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上海瘋漲的房價和房貸讓上海政府和駐滬銀行眉頭越鎖越緊。3月6日，上海市政府發布《關于當前加強房地產市場調控、促進房地產市場持續健康發展的若干意見》，明確要求：上海各商業銀行要進一步規范個人住房貸款業務，嚴格防范房地產信貸風險，在繼續為群眾購買自住普通住房提供信貸支持的同時，對個人住房消費貸款的抵押成數、優惠利率以及辦理轉按揭的間隔時間等作出調整，進行必要的限制，以抑制投機性購房的貸款需求。3月8日，四大國有銀行上海分行和一些股份制銀行房貸部的負責人又聚首在上海銀行同業協會，相
隔不到一個月，這是他們第二次相見，目的只有一個：怎么讓銀行從房貸風險中及早抽身。據央行上海分行的統計數據，2004年，上海全市中資金融機構人民幣自營性房地產貸款累計增加1023億元，同比多增204億元，占全部貸款新增額的76％。其中個人住房貸款累計增加728億元，同比多增106億元，新增個人住房貸款占中長期貸款增量的比例高達48％。當日，他們將達成的共識以及擬訂的具體方案上報了人民銀行上海分行、銀監局等相關監管部門。據內部人士透露：高檔住宅（除別墅以外）房貸不超過六成，對超過20年（含20年在內）房齡的房子不予貸款，境內居民二手房貸款不得超過七成等意見都寫在了方案中，“而且，對境外居民和境內居民，外地戶口和本地戶口的貸款都有一定的限制。”上海市銀行業同業公會秘書長朱德林稱：“早在2月，上海各大銀行已經就限制房貸達成了共識，方案是嚴格按照市政府的《意見》來擬訂的。”
交集和并集
“從年初開始，各個銀行已經悄然對房貸政策進行調整，都有了比較明顯的風險控制趨勢，這次方案從2月下旬的討論到3月初很快成形，也是因為各家銀行之前的條文已經大同小異，所以達成共識也很容易，就像交集和并集。”上述銀行內部人士稱。迄今，各家銀行網站上的“個人住房貸款”規定幾乎沒有改變，實際上，內部貸款規定已經進行了調整，“基本上都包含了房價和房齡，在房齡上的要求特別具體。”某股份制銀行的房貸部負責人透露。工商銀行上海分行辦公室發言人不愿透露其內部的具體規定，但是承認“一直都在對房貸的規定進行修改，而且隨著市場的變化越來越謹慎。”“對房貸的調整，主要是減少首貸，嚴格審核貸款人的資信，而且，加強了對二手房的貸款控制。”浦東發展銀行信貸部的人士認為今年對房貸的調整十分明顯。據了解，在二手房市場，房齡長短已成為銀行“退單”與否的首要考慮因素，對那些總價低、面積小、房齡長的二手房，銀行已不再發放貸款。如有的銀行在內部操作細則中明確表示，從1月開始，對1990年以前建造、總價40萬元以下的二手房不提供貸款;有的銀行則將時間限制放寬至1985年。“最終上交方案的條款和各個銀行自己進行調整的房貸規定大致相同，2月第一次討論時，由上海銀行同業公會牽頭，駐滬的商業銀行就各自銀行房貸的金額，房源的情況等等方面進行了溝通，然后，各銀行從貸款成數、貸款期限、住房總價等多方面限制房貸已經達成一致。”知情人介紹。
時機選擇
“其實銀行一直在等著政府的明確意見，因為房貸的風險是有目共睹的，統一的調控是遲早的事情。”浦發銀行某支行的行長稱。2004年，上海全市中資金融機構人民幣自營性房地產貸款累計增加1023億元，大略相當于全國公司在境內外資本市場的融資總和，相當于上海新房銷售總額的一半多，銀行已經成了房地產商品的最大買單者。“房地產的風險很可能轉變成銀行的金融風險。”央行上海分行在去年年末對各個銀行發出警告。“以《意見》的出臺為開始，上海房地產市場新的一輪調整又要開始了。先從財政政策開始，然后就是金融的控制。”朱德林表示。他所說的財政政策主要指緊接《意見》之后的上海市財政局、市地稅局對中低收入家庭購房貸款貼息政策和個人出售普通住房有關稅收政策進行的調整。調整要點一是調整中低收入家庭購房貸款貼息的房價標準，從每平方米不超過3500元調至4500元；二是對購入未滿一年的商品住房出售征收5％營業稅，以及營業稅稅額11％的城建稅、教育費附加和河道整治費，總共5.55％。這被看成是政府抑制房地產市場炒作規范投資的舉措，上海社科院房地產業研究中心副理事長張泓銘日前撰文稱這兩項政策針對性很強，直指購入不滿一年的商品住房，而目前短期投機炒作較多就集中在這部分商品房，是要通過財稅杠桿，抑制投機購房；另外力度恰當，由于征收稅費的比例比較合理，不會導致市場發生劇烈波動，也不會導致房地產業的大起大落。“凡是和房地產有關的部門可能會紛紛出招，一系列的政策也會破土而出。吃進了一肚子房地產的銀行更加不會例外。”上海市政府新聞處發言人表示。
釜底抽薪
“要平抑房價，必須政府和金融機構形成合力，之前的土地限價、阻擊炒房、期房限轉等措施沒有什么效果，是因為未擊中要害。”朱德林認為要采取釜底抽薪式的非常之策。所謂釜底抽薪，就是規范房地產價格的限價式房貸政策，突出的措施為兩條:高價房止貸，暴利房止貸，要害是釜底抽薪，切斷社會購買高價房、暴利房的大部分資金來源（自有資金除外）。這一政策的推出，需要政府、銀行形成共識，組成合力，才能奏效。朱德林稱目前的房貸政策有缺陷，僅發揮了推動房地產業發展的功能，而放棄了對房地產業調控的功能。具體表現為不斷擴大房貸規模，少問房貸結構。至于高價房與暴利房的界定，可以參照國際通行標準，即居民平均收入與房價之比。一般參照系為一套百余平方米住房，工薪階層（兩人）5年-6年即可償清債務。超出此限者，即可列入高價房。暴利房亦可界定，美國及其它發達國家房地產的利潤率僅為5%左右，而我國平均在15%-20%，個別甚至達50%。“上述操作，政府物價部門應該參與，組織社會力量進行核算審定，是完全可以做到的”。緊縮房貸規模，就眼前看勢必失去一塊利息收入，是一種損失，但從長遠看，從全局看，從銀行未來的安全性看，卻是大大有益。”朱德林表示銀行要知道“舍小利取大義”。
作者：彭婷婷
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