短期影響有限 年內(nèi)漲幅下降

    記者 張勇軍 特邀嘉賓:光大證券研究所 趙強(qiáng) 廣發(fā)證券研究所 徐子慶

    近期因上海新出臺的房產(chǎn)調(diào)控政策和許小年的一篇"土地神話- -----賣掉一個(gè)上海可換大半個(gè)美國",又掀起了一個(gè)討論的高潮。上海房地產(chǎn)市場是否面臨一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)?

    記者:作為房地產(chǎn)行業(yè)研究的研究員,你們?nèi)绾闻袛?005年上海房地產(chǎn)走勢?

    徐子慶:我認(rèn)為,2005年上海房地產(chǎn)價(jià)格仍可維持5-10%漲幅。理由是2005年上海內(nèi)環(huán)路以內(nèi)的新盤供應(yīng)量仍然有限,投資性購房的慣性仍存在,目前出臺的稅收政策難以有效地控制炒房現(xiàn)象。

    趙強(qiáng):據(jù)我們統(tǒng)計(jì),去年12月份上海住宅的加權(quán)平均售價(jià)約為8650元/平米。雖然,2005年的新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生明顯的變化,即中外環(huán)及以外區(qū)域的比重提高,但我們估計(jì)全年實(shí)際平均成交價(jià)格仍將在9000元以上。換言之,無論以何種口徑計(jì)算,房價(jià)都是繼續(xù)上漲的。

    記者:近期上海出臺的房地產(chǎn)政策有何效應(yīng)?預(yù)計(jì)未來6個(gè)月內(nèi)上海市政府有無出臺新政策的可能性?

    趙強(qiáng):單從這次政策的力度來看,影響并不明顯。實(shí)際上,一些二手房的賣家已經(jīng)把這塊新增的稅收成本加到掛牌價(jià)上了。不過,未來6個(gè)月,繼續(xù)出臺調(diào)控措施的可能性不能排除。實(shí)際上,上海市政府一直在采取措施試圖控制房價(jià),其中2003年下半年的中低價(jià)商品房土地招標(biāo)可謂用心良苦。但是,實(shí)際效果并不理想,原因有兩方面:第一、2004年,全國進(jìn)行土地市場的清理整頓,同樣上海的供地速度和數(shù)量大幅減少；第二、動拆遷放慢、控制市中心建筑的容積率等措施起到相反的抵消作用。未來,我們認(rèn)為,如果要抑制房價(jià)上漲,真正有效的措施是提高按揭貸款利率,這比提高首付款的措施更加合理和有效,因?yàn)楹笳邥�使中低收入的群體更加買不起住房。

    徐子慶:我認(rèn)為未來6個(gè)月,上海市政府出臺新政策的可能性較小,其原因是政府能夠調(diào)節(jié)需求的只有稅收政策,而在當(dāng)前已經(jīng)出臺政策的情況下,即使房價(jià)仍然上漲,也不可能在6個(gè)月內(nèi)進(jìn)行調(diào)整。從目前情況來看,政府調(diào)控對房價(jià)的影響有限,2005年房價(jià)漲幅將會下降,但這主要是房價(jià)過高的原因。

    記者:影響上海房地產(chǎn)價(jià)格走高的因素有哪些?

    徐子慶:主要原因有:第一,上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好,近幾年來 G D

    P增長率達(dá)到10%以上；第二,上海作為中國經(jīng)濟(jì)中心、金融中心的地位越來越突出,許多外來人口來上海發(fā)展,并產(chǎn)生購房需求；第三,上海2002年前的房價(jià)低估；第四,投機(jī)性炒作。

    趙強(qiáng):因素相當(dāng)復(fù)雜,而且在各個(gè)階段時(shí)間起主導(dǎo)的因素又各不相同。當(dāng)前,從供應(yīng)的角度來看,土地的短缺和開發(fā)商拿地成本的提高是推動房價(jià)上漲的最主要的因素；需求的層面,美元處于弱勢導(dǎo)致國外資金的大量流入,以及國內(nèi)的低利率環(huán)境都是推高房價(jià)的主要原因。外來人口的持續(xù)涌入和房價(jià)持續(xù)上漲之后,人們普遍形成的看漲預(yù)期也是關(guān)鍵性的原因�？傊�,房價(jià)的上漲和下跌都有相當(dāng)大的慣性,除非外部因素發(fā)生突變,要馬上扭轉(zhuǎn)趨勢比較困難。

    記者:去年在投資和各項(xiàng)貸款增速明顯回落的背景下,上海市房地產(chǎn)貸款繼續(xù)保持了強(qiáng)勁增長態(tài)勢。銀行住房貸款數(shù)據(jù)上升說明了什么?

