2005年3月6日，上海市政府發(fā)布關(guān)于當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意見，為配合《意見》的落實，市地稅局規(guī)定：自2005年3月7日起，個人購買本市普通住房，居住不滿一年出售的，按差額的5％征收營業(yè)稅，併同時征收各類附加稅。一石激起千層浪，對房價的變化趨勢一時眾說紛紜。

    筆者長期以來一直堅持認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)目前還處于計劃向市場 轉(zhuǎn)變的過程中，而計劃的特點(diǎn)就是“政策決定價格”。因此，要探討上海房價的未來，不妨從政策角度來分析。

    2003年～2004年政府的房地產(chǎn)政策：

    1.2003年6月央行出臺“121號文”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30％，淘汰了一大批不具有開發(fā)商資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)。

    2.2004年2月銀監(jiān)會發(fā)佈《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的35％；銀行對個人貸款，借款人月房產(chǎn)支出與收入比應(yīng)控制在50％；借款人月所有債務(wù)支出與收入比應(yīng)控制在55％。

    3.2003年9月～2004年4月央行三次提高銀行存款準(zhǔn)備金率，緊縮房地產(chǎn)開發(fā)信貸。

    4.2004年4月期房限制轉(zhuǎn)讓，只有拿到產(chǎn)權(quán)證的現(xiàn)房才能轉(zhuǎn)讓。

    5.為了配合“期房限制轉(zhuǎn)讓”，2004年4月滬上銀行期房轉(zhuǎn)按揭停辦。

    6.2004年5月上海樓盤預(yù)售信息全部上網(wǎng)，將樓盤的真實銷售情況告訴給購房者，抑制哄抬房價的行為。

    7.1990年以前的二手房不予按揭，即超過15年房齡的二手房不得按揭。

    這條政策無異于釜底抽薪，因為超過15年房齡的二手房非常普遍，原來希望賣出舊房貼錢買新房的人，由于找不到能全額付款的買家只能作罷。由此，很大一部分需求被壓制下去了。

    8.購買第一套住房可貸款70％，購買第二套住房必須由房屋中介公司擔(dān)保，可貸款60％，否則銀行不提供按揭。

    這條政策增加了購房者向銀行申請貸款的難度，要辦理的手續(xù)越來越復(fù)雜，限制也越來越多。

    9.加息0.27％預(yù)示著我國開始步入加息周期，投資者面臨“購房成本處于不斷變化和增加”的難題，給投資者帶來財務(wù)和心理壓力。

    10.上海市房地產(chǎn)登記中心建立二手房網(wǎng)上交易平臺。

    11.對居住未滿一年的普通房屋交易征收5％營業(yè)稅及附加稅。

    征收5％營業(yè)稅的政策公佈之后，專家、學(xué)者和房產(chǎn)投資者在媒體上頻頻亮相，就新政策的影響仁者見仁、智者見智。然而筆者認(rèn)為，和以往每一條政策出臺時相同，人們把注意力過多地集中于該條政策本身對房產(chǎn)市場的作用，包括是否增加了購房者的成本，房價是否會因此受到影響。如果投資者只注意一項政策本身的影響，忽視政府制定政策的目的，看不到政策的未來指向，也就無法把握房產(chǎn)價格的變化趨勢。

    縱觀上述十一條政策，可以說任何一條都不足以對房價構(gòu)成致命的打擊。但是，一條政策是否起作用其實并不重要，只要政府認(rèn)為有必要，可以出臺更多，直至達(dá)到調(diào)控目標(biāo)為止。討論政策會對房產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響，關(guān)鍵是能否理解政策隱含的信號，認(rèn)清政府出臺政策的目的。對比1998年～2002年的利好政策，2003年以來的房產(chǎn)政策可謂是一百八十度的大轉(zhuǎn)彎。當(dāng)今的政策目標(biāo)是限制投機(jī)，控制房價過快、過猛非理性地上漲，重點(diǎn)解決低收入人群的居住問題，維護(hù)社會穩(wěn)定。反之，任何有悖于政府目標(biāo)的行為，一定會受到政策的調(diào)控和限制。

    下一步政策內(nèi)容是什么？沒有人敢妄加猜測。但是有一點(diǎn)是肯定的，從已有的政策信號看，抑制投機(jī)炒作，使居者有其屋將是政府致力的目標(biāo)。那么瘋狂的房價還能有上升空間嗎？房地產(chǎn)商哄抬市場的局面還能長久維持嗎？相信很快會給出明確的答案。