將中低價普通商品房的市場供應比例提高到65%,對配套商品房實行地價和房價“雙控制”，對中低收入家庭購房放寬貼息標準，對投機炒房征收5.55%的稅費。眼下,上海開始動用保量、控價、貼息、征稅四味“猛藥”調控價格高起、運行異常敏感的房市。

    鑒于上海樓市對于全國具有“風向標”的意義，其“療效”如 何將會影響房地產市場的走向。“上海藥方”能調理房價增長過快的“巨人癥”嗎?它會不會成為曇花一現的“杭州療法”第二?

    四味“猛藥”多管齊下

    日前，上海市政府發佈《關于當前加強房地產市場調控，促進房地產市場持續健康發展的若干意見》，首次明確上海房市調控目標為：堅持“以居住為主，以市民消費為主，以普通商品住房為主”的三原則，增加面向工薪家庭的中低價普通商品住房的供應，力爭供略大于求，同時規范投資，抑制投機，促使商品住房價格漲幅進一步下降。

    在此調控目標指引下，上海綜合運用財政、稅收、金融、產業四大政策，下四味“猛藥”診治房市。

    一是保量：在供應結構方面，增加以配套商品房為主的中低價普通商品住房供應，使其在整個市場供應中的比例提高到65%。土地供應優先確保中低價普通商品住房的建設。2005年，上海計劃新開工配套商品房面積900萬平方米，實現可預售面積800萬平方米，竣工面積300萬平方米。配套商品房將優先保證重大工程、舊區改造重點項目的動遷房源需求，併穩步擴大其銷售對象。

    二是控價。采取“控制地價，控制房價，以方案競標為主”的項目招標辦法，向社會公開招標，根據成本加微利的原則確定配套房房價。

    三是貼息。適當放寬現有中低收入家庭享受購房貸款貼息政策標準，房價由原來規定的單價不超過3500元調整為不超過4500元，二手房總價由原來規定的不超過25萬元調整為不超過33萬元。今年，人均年收入不滿16683元的家庭均可申請購房貼息。

    四是征稅。從3月7日起，上海市規定個人購買本市普通住房居住不滿一年出售的，對銷售價減去購入原價的差價征收5%的營業稅,併按應繳納的營業稅稅額計算征收7%的城建稅、3%的教育費附加和1%的河道整治費,總計差價稅費率為5.55%,以抑制短線炒房。

    據悉，與四味“猛藥”相配套，下一步上海的各商業銀行還將對個人住房消費貸款的抵押成數、優惠利率以及辦理轉按揭的間隔時間等作出調整，以限制投機性購房的貸款需求。

    市場生病會讓消費者“吃藥”嗎

    上海下“猛藥”調理房市的目標是實現“居者有其屋”。業內人士認為，調控效果將與合適的房源的充足程度成正比，如果“合適房源”缺乏，仍是賣方市場，則“藥方”的符號意義可能比實際意義更大，如果能下決心解決“合適房源”，那么消費者將得到真正實惠，而房市也將回歸“理性”。目前最需要警惕的是房市整治過程中的“負擔轉嫁”，防止出現市場生病最終卻讓消費者“吃藥”的狀況。

    在目前上海對樓市施加的保量、控價、貼息、征稅四味“猛藥”中，最具關鍵性的是保量和征稅�？貎r、貼息的目的在于使中低收入階層買得起房，而保量和征稅解決的是讓老百姓買得到房。沒有房源，談購買力便沒有意義。業內人士認為，與征稅相比，保量的作用又更為重要。征稅如服西藥，可收立竿見影之效，但仍是治標；治本之策是改變房市的供求關系，保證合適房源的供求平衡，甚至是供略大于求，這就是要從源頭上做好“保量”工作�！氨Ａ俊比绶�中藥，需要一個調理過程，但能治本。

    從3月7日起，上海即對買進居住不滿一年即賣出的房屋的交易差價征收5.55%的稅費(其中5%為營業稅,0.55%為城建稅、教育費附加和河道整治費),稅收槓桿調節作用有多大?答案可以從與此前的杭州“房市新政”的比較中變得明晰。

