今年的總理政府工作報告提出，“要保持價格總水平基本穩定。努力保持糧食等主要農產品(資訊 行情 論壇)價格在合理水平上基本穩定，重點抑制生產資料價格和房地產價格過快上漲。”如何有效控制房地產價格過快上漲呢？

    筆者認為，首先應該搞清楚我國房地產價格過快上漲的原因是什么。我們不能簡單套用國外的理論來解釋中國的房地產市場。在中國的房地產市場，主要 參與主體除了房地產開發商、消費者和銀行以外，地方政府也扮演著非常重要的角色。以上海為代表的我國部分城市的房地產價格持續上漲表現出了中國的特色：地方政府主導下的房地產價格上漲。

    經過幾年的摸索，地方政府調控房地產價格的能力日臻成熟，歸納起來有以下五招：

    第一招是大搞城市拆遷。城市舊城區的拆遷改造可以創造住房的需求，因此，通過調控城市拆遷的速度和規模，就可以達到調控房地產價格的目的，擴大城市拆遷的規模就可以拉高房價。據統計，超過1/3的住房需求是由城市拆遷拉動的。

    第二招是提高拆遷的補償標準。同一個區位的舊房補償標準提高，可以立即刺激新房的價格上漲。

    第三招是土地的招標拍賣。地價上漲必然推動房價上漲。政府是土地的唯一賣家，土地的價格自然是由政府控制的，政府只要不斷抬高出讓土地的價格就可以使房地產價格不斷上漲。一旦房地產價格走軟，地方政府就會減少土地供應，抬高單位土地的價格，造成地價不斷上漲的假象。

    第四招是控制或取消經濟適用房和單位集資建房。上海是全國第一個取消經濟適用房的城市，這是上海住房價格飚升的重要原因之一。杭州市的做法也很有意思，把經濟適用房建在離市中心50里路以外的地方，以維護西湖周圍的高房價。

    第五招是操縱房地產統計數據，誤導消費者。筆者從調查中了解到這樣的事實：房地產數據統計由各省城調隊從開發商那里而不是從市場采集，甚至是由開發商自行填報，從而準確性與可信度大打折扣。在利益的驅動下，開發商都是根據企業需要來填報。當房價上漲較快時，開發商傾向于低報銷售價格，因為他們擔心房價的上漲會導致政府的政策干預。當房地產行情看淡時，開發商又傾向于報高價格，給外界造成價格不斷上漲的假象，因為他們擔心房價的下跌會導致消費者購房的意愿下降。開發商聯手做局已經成為公開的秘密，他們利用程序漏洞，集體操縱房地產價格統計數據。

    那么，地方政府操縱房地產市場的動力何在？這和我國的現行稅制有很大關系，土地出讓的收入歸地方政府支配（而且是預算外），因此，房地產價格上漲不僅可以提高當地GDP的數據，而且可以使政府得到更多的土地出讓金，搞更多的城市建設。GDP是地方政府官員的成績單，GDP大幅度上升意味著升官的可能。除此之外，地方政府的動機是為了小集團的利益，在已經查處的關于官員腐敗的大案要案中，與房地產無關的幾乎沒有，這當然不是偶然的巧合。既然操縱房地產價格不僅可以升官，而且可以發財，何樂而不為呢？這就是中央希望房地產價格不要過快上漲，而地方政府卻一直陰奉陽違的根本原因所在。

    國內有些城市的政府領導人，在面對與當地人均收入水平極不相稱、嚴重超高的房價時，他們表現出來的不是對泡沫一旦破滅的憂慮，而是對熱錢、投機資本的極度羨慕和渴望，有的政府領導人甚至公開宣稱當地房價還會持續上漲。也許，他們會在中央對房地產市場定調之后采取一些措施，但如果不改變地方政府與房地產之間的利益關系，地方政府的措施可能僅僅是做秀。

    因此，治本之策應該在切斷地方政府與房地產之間的直接利益關系，主要措施有兩點：一是改革稅制。應該加快房地產市場的稅收體系改革，在目前還不能實施稅制改革的情況下，急需采取措施嚴格界定土地出讓金的使用去向，專款專用。同時加強地方人大、政協對政府預算開支的監督，政府的開支應該對外公布。

    二是成立專門的住房政策決策部門。為了實現“居者有其屋”的目標，必須完善公共住房保障制度，但地方政府搞公共住房保障系統是沒多少動力的，應該考慮成立專門的機構來負責公共住房保障制度的落實。值得借鑒的是香港的房委會，它不是一個純粹的官方機構，而是一個半官方、半民間的組織，其組成人員包括政府官員和民間人士，任務是檢討和制訂政府的房屋發展計劃并監督其執行。其目的是為了消除地方政府追求經濟增長的目標與公共住房保障制度之間的矛盾，保障低收入群體的利益，充分體現“以人為本”的治國理念。