進入2005年,房貸風險依然是市場關注的一個焦點問題。隨著去年發布的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》于今年1月1日正式實施,對于銀行業來講,個人房貸可能違約是一個很大的問題,將促使銀行業今后開展個人首套住房貸款業務時會更加謹慎。

    一位銀行界人士承認,這一規定是令人擔憂的。按照該規定第六 條所示,"對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債"。也就是說,一旦房屋抵押者無力償還貸款時,如果房產抵押者能有充分證據可證明該房屋是唯一可居住房產,即使抵押權人(通常為銀行)向業主追討欠款,法院也不能拍賣、變賣或者抵債,業主可以繼續居住。對商業銀行而言,這意味著銀行可能在無法收回貸款時,又面臨無法通過拍賣、變賣或者抵債等方式來處置房屋貸款人,商業銀行將面臨巨大的房貸風險。

    當然,高等法院的這一司法解釋,并不是針對防范房貸金融風險的。但是,在此時實施這一規定,還是讓銀行業感到了前所未有的壓力。目前銀行業建議高等法院修改這一條例,并呼吁高等法院早日出臺實施細則。與此同時,也在考慮相應的對策,如可考慮將違約者安排住條件相對較次的住房等。盡管如此,銀行業還將面臨巨大的損失。

    銀行房貸規模迅速膨脹及可能產生的房貸風險,也引起了金融監管部門的高度關注。根據央行《2004年貨幣政策執行報告》顯示,截至2004年末,購房貸款余額為1.6萬億元人民幣(增長35.15%)。另據一項統計數據顯示,2004年上海市中資金融機構人民幣自營性房地產貸款累計增加1023億元(同比增加204億元),占全部貸款新增額的比例高達76%。其中,個人住房貸款累計增加728億元(同比增加106億元),新增個人住房貸款占中長期貸款增量的比例高達48%。

    為什么房貸規模會迅速增長?長期以來,購房貸款一直被銀行視為是優質資產。對于商業銀行而言,房貸需要客戶用住房來進行抵押,一旦違約,銀行可以用房屋貸款人抵押的房屋通過拍賣、變賣或者抵債等方式來償還貸款。況且,目前房貸違約率還相當低。所以,銀行在考慮給客戶貸款時,往往更看重抵押物(住房)的價值。實際上并不十分看重客戶的還貸能力。

    因而,盡管去年有宏觀調控的影響,但銀行只是收緊了對房地產企業貸款,向個人房貸過度傾斜政策并沒有什么改變,導致投資性購房行為更加盛行,并成為不斷推升房價的重要因素之一。當高等法院的此項規定出臺后,一下子將銀行的房貸風險蓋子揭開了。按照一位國際房地產市場分析專家估計,中國房貸違約期將可能出現在2-3年之后。事實上,現在這一違約期將有可能提前了。

    也有業內專家指出,面對高等法院這一突如其來的規定,出于自身資產安全等利益考慮,銀行業今后會加強防范個人首套住房的房貸風險,對首套住房貸款的審核標準將發生變化,銀行房貸審核將開始"認人不認房",即將客戶的個人還貸能力放在首要考慮的位置上。但是,這是否會影響到銀行收縮個人住房房貸,以及對目前紅火的房地產市場會產生什么影響,仍有待觀察。