投資要點

    ◎利空政策預(yù)期導(dǎo)致近期該板塊調(diào)整，但預(yù)期利空政策是不確定的、遠(yuǎn)期的，供給短缺卻是明確的、即期的，這決定了地產(chǎn)股的調(diào)整只是短期的。這些利空政策包括恢復(fù)土地增值稅、開征物業(yè)稅、限制住房消費貸款等。

    ◎2004 年全年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：供給短缺狀況開始嚴(yán)重。

    現(xiàn)實嚴(yán)重供不應(yīng)求：2004 年銷售面積與竣工面積增長速度分別為13.78%和2.1%，空置率大幅下降8.3%。

    未來同樣供不應(yīng)求：先行指標(biāo)降速加快，環(huán)比同比均大幅下降，最先行的完成土地開發(fā)面積及購置土地面積指標(biāo)的增幅大幅降至-11.4%和5.4%，環(huán)比增速分別下降20.1 和2 個百分點，同比更是分別下降69.9和39 個百分點。

    房價上漲速度不斷加快。過去四個季度商品房累計平均銷售價格同比分別上漲6.7%、11.6%、13.0%、14.4%。其中，去年全年商品住宅平均銷售價格增長15.2%，為1998 年以來的最高增幅。

    ◎上市公司將超高速增長（30%以上），目前處于發(fā)展的黃金階段，享受三重利潤：一是正常的房地產(chǎn)開發(fā)利潤，二是房價上漲利潤，三是土地開發(fā)領(lǐng)域利潤。隨著短缺的嚴(yán)重化，上市公司將出現(xiàn)超高速增長。

    ◎基于以上原因，近期板塊調(diào)整，其實為買入創(chuàng)造了良好的機(jī)會。維持強(qiáng)于大市的投資評級。

    ◎看好兩類公司，一是擁有較多土地儲備及在售項目的公司，這類公司將從房價上漲中獲益最大，二是具有較強(qiáng)擴(kuò)張能力及產(chǎn)業(yè)整合能力，隨著行業(yè)集中度的提高將獲得持續(xù)增長。重點公司仍然推薦金融街(資訊 行情 論壇)、萬科、華僑城，另外可以關(guān)注金地集團(tuán)(資訊 行情 論壇)、億城股份(資訊 行情 論壇)、棲霞建設(shè)(資訊 行情 論壇)、招商地產(chǎn)(資訊 行情 論壇)等。

    預(yù)期利空不確定

    由于房價漲速過快，引起了政府及社會多方面的注意，其中有多個預(yù)期利空政策在市場上流傳，這也成為近期地產(chǎn)股調(diào)整的主要原因。可能的政策包括：恢復(fù)土地增值稅、開征物業(yè)稅、限制住房消費貸款等，這些政策都是利空。

    恢復(fù)土地增值稅，開發(fā)商從房價快速上漲中獲得超額利潤，通過土地增值稅可以調(diào)節(jié)這種超額利潤。目前大多數(shù)開發(fā)商不交納該稅種，只有極少部分交納銷售收入的1%；恢復(fù)征收后開發(fā)商將交納開發(fā)增值部分的30%至60%，從而大大降低開發(fā)毛利率。

    開征物業(yè)稅，是對現(xiàn)有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等歸并后，統(tǒng)一按房地產(chǎn)課稅價值征收的一種財產(chǎn)稅。物業(yè)稅的開征將增加物業(yè)持有成本，對住宅的影響遠(yuǎn)大于供給，將可能降低住宅需求，導(dǎo)致投機(jī)購房比例較高地區(qū)的房價下降。

    限制住房消費貸款，受高院司法解釋的影響，提高首付款成數(shù)、提高貸款門檻是可能的政策取向，目地是減少銀行風(fēng)險，這樣會降低住房需求，是利空，但另一方面看需求的下降與短缺的供給更相協(xié)調(diào)，反而有利于長期增長。

    但是以上利空政策出臺后的影響將非常大，出臺的可能性是不確定的，而且即使出臺，一般而言也是先試點，預(yù)計全面推出應(yīng)是遠(yuǎn)期的事。

    優(yōu)勢公司將顯著受益

    短缺時代下，上市公司將從中受益，具體影響有兩方面：土地價格上升，使擁有較多土地儲備的公司含金量提高由于緊縮政策使土地獲得成本上升，同時土地儲備對資金占用量大幅提高，因此目前已經(jīng)擁有較多土地儲備的公司較為有利，這類公司包括招商地產(chǎn)、金融街、萬科、棲霞建設(shè)等；

    房價上漲，使擁有較多在建及在售項目的公司盈利水平提高。

    受益于住房供不應(yīng)求及房價上漲的影響，房地產(chǎn)項目的銷售進(jìn)度將加快，同時銷售毛利率將有所提高，根據(jù)我們的判斷，2004 年房地產(chǎn)上市公司業(yè)績增幅將超過30%，據(jù)不完全統(tǒng)計，業(yè)績增長達(dá)到50%的公司將在20家以上。

    萬科的項目分布最廣，其項目的毛利率較有代表性，從公司近年來結(jié)算房屋的銷售價格及毛利率變化情況看，非常明顯，萬科的毛利率在快速提高。

    對上市公司的選擇，有兩個標(biāo)準(zhǔn)，一是擁有較多土地儲備及在售項目的公司，這類公司將從房價上漲中獲益最大，二是具有較強(qiáng)擴(kuò)張能力及產(chǎn)業(yè)整合能力，在行業(yè)集中將提高周期中獲得持續(xù)增長。重點公司仍然推薦金融街、萬科，另外可以關(guān)注金地集團(tuán)、華僑城、億城股份、棲霞建設(shè)、招商地產(chǎn)等。

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