    徐子慶:這主要是由于房價(jià)上升造成銀行認(rèn)為房貸風(fēng)險(xiǎn)較小,為追逐利潤增加房貸資金。另外,原有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目追加投資也是造成房貸增長的另一個(gè)原因。

    趙強(qiáng):宏觀調(diào)控以后,銀行貸款出現(xiàn)了"無處可投"的現(xiàn)象。另一方面,住房開發(fā)和按揭貸款的壞帳風(fēng)險(xiǎn)在房價(jià)上漲的過程中是基本看不出來的,所以銀行的基層信貸經(jīng)理還是樂意發(fā)放住房貸款。

    記者:針對近期類似許小年這樣對上海房地產(chǎn)價(jià)格的看法,你們有什么評論?

    趙強(qiáng):對于許教授的三個(gè)核心觀點(diǎn),我相應(yīng)的看法是:第一、從長期來看,長三角地區(qū)確實(shí)出現(xiàn)泡沫,但珠三角和環(huán)渤海地區(qū)目前的狀況仍是相當(dāng)溫和健康的,二三線城市雖然這兩年房價(jià)上漲很快,但這是住宅消費(fèi)啟動初期的必然現(xiàn)象,不必過于恐慌。

    第二、不是所有的資產(chǎn)泡沫都以破滅而告終,只是人們只對那些破滅的泡沫才記憶深刻。在1985年廣場協(xié)定之前,日本地價(jià)曾出現(xiàn)長達(dá)30多年的持續(xù)上漲,而早期地價(jià)上漲所造成的負(fù)面因素都被經(jīng)濟(jì)高速成長和當(dāng)時(shí)具有國際競爭力的日本重工業(yè)所消化。實(shí)際上,1997年以后,深圳房價(jià)的溫和調(diào)整也是相類似的例子。

    第三、正如宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控目標(biāo)是使短期增長率更加貼近長期潛在增長速度一樣,房價(jià)的調(diào)控目標(biāo)也應(yīng)類似。而從國外的經(jīng)驗(yàn)來看,房價(jià)長期的平均增長率大約在9%左右。由于前兩年上海的房價(jià)漲幅過快,所以我認(rèn)為未來三年內(nèi)上海房價(jià)的年平均漲幅若能回落到個(gè)位數(shù),就是相當(dāng)成功的,完全沒有必要故意讓泡沫破滅,因?yàn)槟菢拥暮蠊�也是相�?dāng)難預(yù)料的。

    記者:人民銀行2004年貨幣政策執(zhí)行情況報(bào)告中明確指出,"房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,需引起密切關(guān)注"。這是央行半年多來第二次對房價(jià)上漲發(fā)出警示。

    趙強(qiáng):從銀行的角度來看,保證資金的安全遠(yuǎn)比獲利重要,何況房價(jià)上漲的收益并不屬于債務(wù)人,而是屬于股東和投資者的。所以,從這個(gè)角度來看,央行再三發(fā)出警告是可以理解的,而且房價(jià)越漲,警示的頻率和幅度也會更高和更強(qiáng)。我們相信,隨著上海房價(jià)的進(jìn)一步走高,銀行方面出臺一些限制措施是難以避免的。困難在于,銀行的措施既要控制貸款風(fēng)險(xiǎn),又要扶持中低收入者置業(yè),這就需要有針對性和靈活性的措施才能達(dá)到目的。

    徐子慶:央行可能會進(jìn)一步采取緊縮房地產(chǎn)信貸的政策,特別是按揭貸款方面,可能條件會提高,審核更嚴(yán)格。