近幾年來上海房市火爆,隨之而來的二手房糾紛訴訟也呈直線上升的趨勢。從法院審理中發(fā)現(xiàn),目前二手房交易中發(fā)生的糾紛主要類型有:

    1、定金(或稱意向金)糾紛。買賣房屋的中介公司,大多都向購房人收取定金,或者將此轉(zhuǎn)給房屋的出賣人作為定金,或者約定購房人不以約定的價格購買房屋,則不得要回定金。一旦出賣人認為市場上房價繼續(xù)暴漲,毀約不賣房屋了,或者購房人反悔 不愿購房,就產(chǎn)生了房屋買賣定金爭議。如鄒某將自己房屋以163萬元出售給他人,并收取了5萬元的定金。事后見有出價更高的買房人,就擅自取消了原購買人的買房。

    2、違約金糾紛。中介公司與賣房人約定,如中介公司尋找到買家后,賣房人不以委托價格出售房屋,則要支付中介方違約金。而事后因房產(chǎn)市場房價一路上漲,賣房人往往不愿以原價出售,引起違約金糾紛。如市民王先生經(jīng)中介公司介紹,與買房人邵某搭上了關(guān)系,后借故跳開中介公司,私底下與邵某達成了買賣交易。

    3、傭金糾紛。中介公司認為只要按照雙方委托的價格,尋找到合適的買賣雙方,雙方訂立了購房意向書,中介服務(wù)就已完成,雙方都應(yīng)支付中介費。而實踐中買賣雙方雖初步簽署了意向書,但因種種原因并未成交,由此引發(fā)中介公司要求上下家雙方支付傭金的爭議。這類糾紛表現(xiàn)為買房人手續(xù)辦妥,卻因原先設(shè)定的貸款計劃無法實現(xiàn),房屋買賣合同無法履行。

    據(jù)上海市靜安區(qū)法院一位資深法官介紹,房屋中介糾紛主要原因是目前上海房價高漲,市場對房價走勢發(fā)展前景看法不同,使得交易雙方時常擅自毀約,由此損害中介公司的利益,使其之前尋找房源信息、撮合合適買賣雙方的勞動成本付諸東流。

    根據(jù)國家《合同法》規(guī)定,二手房居間人未能促成雙方交易成功的,有權(quán)收取居間活動的必要支出費用。如同患者去醫(yī)院看病,必須先要掛號一樣。房屋中介通過約定定金或違約金的方式,應(yīng)該得到必要的居間費用。但由于定金或違約金不能明確居間活動必要費用的性質(zhì),從而引起了爭議。

    針對上海二手房交易現(xiàn)狀,有專家提出如下建議和對策:

    1、盡快制定二手房經(jīng)紀方面的法規(guī)或司法解釋,保證法院在審理案件時有法可依。

    2、行政部門嚴格監(jiān)管、加強行業(yè)自律意識。我國二手房經(jīng)紀行業(yè)要重視組織和制度建設(shè),在條件允許的情況下實行統(tǒng)一標準來承攬業(yè)務(wù),細分各級收費標準。

    3、二手房交易要注重合同意識,從合同開始就要抑制不規(guī)范的經(jīng)紀行為。