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國務院總理溫家寶在3月5日所作的《政府工作報告》中，將房地產價格過快上漲列為價格工作的兩個重點之一。如何有效抑制房地產價格的上漲趨勢？這是一個涉及多領域的系統工程，財稅措施固然重要，但更重要的是調整中國的住房政策。1998年出臺的住房制度改革核心思想是推行住房市場化，這對緩解政府財政壓力、促進房地產業發展、刺激經濟增長起到了很好作用。但住房是特殊商品，在住房市場化改革的同時，應努力完善公共住房制度，加大對中低收入階層的住房扶持力度。住房制度應該體現“以人為本”的思想。
現階段住房制度需調整
獲得適當的住房是公民的基本人權。“安居”才能“樂業”，實現“居者有其屋”是政府對公眾的最起碼承諾，一些國家把享有住房的權利寫入憲法。從國際經驗看，完全依靠市場力量無法實現上述目標，政府必須干預市場，保障公民的基本人權。其次，優質住房和社區是改善人類生活條件最有效和最直接的方式。保持適宜的居住條件是家庭成員健康發展的必要條件，同時也是社會文明和文化發展的必要條件，不良的居住條件會帶來疾病、犯罪等一系列社會問題。因此，住房不是一般消費品，住房消費要充分體現社會的公平與正義，體現“以人為本”思想。1998年以前，中國的住房制度屬于高度福利化住宅制度，當年出臺的住房制度改革目標是把高度福利化住房制度改革為以市場為導向的住房制度。由于財政壓力，政府希望通過市場化方式解決城市住房問題。在此過程中，政府為解決低收入人口的住房問題，采取了實物配租、租賃住房補貼、經濟適用房等政策。其中，最主要的是廉租房政策，一些城市為困難群體興建了廉租房，但廉租房政策面臨的難題是“僧多粥少”。以2003年為例，中國用于經濟適用房建設總投資為600億元，只占當年房地產投資的6%；2004年經濟適用房投資占房地產總投資的比例估計低于5%。經濟適用房政策在當前住房制度中并不占重要地位，只是一個配角，無法從根本上解決數目眾多的低收入群體住房問題。另外，經濟適用房在當前住房政策中更多被當成暫時性政策，實施效果并不理想。如按北京市規定，要享受經濟適用房，須滿足三個條件。一是要有北京戶口，這是對暫住人員的歧視性規定，沒有將外來農村人口納入公共住房保障體系；二是家庭年收入6萬元以下，口徑過寬。2002年北京市家庭平均年收入為2.4萬元，6萬相當于中高收入家庭。也就是說，以補貼中低收入者為目標的經濟適用房，最終卻補貼了中高收入者；三是經濟適用房建設標準不切實際，北京有些經濟適用房單位建筑面積超過200平方米，成了高收入家庭的豪宅。
個別城市金融風險凸現
缺少公共住房保障制度相配套的住房政策在現實中已出現麻煩。2004年底，最高人民法院公布《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣、凍結財產的規定》，其中第六條規定：“被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”《規定》的出臺，體現了“生存權高于債權”、“生存權是最大人權”的思想，是法制進步的一個表現。但《規定》對于銀行來說猶如晴天霹靂。此前，銀行一直將個人住房抵押貸款當作最優質資產看待，《規定》大大增加了住房抵押貸款的風險，個別城市金融風險凸現。2004年，上海市中資金融機構人民幣房地產貸款累計增加1023億，占全部貸款新增額的76％，其中個人住房貸款累計增加728億元。高院與銀行的矛盾根源在于：在缺乏公共住房保障制度的前提下，商業銀行承擔了公共住房保障的職能。值得注意的是，《規定》出臺后，商業銀行一定會調整自己的經營策略，提高住房抵押貸款的門檻，使低收入階層被銀行拒之門外，這些人更難以購房。從國外經驗看，多數國家都是從市場為主導的住房制度演變為福利化住房制度，公共住房保障制度在整個住房制度中占有十分重要的地位。當社會經濟發展到一定階段后才重新強調市場化。中國是在人均收入還很低的情況下準備直接過渡到高度市場化的住宅制度，這是一個需要認真思考的問題。試想一下，如果通過住房制度改革后，刺激了經濟增長，GDP（國內生產總值）增加了，但大多數城市居民卻不堪重負，這樣的GDP增長是否有意義？住房制度的改革和建設要充分體現“以人為本”思想，要向大多數低收入群體傾斜。
完善公共住房保障制度的政策建議
首先，應成立專門機構來負責公共住房保障制度的落實。對于一個正處于城市化過程中的人口大國而言，公共住房保障制度是一項長期政策，應有專門機構來負責。值得借鑒的是香港房委會，它不是一個純粹的官方機構，而是一個半官方、半民間的組織，其組成人員包括政府官員和民間人士，任務是檢討和制訂政府房屋發展計劃并監督其執行。目的是為消除地方政府追求經濟增長的目標與公共住房保障制度之間的矛盾，保障低收入群體的利益，體現“以人為本”的治國理念。從近期操作層面看，可從以下幾方面入手：一是對房地產轉讓征收高比例所得稅，以抑制部分人在房地產市場投機炒作；二是嚴格控制拆遷規模，可拆可不拆的，不拆。防止因大規模、無計劃拆遷引起短時期內市場對房屋的大量被動需求，促使房價暴漲；三是增加經濟適用房供給數量。要界定經濟適用房供給對象，制訂經濟適用房標準及建造長中短期規劃，列出完成經濟適用房建造時間表，并向全社會通報；四是理順房地產稅收體系，逐步將土地出讓收入納入預算內管理，加強地方人大、政協對政府預算開支的監督，政府開支應對外公布；五是嚴格控制經濟適用房、廉租房面積，充分考慮購房者、承租者經濟承受能力，實施有梯度地使用住房原則，合理制訂住房使用標準；六是建設和完善房地產市場的信息系統，加強對房地產經紀市場的監管。房地產市場與股票市場一樣，是信息嚴重不對稱的市場，政府應像監管證券公司那樣監管房地產經紀公司，提高房地產市場的信息透明度，防止房地產市場的人為操縱。目前，建設部已關注此問題，但力度還不夠，應參考股票市場信息披露制度建設的經驗；七是進一步落實“最嚴格的土地管理制度”，對閑置土地嚴格按規定收取閑置費，兩年以上閑置土地無償收回，打擊不良奸商囤積土地謀取暴利行為；對超大面積住宅，實施類似于“計劃生育”的政策，收取資源超占費。（尹中立就職于中國社科院金融研究所）
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