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進(jìn)入2005年，房貸風(fēng)險(xiǎn)依然是市場(chǎng)關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)問題。隨著去年發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》于今年1月1日正式實(shí)施，對(duì)于銀行業(yè)來講，個(gè)人房貸可能違約是一個(gè)很大的問題，將促使銀行業(yè)今后開展個(gè)人首套住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎。
一位銀行界人士承認(rèn)，這一規(guī)定是令人擔(dān)憂的。按照該規(guī)定第六條所示，對(duì)被執(zhí)行人
及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。也就是說，一旦房屋抵押者無力償還貸款時(shí)，如果房產(chǎn)抵押者能有充分證據(jù)可證明該房屋是唯一可居住房產(chǎn)，即使抵押權(quán)人(通常為銀行)向業(yè)主追討欠款，法院也不能拍賣、變賣或者抵債，業(yè)主可以繼續(xù)居住。對(duì)商業(yè)銀行而言，這意味著銀行可能在無法收回貸款時(shí)，又面臨無法通過拍賣、變賣或者抵債等方式來處置房屋貸款人，商業(yè)銀行將面臨巨大的房貸風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)然，高等法院的這一司法解釋，并不是針對(duì)防范房貸金融風(fēng)險(xiǎn)的。但是，在此時(shí)實(shí)施這一規(guī)定，還是讓銀行業(yè)感到了前所未有的壓力。目前銀行業(yè)建議高等法院修改這一條例，并呼吁高等法院早日出臺(tái)實(shí)施細(xì)則。與此同時(shí)，也在考慮相應(yīng)的對(duì)策，如可考慮將違約者安排住條件相對(duì)較次的住房等。盡管如此，銀行業(yè)還將面臨巨大的損失。
銀行房貸規(guī)模迅速膨脹及可能產(chǎn)生的房貸風(fēng)險(xiǎn)，也引起了金融監(jiān)管部門的高度關(guān)注。根據(jù)央行《2004年貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，截至2004年末，購(gòu)房貸款余額為1.6萬億元人民幣(增長(zhǎng)35.15%)。另?yè)?jù)一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年上海市中資金融機(jī)構(gòu)人民幣自營(yíng)性房地產(chǎn)貸款累計(jì)增加1023億元(同比增加204億元)，占全部貸款新增額的比例高達(dá)76%。其中，個(gè)人住房貸款累計(jì)增加728億元(同比增加106億元)，新增個(gè)人住房貸款占中長(zhǎng)期貸款增量的比例高達(dá)48%。
為什么房貸規(guī)模會(huì)迅速增長(zhǎng)？長(zhǎng)期以來，購(gòu)房貸款一直被銀行視為是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。對(duì)于商業(yè)銀行而言，房貸需要客戶用住房來進(jìn)行抵押，一旦違約，銀行可以用房屋貸款人抵押的房屋通過拍賣、變賣或者抵債等方式來償還貸款。況且，目前房貸違約率還相當(dāng)?shù)汀Ｋ裕y行在考慮給客戶貸款時(shí)，往往更看重抵押物(住房)的價(jià)值。實(shí)際上并不十分看重客戶的還貸能力。
因而，盡管去年有宏觀調(diào)控的影響，但銀行只是收緊了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款，向個(gè)人房貸過度傾斜政策并沒有什么改變，導(dǎo)致投資性購(gòu)房行為更加盛行，并成為不斷推升房?jī)r(jià)的重要因素之一。當(dāng)高等法院的此項(xiàng)規(guī)定出臺(tái)后，一下子將銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)蓋子揭開了。按照一位國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)分析專家估計(jì)，中國(guó)房貸違約期將可能出現(xiàn)在2-3年之后。事實(shí)上，現(xiàn)在這一違約期將有可能提前了。
也有業(yè)內(nèi)專家指出，面對(duì)高等法院這一突如其來的規(guī)定，出于自身資產(chǎn)安全等利益考慮，銀行業(yè)今后會(huì)加強(qiáng)防范個(gè)人首套住房的房貸風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)首套住房貸款的審核標(biāo)準(zhǔn)將發(fā)生變化，銀行房貸審核將開始認(rèn)人不認(rèn)房，即將客戶的個(gè)人還貸能力放在首要考慮的位置上。但是，這是否會(huì)影響到銀行收縮個(gè)人住房房貸，以及對(duì)目前紅火的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生什么影響，仍有待觀察。上海證券報(bào)樂嘉春
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