    記者從中原地產、住商不動產等多家房產中介處了解到，在營業稅開征的第一天，就有不少賣家將掛牌價修改為“凈價”，各種稅費被攤到買家頭上。這顯然不是個好兆頭。

    早在1999年，國家財政部、國家稅務總局和建設部聯合發佈《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》，規定個人出售自有住房的所得應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅，稅額是在個人出售住房所得減去原購房價和合理費用后的余額的基礎上課以20%的稅率。但對于普通居民以改善住房為目的的賣房行為(1年內重新購房),則可以全部或部分免稅。事實上，因為各地為了鼓勵房產消費，對通知中的規定執行得并不徹底。

    “上海藥方”如何避免成為“杭州療法第二”

    上海調控房市的“藥方”究竟是針對樓市問題的“精確制導”，還是“溫柔鈍刀”?它會在多大程度上產生“療效”?如何避免像一年前的杭州“房市新政”曇花一現?

    2004年1月，杭州開始啟用本來就掛在消費者頭上的“個稅利劍”，對個人出售現房征收20%的所得稅。當時，杭州推行的一項“加強稅收征收管理，制止房地產炒作行為”的“房產新政”具體包括三個方面內容：對炒作商品房期房轉讓的，增收相當于房款1.5%的契稅、萬分之三的印花稅和5.55%的營業稅;對將所購房用作長期出租的，擬征收房產營業稅；對二手房交易在開征綜合稅(包括營業稅、城建稅、教育附加)、印花稅的基礎上恢復征收20%的個人所得稅。但8個月后，這一當初被寄予“打擊房市投機”厚望的“房產新政”被迫叫停，原因是房市供不應求的局面沒有改變，上家輕而易舉地通過增加房價來把營業稅、所得稅轉嫁給下家，杭州房價不降反漲，真正的買房者付出了更高的代價。

    中房指數辦公室分析員周先生指出，“對于投機者來說，這次上海房市政策調整應該是發出了強烈的警示信號。”去年，上海房價平均漲幅在約15%,外環以內中心城區漲幅不會低于30%,扣除5.55%的交易綜合稅費,以及5個多百分點的同期銀行貸款利率，一年還有10個點以上的利潤好賺。所以，指望營業稅逼退大量投資或投機客不現實。

    在個人投資理財網CEO洪曦看來，“上海藥方”在目標上是“精確制導”，但在實際力度上卻是“溫柔一刀”。說它是“精確制導”因為它打擊的目標是“居住不滿一年”的短線投資客，而不是自住者和長期投資者。對居住不滿一年的房屋銷售價減去原來買入價的差價征收的5.55%的綜合稅其實是一種利得稅，在征稅后，短期炒樓者的利益空間會壓縮5.55%.相對于目前的樓市行情而言，這個數字實在是顯得很“溫柔”。打個比方，一套房子買入價為100萬，年內漲到110萬，成交時只需比原來多交5550元；漲到130萬賣出，也只需多交16660元。這點小折損投資者完全能夠接受。

    在“上海藥方”中的具體征稅標準出臺之前，市場曾經傳言，上海會打出“交易稅5%,資本利得稅60%(每多住一年減少10%)”的重拳。顯然,交易稅5%的力度比現在出臺的在差價基礎上的“營業稅”5%(事實上是利得稅)要大得多,因為無論是虧是賺，交易稅都要交納，而利得稅只有賺錢了才要交納。換言之，即便是在樓市看好，大家都賺錢的情況下，交易稅的心理威懾作用也要比利得稅大得多。但事實上，這拳頭最終還是沒有打出。

    上海銀邦置業的一位分析師指出，“上海藥方”與杭州當年的“房產新政”最大的不同在于，保證中低價位商品房供應量與征稅配套使用。但問題是，政府保證供應的房源所在的區位是否符合實際購買者的要求?眼下，由于受交通、社區環境等因素的制約，多數上海購房者傾向于購買外環線以內的房子，而政府放大供應量的房源卻多在外環線以外。在供需不吻合的情況下，稅收轉嫁很容易實現。

    此間專家認為，要遏制炒房和房價過快上漲，真正的解決之道還是要保證房源充足供應，而突破的“瓶頸”在于地皮，對于土地資源稀缺的城市來說，這恰恰是難點所在。