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新增土地供應(yīng)減少，舊城改造不允許開發(fā)商參與，廠房用地協(xié)議轉(zhuǎn)讓大門緊閉
廣州一級土地今年計(jì)劃供應(yīng)29個地塊，集中在大學(xué)城、琶洲和珠江新城三大板塊，而老城區(qū)住宅供應(yīng)將受到嚴(yán)格控制，新增土地主要用于公建配套，隨著老城區(qū)居住環(huán)境的不斷提高，高素質(zhì)住宅價格與新區(qū)的價差將不斷拉大。
本報訊記者殷小杰報道：廣州市新近公布的全年“勾地表”傳遞出今后的土地供應(yīng)政策：疏散老城區(qū)人口，極為有限的土地資源多用于公建配套。在這一政策導(dǎo)向下，傳統(tǒng)老城區(qū)內(nèi)的商品住宅上市量將逐年減少，可謂是“買少見少”，如“地根”繼續(xù)收緊，樓價高走將是不爭的事實(shí)。
老區(qū)新增土地多用于配套
廣州市一級土地市場今年計(jì)劃供應(yīng)的29個地塊共110萬平方米新增用地，總建筑面積314萬平方米，集中在大學(xué)城、琶洲和珠江新城三大板塊，用地性質(zhì)以商務(wù)辦公、旅業(yè)用地為主，商住用地不足30%。廣州市國土房管局提供給開發(fā)商的“勾地表”中，傳統(tǒng)老城區(qū)中的東山區(qū)、芳村區(qū)的新增土地供應(yīng)為零；近年來住宅開發(fā)和銷售量居老八區(qū)之首的海珠區(qū)，除琶洲外也是無地上市；越秀區(qū)僅有大馬站一個2122平方米地塊，總建筑面積1.5萬平方米，用途是“商業(yè)、住宅”；“西關(guān)”所在地的荔灣區(qū)，也僅有個別零星地塊。最大的一幅是原廣州水泥廠用地，土地面積26萬平方米，總建筑面積為50萬平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)是“商住、公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)、商務(wù)辦公”，住宅僅是其中一小部分。供地計(jì)劃反應(yīng)出廣州市的城市規(guī)劃政策導(dǎo)向。廣州市國土房管局副局長謝曉丹表示，通過嚴(yán)格控制舊城區(qū)的住宅土地供應(yīng)來抽疏老城區(qū)人口密度，今后老城區(qū)的土地供應(yīng)，將著重解決公建配套，如交通、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、學(xué)校、醫(yī)院等，住宅建設(shè)將引向舊城區(qū)外圍。事實(shí)上，近年來商品房開發(fā)熱火朝天的海珠區(qū)，隨著商品住宅大量上市，人口劇增100多萬。謝曉丹說，這么多新增人口要吃飯、要消費(fèi)，巨大的人口壓力使城市公建配套不足的矛盾日益顯現(xiàn)出來。所以，海珠區(qū)近幾年內(nèi)的土地供應(yīng)主要解決商業(yè)配套，不再新批住宅項(xiàng)目。
開發(fā)商不得參與舊城改造
廣州市收緊老城區(qū)土地供應(yīng)還表現(xiàn)在舊城改造和危房改造不允許開發(fā)商參與的政策上。因?yàn)槔铣菂^(qū)土地用于商品住宅開發(fā)，必然要提高容積率，否則不可能有開發(fā)利潤，而提高容積率又必將增大人口密度。謝曉丹表示，為疏散舊城區(qū)人口密度，在危房改造工程中，凡屬能回收的直管公房都將被改造為公共綠地或是公建配套，政府在這方面已下了很大決心。
廠房用地協(xié)議轉(zhuǎn)讓關(guān)閉大門
而最大的一項(xiàng)政策變動是老城區(qū)內(nèi)原有工廠的易地改造。所有搬遷工廠，原用地全部由國土房管局收回后按城市建設(shè)總體規(guī)劃公開出讓，徹底改變了原用地方可向開發(fā)商協(xié)議轉(zhuǎn)讓的做法。這一政策，使政府掌握了市內(nèi)所有面積稍大一點(diǎn)的地塊，從而也把緊了土地一級市場的大門。一級市場中老城區(qū)無土地供應(yīng)，易地改造工廠土地原可協(xié)議轉(zhuǎn)讓的大門也被緊緊關(guān)閉，開發(fā)商要在老城區(qū)內(nèi)開發(fā)，只能到二級市場找地。但有開發(fā)商表示，這類空置地大都零星分散，面積小且債務(wù)或是官司纏身，開發(fā)成本高。一位資深行家表示，今后除白云區(qū)和芳村區(qū)外，老城區(qū)的新增住宅用地供應(yīng)萎縮，存量土地也越來越少，商品住宅也將跟著“買少見少”，而老城區(qū)居住環(huán)境隨著政府不斷加大投入改造而得到提高，高素質(zhì)住宅價格與新區(qū)域的價差將不斷拉大。
相關(guān)話題：一小時生活圈，別忽略計(jì)算步行距離
“珠江三角洲要發(fā)展大交通，建設(shè)一小時生活圈，但是規(guī)劃時也要注意，有快捷的公共交通，也要考慮旅客的步行距離。”香港著名學(xué)者陳文鴻博士日前在珊瑚灣畔的一次演講中表示，一味貪大的規(guī)劃設(shè)計(jì)不利于居民的出行。對泛珠三角經(jīng)濟(jì)有深刻研究的陳文鴻博士是香港理工大學(xué)中國商業(yè)中心主任，擔(dān)任香港規(guī)劃遠(yuǎn)景及策略研究小組的專家顧問及香港中央政策組的珠三角研究小組成員，同時還是廣東省人民政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心特約研究員。他表示，規(guī)劃珠三角一小時生活圈除設(shè)計(jì)快捷的交通干線外，還必須精確計(jì)算旅客的步行距離，否則“一小時生活圈”將大打折扣。例如，現(xiàn)在流行的大廣場設(shè)計(jì)，雄偉狀觀，但旅客下車后摸不著方向，或是要步行一大段路程之后才能乘上公共交通，這意味著要花費(fèi)不少時間，而且也很累。又如，城市道路并非越寬越好，寬闊的公路會起到阻隔人流的負(fù)面作用，特別不利于商業(yè)經(jīng)營，在城市里，公路越寬，路旁商業(yè)物業(yè)的生意越難做。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家與地區(qū)，廣場與道路的規(guī)劃都經(jīng)過精確計(jì)算。記者 殷小杰(觀宇/編制)（來源：金羊網(wǎng)）
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