查不合格所造成的風險，信貸員要承擔其責任；二是對個人收入審核要嚴格。這樣才可保證個人在什么收入水平就購買什么類型的住房。特別是個人住房需求大小彈性比較高的情況下，只要對個人住房消費信貸嚴格審核，個人住房需求就會有很大的下降。
還可通過房地產稅來限制住房的過度消費，對高消費者課以重稅，對住房購買還得限制自住一套，否則要多交稅。
如果能夠采取這樣一系列的政策，個人的住房需求就會大大壓縮，特別目前那種個人住房消費虛假的現象會減少。個人需求一降低下來，房價也會隨之下降。
| 
